爱华网时代地产降价冲刺IPO：负债率163% 部分楼盘去化率仅20% 吴涵（化名）的手机这两天几乎没有停过，作为时代花生II的销售主力，短短的几天内，她已经给熟悉或者陌生的客户打出了数百个电话，一遍遍地告知对方，之前说的二期新推楼价每平方米降价近3000元。 这个位于广州地铁3号线延长线同和站附近的大盘，离地铁站步行距离不超过10分钟，且一期推出时，时代地产号称当天即销售7成。好卖的时代花生II，为什么这个时候降价？ 而与此对应的，则是铺天盖地而来的时代地产上市新闻。11月28日，时代地产举行招股发布会，宣布将于12月11日正式挂牌上市。时代地产向媒体透露，此次公开发行总股本为4.31亿股，其中10%香港公开发售，价格区间为3.2-4.5港元，招股将于11月29日-12月4日期间进行，计划募集资金13.8亿-19.4亿港元。 和上市同时而来的，是时代地产被质疑的高达163%的负债率。“这个时候降价推货，回收资金的意图非常明显，也可以给认购者更多信心。”某地产业内人士如此解读。时代周报记者就此情况及上市相关进程电话及短信采访时代地产相关人士，对方未接听电话，截至发稿时，短信也未有回复。 去化慢部分楼盘大幅降价 12月9日，时代周报记者以看楼名义去到现场了解时代花生II的降价缘由。吴涵表示，从周日（12月8日）开始，新推几栋楼全部由早前预定的27000元/平方米，降至24000多元/平方米，部分楼盘甚至可以22000多元/平方米的价格买到。“时代地产过几天要上市，公司要补充现金，也就这几天促销，等上市完成，价格就要调回来。”面对时代周报记者咨询为什么突然降价，是不是质量出问题的疑问时，吴涵如此回答。 现场部分看房者向时代周报记者表示，自己都是被售楼顾问电话叫过来看情况的。“他们说这个降价的单位不多，而且不搞排队叫号，直接先到先得，所以我们就赶紧过来了。”虽然价格直降，销售人员也一再渲染降价的时间短暂，但实际销售情况并不乐观。时代周报记者通过关系询问到该楼盘降价促销当天的具体情况，据代理公司内部人员告知，全天总共只意向销售16套，推盘压力较大。 而当时代周报记者来到时代地产位于番禺南村的时代倾城项目时，售楼处也没有出现人员拥挤的情况，反倒显得有些冷清。据项目销售人员介绍，该楼盘有三家代理公司在进行销售，但是由于交通并不发达，地理位置较偏等因素，销售状况并不理想。时代周报记者在现场看到，主要购买人群以周边村民及刚需人群为主。虽然销售人员表示地铁7号线将会在附近贯通，但是时代周报记者以实际行程计算，从市区到该项目，目前至少要花去1个多小时的时间，而且中间需要通过公交+地铁的辗转方式。除此之外，该盘的周边配套几乎为零，生活极为不便，看楼的人少也就在情理之中。 据时代地产招股说明书透露，时代地产目前在售的项目有28个，其中27个位于广州、佛山、珠海、中山和清远，只有1个位于广东省外的湖南长沙。未来土地储备840万平方米也位于上述这6个城市。 时代周报记者在其官网看到，目前广州在售的项目共有4个，分别为时代外滩、时代倾城、时代南湾和时代花生II。 但其楼盘去化慢一直被业内诟病，以广州为例，除去上述两个主推楼盘之外，位于番禺的时代外滩拥有江景资源，2011年入市时因为总价门槛高曾一度出现曲高和寡的销售状况，目前该项目的去货率仍较慢。据招股说明书透露，目前在售的该盘二期项目，截至报告截止日，预售面积仅为21762平方米，去化率仅为20%。 净负债率高达163% “时代地产选择此时上市，从大环境上来看，时机很好。”广州某地产业内人士表示，如果成功上市，时代地产可能是本年度最后一家登陆港股的地产企业。与此同时，该人士亦表示，在目前港股市场并不高昂的情况下上市，能否成功获得机构投资者的青睐很关键。 据招股说明书透露，时代地产已经与包括海印集团以及越秀证券在内的4名基础投资者及机构签订了投资协议，4名基础投资者将以不超过6%的持股比例进行认购。而另据媒体消息，其90%的国际配售部分，目前已经获得超额认购。“早前曾有媒体担心时代地产的认购不达比例，从目前的情况来看，这种可能性应该不大。”上述业内人士表示。 不过，即使如此，仍然有一个严峻的问题摆在时代地产的面前，那就是高企的负债率，而这也被解释为时代地产为何要在上市前进行部分楼盘促销的原因。招股说明书表明，公司负债率在最近一年显著上升。公告显示，截至今年6月底公司的净负债比率为163.6%，较去年底的116.2%有所上升。截至今年9月30日，公司应偿还银行及其他渠道借款共计68亿元，其中一年内要还的款项超过17亿元。时代地产招股书对公司最近半年负债比率大增的解释是，以人民币4.7亿元收购非控股权益及分派人民币4.4亿元的股息导致的权益总额减少所致。
