爱华网北京路步行街经营很杂乱，名店不愿进来。 上月24日，北京路步行街与巴黎香榭丽舍大街牵手结为友好街区，争取打造成为世界级的商业旅游街区。但与有300多年历史的香榭丽舍大街相比，北京路差距非常明显。在刚结束不久的广州两会上，从副市长王晓玲到越秀区委书记周庆强都在反复强调“北京路一定要改变”。 市民：逛不到１０分钟钱包没了 阿强是个土生土长的“广州仔”，虽然平时很少逛街，但上月一个周末的傍晚，他陪一个外地朋友来北京路的经历还是让他印象非常深刻：“一到路口，就有人走过来问你要不要发票、手表、西装什么的，还有人背着笔记本电脑过来卖，让人不胜其烦。走进步行街，中间的‘千年古道’和两旁的装饰让朋友着实兴奋了一把，但路边的店铺却缺乏特色，提不起人家的兴趣，10分钟不到，步行街就走完了，于是我们来到路口的一家小吃店买东西。我们要了一份牛杂一根鸡亦，但我掏钱的时候却发现钱包不见了！” 此时阿强越讲越气：“虽然钱包里只有两百多块钱，也没有放证件，但吃东西让外地朋友埋单还是很尴尬的。更窝火的是，小吃店门口没地方坐，因此大家都只能站在外面吃，有的人干脆边走边吃，而我们在外面站着吃的时候，由于人多拥挤，我朋友的手臂被人碰了一下，牛杂汤溅了我一身！回去的时候天已黑了，此时北京路和文明路交界的路口聚集了十来个走鬼，他们居然将封面内容不堪入目的黄碟公开摆出来卖，搞得朋友指着他们悄悄地问我，这种事情没人管的吗？” 阿强的遭遇不是偶然，记者在采访中发现，由于购物环境杂乱，来北京路购物的本地人并不多，而北京路在他们心中的地位也显得很尴尬。一位业内人士指出，从纯粹的购物角度来说很多外地游客在来过北京路后都觉得有点失望。 来自江西赣州的小曾在逛完北京路后的评价是：“交通太不方便，光停车就停了半个多小时；还有就是形象不太好，特别是几家卖小吃的地方，大家都站在门口吃粉面吃烧烤，看起来脏兮兮的。” 觉得脏的还有环卫工人，在小吃店门口，一名环卫工人指着地面小声地对记者说，不少人都习惯了将吃完东西的木筷、塑料小碗和纸巾随地乱扔，虽然她每天都要来来回回扫几十次，但如今这里的地面上还是积了一层油渍。 商家：交通不便车位太少“不旺财” 位于北京路194号的银座广场是一家以新潮时尚为卖点的商场，该公司的总经理谭耀南告诉记者，近年来虽然北京路的租金一直在上涨，但生意却越来越难做了，在银座广场租档口经营的商户，这两年营业额都普遍下降了2～3成。而广州老牌百货新大新公司北京路总店，在上世纪90年代最鼎盛的时期单店的销售超过10个亿，而每平方米23万的销售还创下了当年的“中华之最”，但近几年该公司的销售比鼎盛时期下跌了三四成。 是什么原因使北京路的生意越来越难做了呢？在上月举行的广州两会上，副市长王晓玲就指出，现在的北京路“旺丁不旺财”，其中一个重要的原因是交通不便。记者在采访中了解到，北京路地处老城区，人口密集，人流、车流量大，周边道路较窄，T形路口和错位路口多，过往车辆行速缓慢，堵塞现象经常发生。而步行街人流量大，节假日超过40万人次，但区域内停车场严重紧缺，周边没有专门的旅游巴士上落客点，北京路封闭实施步行后，交通压力也进一步增大，而消费者纷纷弃北京路，而选择地铁便捷、道路通畅和停车方便的天河商圈。 而广百百货北京路总店也曾做过一次统计，驾车来商场购物的人中，其平均消费都在2000元以上，但道路交通拥挤，停车场紧张，却吓怕了有较强购物力的驾车一族。该公司的一位内部人士打趣道：“以前我们的宣传口号是‘一传十，十传百，休闲购物到广百’，而现在这句口头禅被人家改成了‘一传十，十传百，开车不要到广百’。” 交通问题，已成为了北京路步行街经营的“硬伤”。 北京路：铺价一路走高品牌不断趋低 问：名街为何少名店？ 答：得不到扶持和保护，名店陆续消亡或退出 “越秀区政府规划中的目标是要将北京路打造成国际级商业步行街，荟萃国际名牌，但这一目标定位缺乏有效的引导和相关措施跟进，造成实际情况与定位相反。除了广百和新大新两家老牌百货，如今的北京路几乎已经没有名店了。”一位在北京路呆了30多年的业内人士对记者说。 该人士同时指出，一方面，步行街内的知名企业和老字号企业因得不到扶持和保护而陆续消亡。北京路曾是百年老店和广州老字号商铺的集中地，云集了广州市最早的肉菜市场――禺山市场，百年老字号“陈李济”、“太平馆”、“三多轩”，老店名店如美利权冰室、永跃、精益眼镜店、文一文具店等，这些老店名店由于政府缺乏规划和保护政策，很多都已经难觅踪影。