爱华网12月5日，重庆一片阴冷。雾蒙蒙中，高楼清洗工小田还在努力擦拭重庆企业天地2号楼幕墙玻璃上的脏污。他并不知道，这栋楼马上就要易主。 继去年以17.5亿元相对低价整售三幢写字楼给平安信托后，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安”，00272.HK）在重庆继续寻觅下家。日前，瑞安又将重庆企业天地2号写字楼部分及815个地下车位一并脱手给阳光人寿，代价24亿元，预期将亏损1.23亿元。 在小田身边，规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影的工地现场也是一片寂静，它所遭遇的“停工”疑云，也让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。 外界普遍认为，瑞安近年来在各地多个旧城改造项目中，沉淀了大量资金，比如重庆天地在10年之后仍远未达到最初的规划目标，导致瑞安负债率居高不下，资金周转困难。事实上，不仅在重庆，瑞安近日转身又将上海太平桥项目以33.23亿元卖给中国人寿信托，短短一周之内，瑞安套现超过57亿元。 瑞安方面在接受时代周报记者采访时，极力否认重庆高楼停工及资金紧张一事，并称公司目前持有现金充裕。 卖楼、停工疑云笼罩重庆天地 瑞安重庆天地所在化龙桥区域，已经找不到当年的影子。这里曾是重庆著名的“下岗一条街”，拥有众多的老旧厂房和大面积的棚户区。十年前，瑞房以旧改专家身份驻场，任务是将此改造为一个建面360万平方米的庞大城市综合体，包括一条类似于上海新天地的8万平方米商业街，规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影以及150万平方米住宅等在内。 漫长的拆迁过程，加上瑞安长开发周期，重庆天地在10年之后仍远未达到最初的规划目标。时代周报记者在现场看到，项目住宅部分历经十年仅开盘至第五期，剩余的部分还用围墙圈着未开发。而作为项目主体的写字楼与商场仍在建设之中，由于未通地铁，商业配套不足，办公氛围很冷清。以上海新天地为蓝本建设的商业街也人气不足，日常只有三三两两的顾客。 在时代周报记者以租客身份与重庆天地置业顾问攀谈中，她们也坦承，商办项目的确还在艰难爬升期，以往只能看到售楼人员在园内走来走去，现在情况略有好转，但估计要等商业配套陆续开业，办公招租才能更顺利，“目前平安信托买走的4号写字楼招租时间比较长，现在效果还可以，阳光人寿买的2号楼只开放了低层，租金大概在100元/平方米/月。” 这也就不难理解瑞安为何亏损也要出售项目。从双方框架协议来看，阳光人寿将委任瑞安旗下上海新天地商管团队进行项目资产管理。在未来6个结算期内，如果净营业收入未达目标额，新天地方将需要以现金方式向阳光人寿支付不足金额，并延长管理期。 对于赢得上述对赌条款，瑞安方似乎信心不足。就眼下来看，瑞房已宣布将对支付阳光人寿不足金额作出1.36亿元拨备，上文1.23亿元亏损额也就此预估而来。事实上，在未来最悲观的情况下，即项目租金以及出租率均出现最低迷表现，瑞安预计向阳光人寿支付的不足金额将有可能达到4.4亿元。 眼下，正遭遇的“停工”疑云的嘉陵帆影，也让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。时代周报记者看到，嘉陵帆影主塔工地竖着三台普通塔吊，但并无机器和工人在施工，一片沉寂。周边其他楼栋的施工人员等知情人士告诉时代周报记者，2013年春节前，主塔现场的动臂塔吊已经撤走，至今寸尺未动，且再次开工时间并不明朗。 不过瑞安方面在接受时代周报采访时，矢口否认停工一事，称企业天地1号（嘉陵帆影）一直是在按照既定计划进行。项目在2012年底完成了桩基，今年10月完成了地库周边结构及基坑回填，计划在明年底完成商场裙楼，整体预计会在2017年底完成。 “事实上，瑞安卖掉项目得到外来资金驰援，可以缓解项目开发面临的资金压力，未来的运营风险也得以分担。”重庆当地有开发商代表张先生对时代周报记者分析称，华龙区原是老工业区，商办氛围缺失，周边还有龙湖时代天街、万科万锦汇等劲敌项目分流客户群，招租前景目前难料。嘉陵帆影停工也有可能，从大环境看，重庆写字楼市场整体供应过剩，面临市场下行的风险。在世邦魏理仕的统计中，三季度，重庆优质甲级写字楼整体空置率达到30.5%。 负债净额260亿急套现57亿 不止在重庆，回到上海大本营，瑞安的瘦身计划也在快速推进。 