爱华网文/愚近
家年华的定位
舶来的Shopping Mall说白了就是超大规模的购物中心，其定义是：以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。在国外，Shopping Mall不仅是一种商业概念，更是一种休闲生活方式。近十几年来，随着中国经济的发展，一些大中城市也开始引进这种商业模式。
北京家年华生活购物广场也应该属于Shopping Mall商业模式，不同的是，当国内同业一味追求大型或超大型Shopping Mall时，家年华却将以相对迷你的形式出现。
国内的Shopping Mall概念已因热捧而被泛化，一些基于传统购物方式又稍具规模和休闲设施的商业网点纷纷挂起Ｍall的旗号。不少开发商更是出于对Shopping Mall前景的预期参与其中，一时间， Shopping Mall的规模纪录也被一再刷新：24万平方米、42万平方米、55万平方米……而占地面积达66万平方米的东莞华南Mall更是曾经在福布斯公布的全球十大购物中心排行榜中拔得头筹。
面对国内愈演愈烈的“造Mall运动”，2004年，由商务部牵头，银监会、发改委以及原建设部等部门相继介入了对大型购物中心的全面检查，对当时在建的城市商业设施进行调查，对违反规划、违反审批程序的项目将停止建设、进行重新评估后作出处理。同年10月1日，商务部、国家质监总局和国家标准委联合颁布了《零售业态分类》标准，明确规定，占地面积5万平方米的社区购物中心其商圈半径不得小于10公里，10万平方米的市区购物中心和10万平方米以上的郊区购物中心的商圈半径分别为20公里和30公里，在此范围内，一般不宜重复建造购物中心。
所谓的过热更多的是一种阶段性的饱和，而不是整个市场的饱和。被叫停的也并非所有的Shopping Mall。
事实上，从国外的Shopping Mall的整体发展来看，购物中心现已呈现出小型化的趋势。即便是欧美，在上世纪90年代以后，也已基本不再建设新的购物中心了。而且，欧美的购物中心里的87%平均面积在1.99万平方米以下，英国是1.4万平方米，日本是2.05万平方米。国外Shopping Mall的发展变化，也让国人开始趋于理性地反思：中国究竟需要什么样的Shopping Mall？
家年华生活购物广场占地约XX平方米，这样的面积与那些大型或超大型的Shopping Mall相比较，只能算是迷你型的。
大有大的道理，小有小的依据，家年华位于店铺林立、住宅密集的地块，其项目商业功能分区及业态规划，均凸显以家庭消费为主的商业模式，其建筑面积和营业面积是以本区域消费人口为基础，是较为科学的配比。应当说，家年华相对迷你的Shopping Mall模式，不仅符合国情，也更接近国外Shopping Mall的发展思路。
马连道的商脉
在建的家年华生活购物广场位于北京广安门外的马连道。这条街南北走向，长约3华里，恰在西二环路和西三环路的中间。街南口连着丽泽路以及往返北方各地的丽泽长途汽车站；街北口则与北京西站南出口隔街相望。名声在外的马连道茶城就坐落在此，可谓是区位优越，交通便利，人气旺盛，商脉活络。
说起来，马连道与商业渊源颇深。
马连道，原名马莲道，因马莲繁茂得名。此地至今还保留有“湾子”等地名，足以说明那时水草丛生的景象。
在马连道还是马莲道的时候，老北京的格局以城墙内为城区，以城墙之外为城外，也就是现在的护城河或二环路位置，因此，广安门外的马莲道无疑属于当时的郊区。但是，现在大概也只有60岁以上的老北京人才会拥有对马莲道那些水湾旱地的记忆，再年轻一点的人都知道，建于1914年并以出产五星啤酒著名的双合盛啤酒厂就曾紧邻马连道；而至今还在运营的广安门货运火车站，也与马连道路路相通。正因如此，在计划经济年代，马连道就成了当时北京市商业局、轻工局等单位最集中的大型仓库所在地。可以说，当时北京人家里吃的、身上穿的、日常用的商品大多都在此周转，这也构成了马莲道或马连道一带特有的商业根基。
随着市场经济发展，逐渐退出计划经济模式的国营单位陆续盖了一些职工家属宿舍，并将部分闲置的仓库出租给了茶商，茶商们又将仓库改建成适于批零销售的店铺，在有关部门的适时调整和统一规划下，逐步发展为华北地区最大的茶叶产品集散地。
有茶城吸引的商户，再加上西客站南来北往的旅客，由马莲道改为马连道的这一带外来人口剧增，也带火了周边的餐饮业和酒店业。而随着地产开发及大批新建商品房业主入住，马连道早已被扩展为城市中心区域。据调查，整个辖区现在约有一万七千余户居民，常住人口总数近四万人；流动人口大体相当。两项数字相加，马连道地区稳定人口数字在10万左右，这是一个颇具规模的消费群体，但这些人持续提高的消费意愿却一直没有得到满足。
马连道地区一直没有以社区商业为主题的大型商业项目，特别是娱乐休闲消费场所的空白，使这里的消费者连看场电影也要跑到东城、西城甚至北城一带。
