爱华网天津商业发展历程 天津从自建卫伊始，就是因河而起，因商而兴。天津史称72沽，而其中的“沽”，汉语最早的意思就是“买”或“卖”，后来才用于水，所以，把经济贸易的地方起名叫“沽”直截了当。“直沽”中的“直”，从字面上看有“在直的河道进行直接买卖”的意思，类似现在的批发市场。直沽、汉沽、塘沽……一个个富有商业气息的地区名称，记载了天津市600余年来的悠久的商业发展历程。 几百年来，虽然天津商业几经兴衰，更经历过几次战争的无情摧残，但几百年的积淀已深深造就了天津市浓厚的商业氛围，商业仗着得天独厚的先天条件不断向前发展。 特别是改革开放之后，商业流通领域改革，打破了“三固定”、“三分割”的经营模式，逐步建立起国有、集体、个体一起上经营格局，各种经济成分的商店如雨后春笋般出现在市场面前。这期间天津零售业仅在滨江道、南京路一带就接二连三地崛起万米以上的零售大商场十几家。 近年来，随着天津市商业、饮食业、服务业逐步走向成熟，同时依靠政治地位，区位优势，产业发展，天津市商业发挥出了无穷的潜力，发展明显提速，商业市场空间广阔。 传统商业运营模式浅析 商业是一座城市的灵魂，老的商业运营模式要改进，新的商业组合要出新，这样，才会吸引更多的本地和外地投资者，吸引更多的高质量的大品牌零售商汇聚津城，才能使商业项目成为带动天津城市发展的主旋律，改变天津商业死气沉沉、总是一蹶不振的现状。 对天津商业的现存业态来讲，有特色的品牌及连锁店相对缺乏，是部分商业项目失败的原因之一。根据国外统计，发达国家商铺拥有量为1.2?O/人。在我国，只有上海能够接近这个数字。从这一角度来说，天津商业的发展空间还是很大的。但是，部分房地产开发商只看到了这一巨大的市场缺口，而忽略了进入商业地产的高风险性和对操作者的高要求，因此造成了市区大型超市、专业化卖场的盲目上马和过度集中，最终导致了许多开发商接连受挫。 目前，天津的商业物业运作尚处在摸着石头过河的初级阶段，还没有形成一套系统科学的理论。天津的市级商业区大多存在着较突出的交通与流通矛盾，交通极为不便。在商业地产的设计和布局中，有一条规律：交通便利程度与人口流通量成正比。也就是说，越是交通便利的地方，人口的流动程度越快，也就越能为商家带来更多的利润。因为商业地产中的人流与其他领域不同，该地区的人口流动具有杂乱无章性。人们可能想要从东面的某个位置到南面的某家店铺去，也可能刚从这里出来又要去北面。如果没有便利的交通作为保证，必定会束缚商业的发展。 以和平路为例，虽然有900路公共汽车作为沟通两边的桥梁，但仍然无法满足人口流量的需要。商业街过长容易使消费者产生疲劳，应该在适当位置设置咖啡店、酒吧等休憩场所，而这些功能在天津基本都被麦当劳和肯德基所取代，显得过于单一。大型商业街内容重复、毫无新意，蔑视消费者的智商、审美品位和消费需求，除了能满足天津广大市民的基本购买需求外，根本谈不上特色和层次，使许多拥有较高审美需求的白领一族不得不季节性地飞往北京、上海、广州等地为自己批量性治装。所以说，新建的商业项目想要成功，首先的前提是必须有不同于以往商业项目的新东西，能吸引住日益挑剔的消费者的眼球。新建商业项目不应一味求大，这需要一个过程，需要开发商具有前瞻性，才有可能成功，在市场上取得一席之地。如果该地区不是商圈，则更应注重特色。 另一不可忽视的现象是，市中心区域空心化，使一些大型商场遭遇尴尬，几经调整业态，却始终走不出萧条的怪圈。这一事实已作为前车之鉴，促使一些投资商调整策略，在布点上做出新选择。一些具有高瞻远瞩专业眼光的业内人士看到了，逐渐向城区边缘扩散成为了天津商业地产发展的必然趋势。 随着中国城市化加速推进，大城市的“逆城市化”正成为一种趋势，即中心市区的人口要向边缘和郊外扩散。商业地产服务于居住人口，人口的居住郊区化必然导致购物的郊区化。预计五年内，全市近郊至少将增加30平方公里(3000公顷)的居住用地。按1.5的容积率计算，可形成建筑面积4500万平方米的住宅，按人均建筑面积30平方米计算，至少可吸纳150万人口在郊外定居，对于商业地产的扩张，这无疑是一个巨大的市场。加之市区商业网点资源逐渐减少，开店成本加大，向周边寻求新的空间将成为新的趋势。 从发展前景来讲，天津商业地产发展趋势确实很大，但也要明确，作为一个项目开发之后谁来经营？