爱华网随着老龄人口数量的增多和寿命的延长，对于一部分老人来说，必须依靠社会化养老形式解决不同阶段的住房问题，探索老年住宅市场化运作的多种方式。提高老人的生活质量，已经成为一个迫切需要研究和解决的社会问题。成功开发经营过老年住宅的开发商，在积累了一定的经验，形成一套独特的规范化的可复制的经营管理制度后，可通过特许或连锁经营等多种方式，扩大自己的品牌，迅速占领市场，达到一定的规模。同时，规范化的管理制度能最大程度地降低老年住宅的建设经营风险，保证企业在市场中的良好形象，促进老年住宅市场的健康发展。老年住宅开发与特许经营的运作特许经营作为老年住宅市场化运作的一种方式，必须考虑到老人的实际需要，开发一套成功的可复制的管理模式，以及处理好特许体系以外的外部条件等因素，只有这样才能取得成功。1.老年住宅经营方式的选择―特许经营老年住宅特许经营体系的经营过程是一个管理创新的过程。将一套成功的已被实践证明的可复制的管理模式通过特许权的方式推广出去时，双方能够认可的管理理念、方法、目标和考核是双方合作的前提。老年住宅特许经营要求特许人有多年开发经营老年住宅的经验，并在实践中形成了完善的管理理论，对老年市场十分了解，知道不同知识层次、健康状况的老年人需要什么样的服务。目前我国还没有采取特许经营的方式成功经营老年住宅的例子，这受到管理理念的形成、管理模式的可复制性、特许机会和体系的建立、寻找愿意合作的受许人等多种因素的影响，其中管理的技巧、个性化经营、市场定位的准确性也将得到具体的体现。2.老年住宅特许经营的成功运作（1）成功的标志：合作双方达到双赢；减轻社会负担；缓解政府资金压力；调动社会资金：解决老年人住房问题；符合老年人生理、心理需求的设计和物业管理等。（2）成功运作的必要条件：目标市场发育成熟，有符合该类产品的市场份额；有一套合适的特许经营体系；管理模式的可复制性；特许权或特许合同的设计；利润和风险的承担方式选择；有相互信任和理解的合作伙伴并能熟悉老年市场状况等。（3）成功运作的充分条件：销售推广目标明确性、物业管理的服务性以及房屋环境、配套的舒适性、住宅功能的合理性、价格的合理性、管理的高效率、信誉的可靠性等，成功项目是一个合理的资源配置和多目标的综合体。（4）老年住宅特许经营体系的外部环境是衡量项目风险的重要因素：特许经营体系共同妥善处理外部环境的具体问题，如政策问题、社会需求问题、风俗习惯问题、收入水平问题、投资回报问题、管理机制问题、推广营销问题、服务问题和物业管理问题等。这些都将关系到特许体系的风险与收益。美国Bee Hive Homes老年住宅的特许经营模式分析(一)Bee Hive Homes老年住宅概况
1987年，Twayne Walker在爱达荷州(ldaho)的Meridian成立了第一家BeeHive Home。目的在于给需要个人护理的老年人提供一个整洁、舒适而又能承受得起的家。1991年，Twayne和DennisToland在犹他州(Urah)成立了第一家正式命名的BeeHive Home。Bee Hive Homes的开发商远离土地价格昂贵的大都市，选择居住人口仅有5000人左右的小镇，所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右，每月人均花费1975～2475美元，服务内容包括24小时专业人员护理、一日三餐、集体活动等。由于规模过小而不受一些类似《美国残疾人法》等法律的限制，采取特许经营方式扩张，目前已遍布于美国的爱达荷州(ldaho)、尤他州(Utah)、内华达州(Nevada)等12个州，成立了约110家。Bee Hive Homes以专门从事小规模陪助型公寓这种思路，形成了自身独特的品牌形象，实现了品牌资产的成功运营，在竞争中不断地发展壮大。这种将特许经营或连锁经营模式运用到不同的“Bee Hive Homes”项目中值得我们分析和总结。(二)Bee Hive Homes特许体系的构建特许区域：一般以居住人口5000左右的小镇为主。特许内容：在该特许区域内独占使用Bee Hive Homes品牌及体系资源，从事老年住宅的经营。特许期限：10年，特许期满后可以续签。特许总费用：425000～700000美元。加盟程序：1.有合作意向并符合上述条件的潜在加盟者正式表达合作意向；2.财务顾问对潜在加盟者进行初步审核，并向双方提出合作方案建议方案；3.通过谈判确定合作条件并签署合同；4.受许人缴纳加盟金；5.依法履行相关法律程序。由以上构建条件中可以看出：(1)对特许区域的要求比较严格，选择人口不多、交通又方便的小镇，一来可以降低成本，二来满足老年人喜欢清静的需要； (2)加盟程序上注重对受许人的审核、调查工作，主要通过谈判来签署合同；(3)特许总费用会随着项目的具体情况灵活调节。老年住宅特许经营模式的相关问题研究采取特许经营这种市场化运作的方式建设经营老年住宅可以缓解政府的资金压力、挖掘社会潜力，减轻社会负担，形成吸引全社会积极参与的开放系统，促进老人事业的发展。但是，想要特许经营模式在老年住宅的建设经营中发挥最大的作用，必须做好以下几方面的工作：1.管理模式是否具备扩张能力的可行性研究：主要研究管理模式能否被成功地复制，同时要研究这种管理模式是否具有独特性、模仿的困难程度、技术的适合性和先进性、特许双方的盈利能力、客户对品牌的满意度、特许体系后续服务水平高低和配合情况系统的完善情况。2.特许经营风险规避和减少的措施和方法：特许人即使拥有一套扩张性很强的管理模式还不够，还必须有一定的资金或融资能力和人才储备，根据具体情况决定介入的人员和管理力度。特许人作为整个体系的控制方，必须慎重选择老年住宅的具体位置，考虑环境质量、交通便利性、附近有无配套的医疗机构等；必须加强与受许人的沟通、交流，及时对受许人反馈的问题进行处理；加强对受许人的培训，主要加强研究老年人的心理、膳食平衡及护理等知识。3.老年住宅所依赖的专业技术支持系统：除了有专业的精通老年住宅设计、施工、装饰、物业管理、医疗服务、销售等技术或法律的支持外，还要有准确的市场定位和畅通的市场信息渠道，及时掌握市场变化和竞争对手情况，保证体系的正常运行。4.增强特许经营的透明度：通过介绍特许经营的基础知识、国外房地产老年住宅特许经营的先进案例，让公众和开发商对特许经营有个大致的了解，意识到特许经营运用到老年住宅中的优势，有信心投资于老年住宅特许经营这个行业，促进老年住宅市场的健康发展。特许经营作为老年住宅市场化运作的一种建设经营模式，虽然在我国还未得到发展，但相信会像其它行业一样得到发展，研究老年住宅特许经营是解决我国城市老年住宅供求矛盾的必然要求。