这不单是马连道地区的问题，而是整个北京南城商业历史积淀的问题。经过3年时间酝酿，由北京34个部门和城南五区共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》已于2009年11月正式对外发布。显然，在重点建设中关村科技创业园区以及围绕奥运经济而打造的北城发展规划实施之后，政府部门已开始投资改变北京南北城地区经济及商业发展失衡现象。
家年华生活购物广场的理念与政府部门的思路不谋而合，这不是巧合，而是该项目开发商与招商运营的机构，经过认真调查、深入研究、科学分析后做出的决策。他们前瞻性地意识到，除了马连道地区浓郁的商业氛围带来的的过往人流，以及本地原住人口和新增商品房业主这些已有的消费基础，位于马连道商圈南侧的丽泽商圈已被定位为首都金融副中心并将形成丽泽商务区。而乐居指数较高的丽泽商圈将形成大规模的乐活居住区，这又是不断扩大的消费集群。
不难看出，家年华选址于马连道地区南端，恰在马连道商圈与丽泽商圈的桥接之处，两大商圈互促互荣的景象将为本区域的发展带来巨大的商机，该项目不仅可以吸引周边社群的消费，对流动人口及经商业户和旅游者也将形成消费驱动。
商脉在于活络，马连道固有的商脉一定是与其它商脉相连的，而在此地建成一个规模适宜的Shopping Mall，无疑会在满足本区域消费意愿的同时，吸引和连接更广泛的商脉。
人性化的服务
时尚的SHOPPING MALL商业模式最早产生于上世纪初期，并在上世界五、六十年代在美国等发达国家盛行，其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施，又被亚非国家和地区引进改造，可谓是商业服务业的一次持久性革命。当然，任何一种商业模式的变革与发展的宗旨都离不开以人为本，而以家为核心的家年华项目，也是整体贯穿了人文关爱概念，意在为消费者提供一种最为契合人文消费趋势的商业形式。
在建的家年华生活购物广场预计2011年全部竣工并正式投入使用。该项目由北京中基信和置业有限公司系北京中物信和房地产开发有限公司，与德胜贸易有限公司合作经营，由泰德（中国）地产顾问机构启动运营。立足于长远的品牌形象和商业运营收益，开发商为本项目的品牌推广做了长远且持久的经营考虑。为了实现与商家的合作多赢，该项目按所招品类对象的空间设计要求进行缜密的规划，按各业态的功能要求进行周到的配套，并将联手多家大型媒体为商家进行长期持续的整体推广。
家年华生活购物广场集家庭式、情境式、体验式、主题式和一站式于一身，囊括家庭各个角色的日常用品、家庭文化及个人情感诉求的消费需要，将几大功能区的N种业态有序地区分与链接，让顾客在有限的空间内得到最大的消费享受。项目从地下1层至地上6层的总商业建筑面积约4万平方米，分别由精品超市、影院、主题餐厅、电玩城、儿童乐园、品牌店等多种业态组成。地上7至15层是为4星级假日或商务酒店，地下车库可提供385个泊车位。项目计划2011年建成，届时将成为该区域最大的以家庭消费为主的购物中心，全方位地满足区域内客群的生活、商务、休闲、娱乐等方面的需求。
家年华的商业前景被业界普遍看好。有分析认为，该项目位坐拥马连道，紧邻丽泽路，仅地理位置的优势就客期望商业价值的不断攀升。更何况，该区域既是公认的乐居指数上乘之地，又已被定位于首都金融的附属中心，这些当然都是未来商业的增长点。据此，家年华似乎完全可以站在一个能够体现城市或区域名片的高度，很乐观地把自己的未来想象成一个商业福地。
所有的商业福地都离不开人气。
事实上，现代人对SHOPPING MALL的商业服务模式已不再陌生，在国内各大中型城市，类似的休闲购物场所为数不少，北京市民更是早已有了相应的消费体验。
必须承认，以人为本的商业服务有其共性，更要突出其个性。换句话说，由于商业服务场所所处地理位置的不同，面对的消费群体也有所不同，这里面就会产生消费文化的差异。要知道，北京的南城一直固守老北京的根文化，从分布在南城的其它业态的服务品种及服务方式就不难看出，尽管这里也在不断吸收外来文化的元素，但褪不去的还是南城文化特色。
取其精华去其糟粕，实乃继承和发展传统文化并为其所用的基本原理，正如各国商业服务业发展历史所标示的一样，没有地域文化特色的商业企业，很容易被同质化，而渐渐缺少对消费群体的吸引力。这几年，业界一直在讨论，走进中国的Shopping Mall需要在借鉴国外的一些商业理念的同时，充分考虑国内的市场特点和商业运作规律。但要具体来说，在这片幅员辽阔、人口众多国土地上，所谓中国式的Shopping Mall，一定不能忽略所在区域的文化个性，至少应该在自己的企业文化和商业服务中，容纳或吸收地域文化元素。
选择适当的地理位置，设定适当的经营面积，以及设计适当的商业布局，都是商业服务的人文理念，而商业定位与特色经营更是人性化服务的具体体现。那么，北京家年华生活购物广场应该具有什么样的人文特色与文化理念呢？
做一个更精致的Shopping Mall。
这是消费者的期待！
