爱华网商业地产的研究主要是对人的研究，如果不能深入对目标消费群体进行研究，项目的定位就失去了基础；如果不能深入对品牌商家进行研究，项目的持续经营和租金收益就会出现问题；如果不能深入对项目开发商的真正目的和需求进行研究，就无法完成自己的使命。
研究目标消费群体
单从商业地产这一概念来看，商业地产既然商字当头，自然离不开人气。商业地产要想聚拢人气，实际上并不能，这是由国内消费者的消费心理决定的。同我们国家的消费群体一个典型特征就是大家比较喜欢凑热闹——“人来疯”，比较容易被煽动。总体来说国内对消费者的研究还处于比较初级的阶段。比如在商圈划分和项目定位上，一个传统的分法是只统计分析流动人口和常住人口。这显然过于笼统，流动人口按目的不同可以分为旅行人口、商务人口、求学人口、特定目的人口（比如相亲）等。而常住人口按职业特点可以分为公务员、商务白领、蓝领、无业人员、个体商贩。每种人口如果按年龄、性别、消费力来分，又可分为不同档次。这就增加了对消费者研究的含金量。
其实分类的方法和形式只是手段，关键还是要找到商业地产项目究竟要吸引到哪些目标消费者，并且最终能真正实现让这些目标消费群体把钱心甘情愿的从口袋里掏出了，成为真正的aihuau.com忠诚度高的顾客。从人气到客流，再从客流到商流；最后从商流变成现金流，这便是商业地产在研究目标消费群体的主体架构。
研究品牌商家
首先经理人需要知道自己需要什么样的品牌商家来支撑整个项目，归纳起来一般经理人心目中的品牌商家有以下几个特点：
品牌商户的店铺零售实力较强
及时支付各项租赁费用
店铺醒目、维护良好
店铺货源充足
店员经过专门培训、形象良好
持续投放高质量的广告
销售业绩突出，有效聚拢人气
有关项目整体利益问题，能够给予配合
积极参与赞助活动
相对的品牌商家心目中也有一个标准：
被当做商场个顾客一样的得到尊重
经营场所设施清洁、安全、舒适
租约条款得以兑现，不管是书面的还是口头承诺的
费用账目清算及时、准确
合理解释公共区域维护费用、保险费用、税费等各项费用增加的理由
有良好的营销计划和促销手段。比如制定一份年度营销计划以促进客流量及销售额的增加。这有利于提高知名度和建立良好的商业社区关系
位置便利、设计结构合理
业态组合合理，招商计划令人满意
整体销售业绩高，有人气；能使单店得到丰厚的利润
经理人和品牌商户是合作伙伴，这种说法虽然不是最正确但表面上确实应该如此。他们必须关系销售额、店铺状况以及整个营销计划。客服的对象不仅仅包括目标消费社群，还包括构成整个商业业态的品牌商家。说白了他们才是“衣食父母”。
研究自己的老板——项目开发商
一个经理人不论其具体的工作是负责工程建造还是商业营运或是管理其他资产，最终目的都应是千方百计提高购物中心所在房地产的价值，为开发商赢得最大利润。购物中心因权属不同，财务目标也会不同，一般有三种情况：
长期稳定性，尤其重视购物中心增值、资产保值及租户信誉度的增长
短期内收入的增加及投资回报率的逐年增加
实行“低价买入，高价卖出”的策略。一旦条件成熟，就转让购物中心
很明显的，经理人必须了解开发商的需求与目标，这样才能完成其使命——以财务目标位导向提升整个商业地产的价值。人与人之间喜欢以高相关、迂回的方式来沟通，一般老板要采纳雇员提出的方案是有难度的，难在了解进说对象的心理，以便用雇员的方案去使用老板的需求——老板表面上想要追求品牌效应和社会责任，实际是想要丰厚利润的，如果雇员的方案中过于突出名誉和责任；这份方案就会显得没有心意又脱离实际，过于迂腐必定不会被采用。如果方案中大量细述厚利又不损失品牌和责任；那么这份方案就会被老板暗地采纳。
商业地产的运作中，如何驾驭好每个人的文化纬度是整个环节中最难也是最隐秘的；它不会立即发生任何经济效应，却是确保整个项目良性运作的基础。