另一方面，一些高档、知名的品牌店如观奇洋服、Joy&&pease皮鞋专卖店、Theme专卖店等先后退出北京路经营。 这几年，北京路商铺价格一路走高，但经营的品牌却不断趋低。目前，步行街沿街以中低档的休闲服装专卖店及大量散铺为主导，近期内几间100～200平方米的临街大商铺均被大包租商先后重新装修间隔成若干个2～3平方米的小商铺出租，所引入的均是廉价货物，连名噪一时的香港城内，也找不出像样的品牌。目前，北京路步行街环境建设不如上下九步行街的岭南特色，经营品牌有被农林下路商业街超越的趋势，长此下去任其发展，将有可能沦为廉价一条街，这与其国际级步行街的定位名不符实。 名店为何不愿进来？广东省连锁经营协会会长孙雄分析，商业的规律是成行成市，像LV、CUCCI等顶级品牌是不可能开进北京路与一群本土、香港的二三流品牌为伍的，这跟豪宅不可能和贫民窟建在一起的道理是相同的。此外，如今北京路的总体消费力跟不上，对单铺投入很大的顶级品牌专卖店也要考虑生存问题。
问：为何成了单一服装街？ 答：租金高，只有毛利率高的服装承受得起 去年，某大型商业企业集团战略投资部曾对北京路的临街商铺做过一次统计，结果显示在临街的100多家铺面中，经营服装类的专卖店占34%，百货类占17%，皮革鞋业占15%，餐饮类占14%，珠宝类占11%，文化类占5%，医药保健类占3%，服务类占1%。 负责该调查的一位人士指出，这体现了如今北京路的经营基本上以穿戴类为主，经营门类过于单一，不够多元化。对此，从事了多年地产咨询工作的张广忠一语道出其中原由：北京路之所以发展成为服装街，就是因为沿街商铺都是本着单一的高租金取向，而服装的毛利率比较高，可以承受比较高的租金。 此外据广州市统计局万户居民的调查表明，市民对步行街的消费环境状况评价并不高，平均满意度只有53%，四成以上市民对单一购物的商业结构表示不满。北京路步行街的“购物功能”相当充足，但“休闲”、“文化性消费服务”、“娱乐”、“旅游观光”、“餐饮美食”等较为欠缺，影响了市民前往的热情。 北京路步行街商会的一位人士告诉记者，如今北京路步行街的日均人流量为30万人次，节假日逾40万人次，但其中外地客源占到了六成多，因为这几年很多本地人都纷纷选择到集购物、美食、娱乐、休闲、商务、信息、展览甚至康体等多功能于一体的购物中心去。 问：街心为何设展位？ 答：管委会以街养街，缺乏统一的策划和管理 今年2月底，在北京路步行街“扎根”长达3年的街心婚纱档终于被拆除了，这一举动也令商家市民纷纷拍手叫好。其实马路经济能在步行街发展这么久，还有更深层次的原因――没有向商家收取任何费用的管委会，在街心设立展位也是“以街养街”，筹集政府投入不足的北京路运作所需要的电费、24小时保洁费用等。 “如今北京路步行街的经营显得很杂乱，最根本的原因还是缺乏统一的策划和管理”，北京路步行街商会的副会长谭耀南告诉记者，除了商户们成立的商会，目前北京路有个街道办事处，步行街的还有个管委会，但谁都没有去组织过一次大型活动。管委会并没有向在北京路经营的商家们收取任何费用，这也不是政府部门管的事；但目前来说商会作为民间组织，也起不到太大的作用。 谭耀南表示，步行街作为一个整体的商业项目，也需要推广需要包装，除了“穿衣戴帽”，统一的管理、策划大型的商业活动也是必要的，但如今北京路步行街在这方面几乎是个空白。据了解，利用门前广场促销是很多大型商场长期以来行之有效的促销措施，但北京路的几家大商场希望利用门前广场造势宣传的方案，由于要经过层层审批，往往不能如愿。“如果有利于步行街的发展，其实商家是愿意出钱出力的！”谭耀南向记者强调。?/P> 低品位商号是否该淘汰 市人大代表建议建立北京路商铺优选准入制以提升经营档次 长堤的没落，让很多老广州唏嘘不已，而北京路所受的困扰，也为众人所关注。北京路将怎么变？为此，时报记者走访了众多业内人士及政府主管部门。据越秀区负责人介绍，未来将建成结合周边商业街区和旅游资源的“大北京路商圈”。 在不久前召开的越秀区人民代表大会第十四届第二次会议上，包括越秀区区委书记周庆强在内的11位区人大代表联名提出题为《科学规划，促进北京路商圈繁荣，实现可持续发展》的议案，建议适当调控各类商铺的开发、建立北京路商铺市场准入制、出台符合北京路发展的扶持政策等。 建步行街优选准入制度 某大型商业集团战略投资部负责人认为，低品位的商号，不利于步行街形象的商号，不应该让其进入经营，已经进入的，应逐步淘汰，或促使其加快升级。