爱华网一、需求的不确定性
市场走势总是超乎人们的预期。
2009年，在“宽松的货币政策”的刺激下，房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，市场迅速实现V型反转，由低迷变为亢奋，也由“去库存”变为“挤泡沫”。2010年初国家统计局发布的市场数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。
一连串令人瞠目结舌的增长率，很容易让人把2007-2009年的房地产市场联想到蹦床运动：先是高位下落，接着又窜得更高……
在居民收入没有提高多少，供应量在增加（房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%）的情况下，为什么销售面积增长率却达到了42.1%？显然，肯定有许多我们没有注意的因素在影响着着房价。
要探究这个问题的答案，还是从分析供求关系入手，毕竟供求关系是决定市场及价格走势的决定性要素。在此首先要强调的是，有些专家说“与供求关系无关的因素在影响着着房价”，例如流动性过剩，人们的通胀预期，还有紧盯美元的人民币。但这些因素最终还是反应在供求关系上，例如通胀预期。在通胀预期下，在金融投资品还依然匮乏的情况下，人们大多会选择具有投资属性、可以保值增值的房地产——最终，预期会转化为需求。
房地产需求大致可以分为三种需求：自住型、改善型需求，投资型及投机型需求，被动性需求。下面，我们逐一分析这三种需求，看看问题到底出在何处。
我们先分析一下自住型、改善型需求。
很多人佐证房地产市场存在泡沫的重要依据之一是房价收入比。暂且不论房价收入比是否有、是否是“国际公认”的标准——事实上，在世界银行和联合国人居署1990年启动住房指标项目(Housing Indicator Program)时，房价收入比在25个主要指标中列第5位；而且被无数引用的所谓“国际公认的4～6倍”在世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家数据中也没有明确提及（但提到了两个更重要的数值，即平均值为8.4，中位数为6.4）——即便是有所谓“国际公认的4～6倍”标准，甚至说，即便是现在的房价收入比已经达到了部分人所说的25:1，在房价和收入都是两笔糊涂账的情况下，谁能说得准房价收入比到底是多少。而且，大凡懂一些统计学的人都知道，平均数是没有多大意义的，平均房价比平均收入也就更没有多大意义了。简而言之，只有将不同区间的房价与不同区间的收入分别进行对比才有意义（例如用中位值代替平均数），而问题也恰恰在此：目前人们通常是把感知最直接的中高端商品房价格与无房族们的收入相比较，那么25:1，甚至30:1也不足为怪。
对于目前自住型、改善型需求的人来说，一方面是因为市场供需结构不合理所导致的产品选择空间有限，一方面是其购房需求的必要性本身就值得三思。有多少暂时没有必要置业或暂时可以在远郊区置业的人却选择了相反的置业方向呢？显然不在少数。关于这个话题，说话不中听但aihuau.com说的都是事实的任志强已有论述，在此不再赘述。但任志强没说的是，是什么原因促使有越来越多的社会公众产生了惊人的、非自然状态下的强大需求。显然不是有无住房和房屋大小问题，而必然存在某种“气场”在吸引这他们，这个“气场”就是开发商多年营造的、媒体助推的、有钱人驱动的“置业浪潮”。在这一“置业浪潮”的裹挟下，暂时没有支付能力的人们受攀比、虚荣心和传统置业理念的驱使，再加上对社会地位、财富的渴望，纷纷加入了置业者之列——调查显示，目前有约70%的人有近两年置业或改善住房的需求——于是演变成了“全民置业浪潮”，于是银行新增贷款、社会财富都大量流入了房地产市场，于是房价不断攀升……
由此可见，是“全民置业浪潮”使市场需求不断增加，而这种增加却是人为生成的，虚幻的，因而也是不确定的。
我们再分析一下投资型及投机型需求。之所以将两者归为一类，是因为我们很难甄别两者到底有多大区别。事实上，当预期房价上涨放缓时，中长期投资型需求可以转化为投机行为，反之亦然。即便是自住型、改善型需求，也有可能转化为投机行为。否则，前段时间就不会有那么多人赶在营业税上涨之前排队办手续了。笔者熟知的几位只有一套房的同事、朋友都把房屋转让了。
与自住型、改善型需求类似，投资型及投机型需求也是在“全民置业浪潮”的裹挟下所产生的。当然我们必须承认，在任何市场中都存在一定比例的投资型及投机型需求（就像股市一样，熊市中也有大量交易）。但在人为营造的房价将不断上涨的持续强烈的刺激下，这两种需求却像滚雪球一样地呈几何级增加（更是像极了股市）。于是，房价不断被推高，新的需求力量不断加入，房价被进一步推高；于是市场泡沫出现了，并不断增大。
在城市化、工业化浪潮中，伴随着推土机、挖掘机、塔机日夜忙碌的声音，大量被动性需求不断产生，不断增加，也加入了“全民置业浪潮”中，而这种需求也是人为生成的，也是随着经济景气周期而不断变化的，因而也是不确定的。
可以说，2009年销售火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支。但2009年93713万平方米的天量销售面积，有多少是理性的，有多少是“全民置业浪潮”裹挟的，相信很多人至少能做出大致的判断。
如果再考虑到其他方面的需求，如近几年来“海归”人员大量增加、来华外国人大量增加、“热钱”涌动、离婚率不断增长、独身人员不断增多等等，都会直接或间接地转化为住房需求，那么需求就更具有不确定性了。
需求的不确定性将是市场危机的最大危险源。