12月4日，瑞安公告称，已通过子公司与中国人寿信托订立买卖协议，向后者出售上海太平桥项目126号地块的99%权益及负债，交易总代价估计为33.23亿元。短短一周之内，瑞安套现超过57亿元。瑞安方面强调，这是为了提高资产周转率及缩短投资回报期。数番套现所得，瑞安将用来偿还债务，以及开发房地产项目。 “瑞安是在弃车保帅，出售部分非核心资产，有助于提高资金周转效率，轻装上阵。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析，瑞安罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明，但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。 上海中原地产研究总监宋会雍也对时代周报记者称，瑞安“旧城变大型综合体”模式自上海成功后在全国多个城市都陆续迈出步伐，土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间，但商业地产项目的培育期相对较长，对企业的资金实力要求非常高，单体项目动辄上百亿，扩张后对瑞安的资金要求成几何级增长。 在宋会雍看来，瑞安在港资企业中实力较薄弱，不敌新鸿基、太古等大佬，而瑞安连续多年高额支出动迁费用，负债率居高不下，让瑞安的“天地模式”陷入僵局。 在去年年报中，截至2012年12月31日，瑞安现金及银行存款总额86.33亿元，而负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率达到70%。据美银美林此前发布报告称，到2015年前瑞安有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，相当于瑞安2012年合约销售额的1.9倍，这并不是一个让人轻松的数字。
在此背景下，公司集团主席罗康瑞称希望通过自身的变革获得重生，未来放弃旧改事业，并逐步降低负债率，争取在2015年时降至50%。瑞安在回答时代周报记者的提纲中称，公司已超额完成人民币110亿元的全年物业销售总目标，目前持有现金充裕。据瑞安今年的中期业绩报告显示，净资产负债率为59%，较此前70%有所好转。 但面对依旧高达228.35亿元的流动负债，瑞安需要施展财技来疏通资金链。时代周报记者梳理后发现，出售物业，仅是近期诸多融资安排中的一个。上海瑞虹新城近期获得了包括国开行等5家银行的100亿元的资金授信，将主要用作拆迁土地用地的长期资金。而在此之前的10月31日，瑞安引入全球另类投资资产管理公司Brookfield作为中国新天地的策略性股东，折合人民币45亿元的资金，用于偿还到期债务及物业开发。 新天地分拆仍无时间表 中国新天地是瑞安旗下商业物业的资产管理、营运及销售平台。瑞安一直计划分拆中国新天地上市，降负债也是目的之一，但这一事项迟迟未有进展。 瑞安在回答时代周报记者的提纲中称，中国新天地的上市将视乎市况及估值，同时需要取得债权人及票据持有人的同意，“不过，Brookfield成为中国新天地策略性基础股东，也是分拆中国新天地的一个重要的步骤。” 据瑞安方面透露，Brookfield首次投资5亿美元资金，主要投资上海新天地、新天地时尚、企业天地1期、企业天地2期、瑞安广场及虹桥天地，合计66.3万平方米，物业价值为260亿元人民币，经调整后的净资产值为120亿元人民币，投资作价折让8.83%，折让接近其他中国商业地产上市公司的市账率估值，如恒隆、太古、九仓、Capital retail等。这笔投资可转换成中国新天地上市扩大股本后的21.8%的股权。 11月20日，瑞安房地产向其票据及永久证券持有人征求同意，分别修订其人民币票据契约、美元票据契约、新加坡元票据契约及永久证券的若干条款，以完成有关交易及分拆上市。 “这是中国新天地上市重要、策略性的两步，”瑞安方面称。 截至目前，哪些资产会注入到新天地中，亦无说法。据时代周报记者了解，今年3月，瑞安就已正式成立中国新天地公司，有意将旗下的商业资产打包装入其中，谋求分拆上市。截至目前，中国新天地已经经过近半年的独立运营。被委以重任的黄勤道，今年年中由瑞安调任新天地行政总裁。 目前，瑞安旗下拥有400亿元的地产项目，其中200多亿元已落成，另约200亿元则属在建项目。目前，集团的收租物业涉80万方米，年租金收入约11亿元，现阶段暂不清楚哪些会出售或注入新天地。