对于国际知名商号，大型有实力的商家，百年老店，可以适当降低门槛甚至采取零门槛策略，鼓励、吸引国际著名名店、名品到北京路上落户，以提升经营档次，形成特色商业街，成为广州商业文化的标志。 北京路商会的一位内部人士表示，政府应该通过举办各类商业节带旺商业街，但必须控制好一个度――是展示而不是展销，突出商业街商旅结合功能。广东商学院副校长、中国商业经济学会副会长徐印洲教授也认为，商旅互动是商业街发展与旅游业发展取得双赢的法宝，商业街的发展要依托旅游业的发展。 学习巴黎香榭丽舍经验 “北京路与巴黎香榭丽舍大街牵手结为友好街区，不是为了傍人家的名气，而是应该学习人家的经验。”一位曾经到巴黎香榭丽舍大街考察过的业内人士表示，细节决定成败，商业街也一样，在这方面北京路和香榭丽舍大街的差距比较大。如人家的街道路面非常干净，还有年轻人坐在地上弹吉他；还有在那里街边到处都是咖啡座，大家都悠闲地坐在一起吃东西。 而更值得借鉴的是香榭丽舍大街的管理经验。去年底，法国香榭丽舍大街管理委员会委员以里克?安琪?本纳参加中国（广州）特色商业街国际高峰论坛时，曾介绍过成立于1860年的香榭丽舍委员会。据本纳先生介绍，香榭丽舍委员会是目前唯一从事香榭丽舍居民与政府部门之间“点对点”贸易服务的代理机构。1916年2月，出于保护香榭丽舍和改善环境的需要，香榭丽舍委员会置身其它协会的管理之下。 最关键的是，香榭丽舍委员会从不属于任何团体，并且只依靠会员缴纳的会费维持运转，这种政策保证了它完全的独立性。 越秀“大北京路商圈”不求高档求特色 据越秀区经贸局的负责人介绍，作为广州城建之始所在地和广州历史上最繁华的商业集散地，北京路步行街鲜明的特色及深厚的文化积淀是其它商业街和购物中心无法比拟的。 今后北京路商业步行街将与文德路“广州文化第一街”、文明路和万福路的特色岭南骑楼商业街、中山路传统商业街、泰康路和大南路精品建材街、南越王宫署、万木草堂、大佛寺等商业文化旅游资源，作为一个整体区域协同发展，形成“大北京路商圈”。 定位不求高档求特色 针对市民商家们反应较强烈的北京路档次低的问题，越秀区经贸局的负责人表示，北京路的商品档次的确有待提高，但未必要单纯追求高档，而是会围绕特色做文章。在商业业态分布上，会鼓励区域内商业网点实现特色化、差异化、规模化经营，促进业态优化，凝聚“特色、精品、时尚”的商业文化内涵和质朴、厚实的岭南历史文化内涵。 目前，该区已开始启动北京路的发展规划的编制工作，一份详尽《北京路国际商贸旅游区规划》将于3个月内出台。根据前期的规划调研，计划把北京路国际旅游商贸区规划为商业旅游功能、文化用品功能、装饰精品功能等三个功能分区。 新建楼宇增加停车位 “即将投入使用的名盛广场有600多停车位，接下来北京南还将建设4座商业楼宇，再加上文德路整体改造后又将新增500停车位，预计3~5年后将有超过5000个停车位为整个北京路大商圈服务。”越秀区经贸局的负责人兴奋地说。除了停车位会大幅度增加，地铁的建设也将在很大程度上缓解北京路的交通情况。 越秀区经贸局的负责人同时表示，如今北京路步行街的铺租已经被炒得很高了，在广州市国土房管局公布的2005年广州市房屋租金参考价中，北京路首层商铺租金参考价每平方米1200元/月，成为广州市商铺的“租王”，但这个价格是不理性的。因此通过新建楼宇增加商铺，也是用市场调节的手段使租金降下来。 政府将淡出步行街管理 今后北京路商业步行街将与四面八方的各类商业设施遥相呼应，那管理上又将如何理顺？ 记者了解到，与大型的购物中心统一产权统一管理的模式不同，步行街都是以分散的商铺为主，其产权也都是属于个体业主，因此管理部门对此一直感到非常头疼，北京路步行街管委会的一位内部人士曾对记者戏言：“我们是管扫大街的。”而在经费上，管委会也是以政府拨款和自筹为主，从来不向商家收取管理费，包括几次大规模装修，都是政府出大头，部分商家出小头。 对此越秀区经贸局的负责人坦言：“这的确值得我们思考，成立管委会的目的，就是为了要为商家提供细致的服务，但这个工作交给政府来做，的确会出现一些问题，在这种体制下政府把管理交给商会，也未必是件好事。我们也曾考虑过引进物业管理公司，但这样又会增加商家的经营成本，因此现在对管理方面还在探索中，不过可以肯定的是，今后政府会逐步淡出步行街的管理，商会将发挥更大的作用。”
