爱华网或许已没有哪个行业比地产更喧嚣，也没有哪个话题比地产倾注了更多的忧伤与期望。如今，你可能已习惯你身边的朋友或同事因为大胆透支买了5套房突然间身价数千万，却又黯伤自己仍是两手空空。回想起来地产几乎什么也没有变，还是那个土地制度，还是那种施工方式，甚至还是那些开发商，还是用消费者的预付款和银行贷款来买地建房，甚至房子还是相似的房子，但价格已经上涨了5倍、8倍，甚至10倍，真是有房的人欢天喜地，没房的人暗自伤神呢。 虽说政府调控了一次又一次，而每一次调控过后，都是更疯狂的上涨。有人说，如果没有调控，房价涨得会更凶猛。可是，也有人说，市场波动是政策波动的结果。这个偌大的泡泡已经呼之欲爆，那它如此狂热的根源究竟在哪里呢？ 人为的供求紧张 房价之所以还能疯狂的上涨，除了成本推动，包括土地价格、人工成本大幅上涨，与大量囤积房源的投资者和投机者也脱水不了干系。而北京、上海、广州、深圳房价出现暴涨则不完全是成本推动，主要是因为城市土地供应长期紧张，再加上一线城市的吸引力和城镇化建设，大量的外来人口定居，农民都变成了城镇居民，更多的刚需加入买房队伍，甚至出现大量恐慌性买房，价格自然是越拔越高。 新国五条的颁布没有太多新意，二手房税收政策导致大家更愿意购买新房，大量的刚需集中入市，加上新建住房短期内无法满足市场需求，出现供不应求局面。如不考虑新增供应，可能会将出现无房可卖的局面，用华远地产董事长任志强的话说就是“土地供应下降惹的祸”。 而地产市场中影响最大的因素，还是大量囤积房源的投资者和投机者们，一旦他们对房屋上涨预期发生改变，只要他们预期房价会下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间增加市场的供应。让房屋市场快速从“天堂”坠入“地狱”。因为中国房屋囤积的数量非常庞大，以北京为例，北京楼市库存住宅最近跌破6万套的“心理警戒线”。所以这部分囤积者行为一旦发生改变，将很快改变房地产市场的供求关系。 一边是多数人买不起房，另一方面则有大量房屋空置。有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50％以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5％~10％之间为合理区，空置率在10％~20％之间为空置危险区；空置率在20％以上则意味着商品房严重积压。而中科院的蓝皮书指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85％家庭无能力买房。房价泡沫近乎膨胀。 面粉比面包还贵 尽管“国八条”、“国五条”“限购”政策接踵而来，而某些地方政府创立政绩无可替代的要依靠房地产开发商的财政贡献，那么地方政府也就很难配合中央政府抑制房地产开发商的违规涨价行为了。很显然，各种打压文件都是精神大于实际，而事实上没有任何证据表明中央希望房价下跌，一直以来的说辞就是“遏制房价过快上涨的势头”，换言之，只是不想涨太快而已，如果慢慢涨，那才是皆大欢喜。 这也印证了中国楼市泡沫的特殊之处，它是地方政府的命根子——土地财政的来源。在过去一年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地看到地方政府的那只手。9月初，新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达7.3万元/平方米，为全国最高。这就使土地的价格高过现房的价格，所谓面粉比面包贵，紧接着的逻辑是，这个楼面价再加上建筑成本和房地产商的利润，则意味着未来更高的楼价，而被苦难压榨的还是普通老百姓。 另外，按传统的中国婚嫁习惯和社会现状，年轻人结婚都要有独立的住房。没有房子，丈母娘也不同意。在以前，一家三代住在一起是非常正常的事情，但现在基本上不可能了。如果你结婚都没房，只能和父母挤在一起，那么你在婚姻市场上就很难是抢手货。君不见多数女性征婚的时候都要求有“独立婚房”吗？不仅要独立婚房，还要一步到位，把将来小孩的房间都要准备好。这样家庭人口数量越来越少，而人均居住面积越来越大，房源当然越来越紧张，房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离开了水面，丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。 如今，土地市场高价标地已成为时尚，各大城市都接连出现了“地王”的现象，在各家报纸上经常会刊出：某城某市某公司以何等天价获得何土地。消息一出立即便会像催化剂一样，使早已骚动不安而不断激发的房价发生猛涨的剧烈反应，这种情势下，供应商涨价涨的自然，消费者也欣然接受这一现实。这种一块地高价拍出成交，地块周边区域的房价则会应声大涨，进而波及到其他的邻近区域，现在一线城市的学区房更是火爆。 投资升值效应 除了以上直接因素之外，导致房价普遍上涨甚至暴涨还有一些间接因素或者说深层次的因素，其中既包括投资渠道的缺乏和居民较高的储蓄率，也包括购房者的普遍预期和房地产制度的弊端等。就中国居民储蓄来说，目前增速已达到历史最高位，成为全球储蓄金额最多的国家。从居民投资特点来看，更多倾向于投资房地产。手里的闲钱没有靠谱的投资渠道，买股票吧，股票多少年都不见涨；买理财产品吧，其收益率也就比定期存款好那么一点点，想来想去，那就只能买房子了。这是一种优良的储蓄资产，不怕偷不怕抢，租出去还有租金收益，遇上好年景，一年涨个30%-50%都不在话下。还有什么资产比得上房子呢？再加上购房者心理上已经形成了房价很难下降或者房价将会上涨的普遍预期。在天量资金推动、投资房地产大赚和买房大幅升值效应影响下，即使想让房地产市场不爆和房价不涨都很难。 此外，我国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到数十万亿。显然，房地产业早已与地方政府、国家经济及民众利益紧紧捆绑在一起，成为了备受关注的楼市泡沫之患。
人民币的“外升内贬” 近几年，几乎全世界的中央银行都在疯狂的印钞票。其中最凶猛的当属美国，由于中国奇怪的汇率机制，美国人印钞票我们就必须跟着印。这样结果就是，物价上涨，货币“超发”导致购买力下降；人民币国内购买力贬值的同时，而汇率则快速攀升。 在北京一家事业单位工作的王小姐至今记得2005年刚工作的时候，在团结湖一栋老旧的居民楼里与人合租一套小两居，租金是每月1700元，现在同样的房子租金已经到4500元左右，是8年前的2.65倍。至于房价就更明显了，8年前东五环某楼盘均价6500元 每 平 方 米 ， 现在二手房价已涨至37000元，8年时间一平方米涨了3万元，是8年前的5.7倍。 种种迷象显示，不管是从未来的供求关系变化，还是人民币汇率，中国房价已经是强弩之末。而房价上涨又加剧市场恐慌，其不仅消耗掉了大量刚需，而且还导致部分人彻底失去购买能力。然而目前投资者的热情尚无降温的迹象，一方面大家觉得泡沫马上要崩溃了，但另一方面也存在挠幸心里，可能过个十年八年也不会破。在各种条件和限购的情况下，但如果各方利益没有得到厘清并向健康方向发展，大家将被地产一直挟持，最终也将随泡沫的崩盘一起坠入深渊。
