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随着9.27新政对住宅市场的影响加剧，在商品房市场逐渐转冷的时候，一直充当成都房地产市场“配角”的社区商铺，开始突然发力，龙湖三千城、晶蓝半岛、万科?魅力之城、上层建筑、戛纳滨江、远大都市风景等楼盘都先后推出了社区商铺，且销售成绩不俗。其中仅龙湖地产一家在成都分别位于九眼桥、建设路和清波片区的3个项目均有社区商铺对外销售。 在新政的影响之下，随着住宅投资的压力逐渐加大，社区商铺正悄然成为投资者的新宠。来自戴德梁行上季度市场报告显示，随着9.27新政之后住宅投资压力的不断增加，住宅投资者纷纷将目光转向商铺市场。股市的低迷 放量大、分布广成社区商业新特点 从2001年开始，社区商铺就逐步开始出现在各大楼盘的配套之中。到2004年，成都商业用地的施工面积已经达到了300多万平方米。到2008年， 伴随着成都旧城区的改造，旧商业楼被拆除、商圈格局重新组合、投资渠道的转向，为商家提供了发展生意的新“钱”景。记者从各方专业机构了解到，现在准确的社区商铺统计数据尚未出炉，但是其放量已经远远超过去年。“就目前来看，商业地产领域，国家并没有出台相关抑制性政策，政策调控对商铺的影响较小，投资者开始转向商铺投资。”一业内人士分析。 随着城市发展进程的加快，春熙路已经不再是成都唯一的成熟商业圈，其后出现的骡马市商圈、建设路商圈、成仁路商圈都在推动整个成都商业地产的发展，其中成仁路地段由于万达广场的进驻，商业价值得到了飞速的提升，周边的商铺突然之间租金升级翻倍，而该区域的交通也在一夜之间成为了成都最堵的路段之一，商业价值凸显。建设路片区在龙湖、万科、华裕、首创等品牌开发商进驻之后，人气陡升，一跃成为成都第三大核心商圈。除开这些成熟商圈，羊西线的一品天下、沙西线的华侨城也在暗暗谋求崛起。一品天下凭借其差异化发展，一举成为成都最著名的餐饮商圈之一，而华侨城旗下的欢乐谷项目必然会带动沙西线整体商业价值的提升。另外，根据城市发展规划，成都未来的红牌楼、营门口也将逐渐成为新兴的商业圈。“随着城市化进程的发展，成都的社区商业地产格局正在发生变化，各大区域都形成了自己的商圈，社区商业地产呈现出放量大、分布广的新特点。”来自戴德梁行的研究人员作出了以上分析。 销售价格和租金水平呈两级分化 随着城市发展速度的加快，成都的外围不断增大，不少片区在开发商的急功近利之下，已然是高楼林立，但是由于前期定位的混乱，这些片区的社区商铺都难以出售，终于与住宅价格形成了不正常的价格倒挂现象，这些新兴商圈的社区商铺遭遇了前所未有的尴尬局面，与城中心的成熟商圈比较，两极分化严重。不少新兴社区商铺开卖数月，依然门可罗雀，无人问津，人气似乎成为了这些新兴商圈难以逾越的一道门槛。 目前就成都的社区商铺市场来看，以龙湖为例，龙湖目前在成都的三个楼盘都有社区商铺出售，但是销售价格却大相径庭，其中建设路春风里商业街最贵，达到了23000元/平方米，而近日位于天府广场附近的城市理想商铺开盘价格也不过19000元/平米。位于九眼桥的晶蓝半岛价格在10000元/平方米左右。从历年来的商铺销售看，商铺的价格涨幅并没有住宅那么快。目前根据尺度地产提供的商铺价格资料显示，目前成都东3环的社区商铺售价在7000元/平米上下，西三环的社区商铺大概在9000元/平米左右，这些区域的住宅价格在高峰时期都超过这个价格或者与之持平，商铺的价格远没有住宅市场上涨幅度快。建设路和双楠片区的商铺价格普遍偏高，价格最便宜的商铺还是集中在城北和三环路外，普遍价格也就是4000元/平米左右。位于东2-3环之间的通瑞浅水街面积价格在7000-12500元/平米之间，位于建设路万科底层商铺，价格在23000元/平米左右。位于南沿线上远大荷兰水街，租金在50元/平方米。而记者在调查中了解到，龙湖晶蓝半岛二期底商已经开始销售，目前还剩余10套；远大地产荷兰水街，只租不售，铺面出租火爆。另外金沙西园推出的底层商铺也已经销售一空。 业态选择多以餐饮娱乐休闲为主 在社区商业地产的业态选择上，大多数开发企业都定位于满足社区居民生活需要，业态多以餐饮娱乐休闲零售为主，一般不会选择大型商场或非常高端的商业进驻。远大都市风景的荷兰水街、金沙园、南城商汇等社区商业街都不约而同地选择了此种定位。“社区商铺并不是越高端越好，一个好的社区商业，需要进行充分的分析，准确的定位。”一行业人士分析道，一方面，要考虑板块特点，综合考虑周边商业的特征，既与周围的整体商业氛围和商业特色融为一体，发挥整体效应，与周边成熟的商业形成有效互补，发挥个体效应。另一方面，又要考虑消费者特征，分析周边人群的消费需求、消费水平和消费偏好，从而整合满足消费需求的商业类型、商业档次、商业规模，这样才能真正发挥小而精的社区商业的核心价值。从一些成熟社区如罗浮世家、世纪朝阳旗下的社区商铺可以看出，这些社区中的商铺主要以洗衣店、美容店、小型超市、糕点店、饰品店等以满足社区居民生活的商业为主，能够带给购房者更多的帮助，而不是一味的追求高品味。 突破尴尬，社区商铺前景看好 从建设路的复兴到一品天下重振羊西线，一个新兴的商业圈始终离不开社区商铺的定位和人气。记者在连日来的调查中发现，目前位于城中心区域的楼盘商铺销售速度令人咂舌，而不少三环外的楼盘其社区商铺多数处于瘫痪状态，生存状态堪忧。而这些让人堪忧的楼盘都有一个通病，极高的住房空置率和盲目的销售定位，致使用权不少底层商铺从2006年开始就荒废至今。 对此世家机构的市场研究员分析，目前成都社区商铺的销售点在于首先是否有充足的客流量，其次地段优势是否明显，最后才谈得上回报率的问题。而目前不少楼盘在前期修建的过程当中，就没有对该区域进行准确的定位，到后期商铺销售的时候，便会出现无法推售的局面。“盲目的引入商家，对一个相对成熟的社区来说打击是致命的。”城西某楼盘负责人向记者分析，要做好一个有活力的社区商圈最大的问题就在于定位，在人流量稳定的情况下，如何引入商家就显得非常重要，而现在不少社区商铺面临着高不成低不就的尴尬局面情况，如果随便地将餐饮娱乐引入社区，可能会造成整体品牌的缺失；想引进比较较高端的连锁品牌入驻，其回报率又不能打动这些商家。最后该负责人告诉记者，现在购买社区商铺能够达到8%的投资回报率已经很不错了。 就记者连日来的调查情况看，成都社区商铺两极分化严重，城市中心区火爆异常，而城区外围则显得格外冷清。究其原因或许是成都的社区商业没有形成与中心商业区的差异化发展，加之很多新兴社区入住率低下等原因，城区外围的社区商铺的冷清就可想而知了。但是不少专业人士也指出，从便利和就近的原则看社区商铺还是占有一定优势的，只要找到自我生存点，进行合理定位，社区商铺的前景仍然十分广阔。