除去负债率之外，时代地产的利润也有小幅度的下滑。2013年1-9月累计合约销售额为57亿元，合约销售面积63万平方米，毛利润为9.9亿元。另外，与去年相比，公司利润亦出现小幅度下降，今年上半年，时代地产的利润为1.6亿元同比下降3.7%。对此，时代地产给出的解释是市场推广成本及行政开支增加。 招股说明书也透露了时代地产上市的急迫性，募集资金中33.3%还将用于清还重组协议承担的8600万美元的负债。 曾谋划上市6年无功而返 实际上，时代地产谋划上市以六年之久。无奈均以种种原因无功而返。 然而由于债务的高企，时代地产对于上市的渴望十分强烈。 作为时代地产的创始人，广东南海人的岑钊雄（时代地产董事局主席），对广东市场颇为熟悉，时代地产也成为珠三角开发楼盘最多的本地房企之一。 在时代楼盘的里面，经常会出现岑钊雄的身影。时代周报记者在时代倾城（番禺）踩盘时，一进售楼处大门，正对着的一块大液晶屏不间断地滚动播放岑钊雄给时代地产做的推介宣传片。 从时代地产的发展轨迹来看，其在广东拿地的分寸也掌握得相对较好。“时代地产很会拿地，很会选位置。”某时代楼盘佛山三水一业主如此评价。而时代地产的第一桶金，则来自广州。据其招股说明书披露，1999年，岑钊雄与关建辉联合创立翠逸地产，以在广州市进行翠逸家园住宅物业开发项目。同年10月，岑钊雄创办投资控股公司时代发展集团。2001-2003年，时代发展集团与翠逸地产通过一个项目公司在广州市开发了另一个住宅物业—时代花园。2000年3月，岑钊雄与李一萍（岑钊雄妻子）创办香港时代投资有限公司（以下简称“香港时代投资”）。2001年5月，香港时代投资与独立第三方广州百润置业有限公司联合成立中外合作经营企业—时代集团。2007年7月30日，广州百润置业有限公司退出，时代集团成为外商独资企业。 厘清投资者关系之后，时代地产开始谋求更大的发展。2007年始，时代地产谋划上市，随后，时代地产一系列的操作，都只有一个目标，那就是上市。据其招股说明书披露，2007年11月，时代集团在开曼群岛注册，随后，岑钊雄将其于时代集团已发行股本中所持的81股未缴股款股份和19股未缴股款股份转予佳名投资（一间英属维京群岛公司，由岑钊雄全资所有）和东利（一间英属维京群岛公司，由李一萍全资所有）。转让完成后，佳名投资和东利分别拥有时代集团81%权益和19%权益。同年的12月，时代集团收购岑钊雄手中的于智锐股本中所持的三股股份。及至今年的10月，佳名投资将其于丰亚企业已发行股本中所持有的42股股份转让予东利。转让完成后，佳名投资和东利分别拥有丰亚企业60%权益和40%权益。 通过上述腾挪，如今无限接近资本市场的时代地产，曾被猜测是否会借此机会走出广东，发力全国。但是从其招股说明书来看，时代地产似乎并未有此打算。“我们将专注在现有市场及广东省具有高增长潜力的其他城市征用新土地及开发新项目。” 不过，时代周报记者从其引入的4名基础投资者当中，还是捕捉到了其可能存在的一些变化。据招股说明书显示，时代地产此次成功引入4名基础投资者合共斥资4.489亿元入股，包括由富力地产主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、广州海印实业集团、熊海涛及越秀企业(集团)，分别斥1.163亿元、1.163亿元、1亿元及1.163亿元认购股份。 从其4名基础投资者情况来看，富力地产目前的战略重心已经开始偏向商业地产，而海印集团则更是广东本土商业业态运作的高手。有业内人士在接受时代周报记者采访时表示，“时代地产或许会深耕珠三角市场，但是开发的业态会更加多元，而且商业业态的开发会有所加强”。与此相映衬的，则是在招股发布会上，时代地产主席岑钊雄曾表示，公司不排除未来与富力地产有合作机会。业内预测，时代地产或有可能与富力地产合作发展商业项目。时代周报记者就此事求证富力地产内部人员，大部分内部人士表示对此事并不知情。