如何解决地区与地区之间存在着的许多差异？这些都是想要进入商业地产领域分一杯羹的开发商们所要考虑的，因为这些都直接影响商业项目的后续性，也就是说对商业项目的成功休戚相关。 目前，很多一度炒得沸沸扬扬的商业项目，比如上X商业街、X华国际商业中心、万X商业广场……虽然曾经辉煌，但是目前的经营状况只能用“惨淡”两个字来形容。之所以会有这样令人大跌眼镜的情势急转直下，是因为这些商业地产开发商只注重短期销售业绩，只考虑了开发商的资金回笼和丰厚利润，忽视了商业地产项目的持续性，没有看到一个商业地产项目之所以成功的根本――只有做到使商家和广大消费者双赢，将商家和消费者长期地甚至永远地留住，才称得上是一个成功的商业项目。 因此，做商业地产必须转变观念，商业地产比住宅更需要后期的经营和管理，成功的商业地产应该是先商业后地产。商业地产虽然是商业与地产的结合，但在地产开发的全过程一定要围绕商业为中心，商业地产更重要的是商业。先商业后地产是一种观念的转变，即从开发走向经营。而实质就是从商业低产的最终消费者(即商业物业的经营者)的角度去看问题，从他们的需求出发，开发符合商业规律的商业物业。 以往很多开发商开发完商业物业后大多以销售为主，只有当销售不出去才考虑租赁，这样有利于尽快回收资金，规避开发商面临的市场风险。但是这种操作模式过于功利，只考虑了开发商的短期利益，因此常会出现火爆销售过后，商户的惨淡经营，最终伤害了房地产开发商的信誉和专业形象，不利于开发商的品牌口碑的传承，不利于其今后再开发商业项目，最终损害了开发商的长期利益。这些以往的惨痛教训令开发商们警醒，做商业地产不是一件简单的事，不是盖完了卖完了赚钱了的事，盲目上马、简单操作最后伤害的不只是商家，不只是被忽悠了的广大民众，不只是热心支持对该项目报以厚望的相关政府部门，还有开发商自己，还有看不见摸不着的人心、信心…… 根据国外成功的经验，商业项目开发完成只是项目的开始，后期的经营管理才是项目成功的关键，因为所有的投资者都要从后期的租金收入来实现投资收益。在后期经营过程中，商业管理要有统筹的计划，不仅是开业、日常营销和对外形象等方面的规范动作，还应该有帮助经营者协调政府有关部门的关系，要进行不断地招商等等。要谋求商业地产的发展出路，有效地解决后期经营这一关键环节的问题，把握商业规律和形态，开发商要在意识上明确商业地产的功能是商业经营，而产品的高品质关键就在于后期服务。只有有效地解决了意识和专业化运作问题，商业项目在后期经营中才能实现持续的辉煌。商业地产要求开发商身兼投资者、经营者、物业经营者三种身份，打破以往谁开发谁经营的旧有框框。 当然，持有商业物业要慎重，因为自持商业物业有一个必要的前提，就是资金雄厚，拥有商业物业经营方面的优势，二者缺一不可，开发商要将自身的实力和商业项目的可持续发展相结合，才能够长期立于不败之地。纵观天津地产界，从来都没有哪个公司做商业地产自持的，按固有老眼光来看，这简直是慢性自杀。但是，2006年，我们在这一领域内意外地看到了“自持”这个令人吃惊的字眼。 优联集团――领衔突破天津传统商业模式 天津优联投资发展集团有限公司总经理杨家祥谈到“我们的今年的工作重点是商业地产，第六大道和第六田园这两块地的附属商业10万平方米(包括第六大道正施工的4万平米和第六田园的6万)，第六城今年预计开工15万平米，优联广场预计16至18万平米，年底要开工打桩。从目前来看，做商业地产是需要很强的资金实力，我们有了第六大道和第六田园这两个项目的资金积累以后，希望把资金沉淀到公司自己的物业。作为我们这样一个规模的开发商不是很大，能够做这样的决断就说明了企业本身的实力。我们能够决定我们要做自持物业的话就意味着我们有这个资金。”
做一个“对社会负责、对业主负责”的房地产开发企业是优联集团一直以来坚持的理念。房屋这个商品本身具有的特殊性，优联集团将打造项目更多地理解为“创造梦想的过程”。优联集团将开发商、投资者、经营者、消费者几种身份有机结合为一个整体，没有单纯考虑利润最大化，而是打算做天津史无前例的自持商业地产，打破天津固有商业模式，根据企业自身优势创新出商业地产开发经营新模式，这既符合优联的企业文化，符合优联对社会的责任感、对合作伙伴的责任感、对客户的责任感，同时也体现出优联集团做事情负责任的态度。
