爱华网那么，在我撰写本书时，房地产市场到底有多么糟糕呢？家庭独立住宅的建房开工率是自1991年来最低的；高达78.3万的建筑工人、木工和水管工等正在寻找工作，而且这还不包括那些受建筑市场衰退影响的商店和供应商的工作人员。到2008年年底，美国将会有280万人丧失住房抵押品赎回权或以低于抵押贷款价值的价格出售他们的住房。随着房价继续下降，在住房出现资不抵债的情况下，人们更倾向于选择放弃还贷，即便他们偿还的是传统抵押贷款。而且，正如我们所提到的，Alt-A贷款、只付息贷款和可选择支付贷款正取代次级贷款成为主要的违约抵押贷款。 这将对房主造成什么影响？ 为更好地全面了解对房主造成的影响，让我们来看一个例子。假设一对夫妇在2005年获得了一笔总额为15万美元的一年期可调整利率抵押贷款。基于抵押贷款条款，该笔抵押贷款的利率比CMT利率高3个百分点，也就是说他们需要支付6%的利息，即每年9 000美元。如果该笔抵押贷款在一年后利率重置时上调2个百分点（见图2.7），那么他们在2006年将多支付3 000美元。事实上，对很多人来说，还款额还会增加更多，因为ARM在贷款初期都有一个较低的诱惑利率或他们的贷款是只付息贷款。所以说，在很多案例中，房主每年增加的还款额都会超过3 000美元。而且，更为糟糕的是，《纽约时报》在2006年报道说，工资的增长并未赶上通货膨胀的上涨速度；事实上，“实际”工资自1993年以来还下降了2%，使得可支配收入进一步减少。 很多人之所以选择可调整利率抵押贷款，是因为这是他们唯一能够买得起房的方式，而且在利率重置之后，他们并没有额外的资金用来支付更高的还款额。由于利率重置的原因，抵押贷款还款额从2006年开始急剧暴涨。因为丧失住房抵押品赎回权一般是在房主违约一年之后，所以ARM利率重置的影响通常在利率重置一年后才开始显现。房主丧失住房抵押品赎回权的比率之所以从2007年开始大幅飙升，原因就在这里。 即便不被取消住房抵押品赎回权，有的人也会放弃偿还他们的抵押贷款，尤其是当房屋价值低于抵押贷款数额的时候。2008年，美国有1 000万房主面临着这种情况。在部分案例中，从经济角度来看，房主放弃偿还抵押贷款是他们最好的，也是最合乎逻辑的选择。有时候，人们还会在资不抵债的住房贷款和其他可能对他们更重要的贷款，如子女的大学学费贷款之间进行选择。到2008年，放弃住房抵押贷款的人已经比比皆是，以至于连财政部长亨利·保尔森都觉得很有必要纠正一下人们这种放弃还贷的不良道德观念。当然，我们很难想象这会对那些根本无力偿还贷款的人产生什么样的影响。 在图2.10中，我们看到美国丧失住房抵押品赎回权的比率从2007年开始急剧上升。如果人们能够坚持到2008年，那么到时他们便可以稍微放松一下了，因为利率已经降低了。但即便是在2008年，ARM利率也远高于初期的诱惑利率或只付息贷款的利率。
|www.aihuau.com|34 按照规定，ARM利率是要定期重置的，因此诱惑利率只能维持较短的一段时间。在2004年撰写上一本有关经济萧条的书中，我就对这场即将到来的房地产灾难进行了预测。然而，包括美联储前主席格林斯潘在内的人却表示这一切都是不可预测的，听起来难免会让人欷歔。2002年，美联储将联邦基金利率降至2%之下，而金融机构又大开各种新型抵押贷款的闸门，而这正是导致房价大幅上涨的原因。政府不仅应该看到这些，而且还要明白，通过降低利率，它进一步加剧了房地产市场形势的恶化。 在之前的图2.2中，我们看到财政负债率每两年大约增长1%。事实上，从图2.3中我们看到，消费者早已经花光了未来16个月的可支配收入。但是，我们看的只是他们当前的债务支付。在我撰写本书时，通货膨胀的年增速为6%。食品和能源等基本生活品的价格上涨尤为突出。所以，美国贫困人口所受的冲击要远超过一般通货膨胀数字所显示的冲击。 在穷人的预算中，食品和能源所占的比例要高于政府按通货膨胀所计算的比例，所以穷人的自由支配收入要比一般的消费者低得多。 在先前列举的例子中，那对夫妇获得的是可调整利率抵押贷款。那么，又有多少人持有高风险抵押贷款呢？在美国当前的所有抵押贷款中，有一半是在2003年发放的（包括新抵押贷款和再融资贷款）。这是一笔总额为3.3万亿美元的抵押贷款债务，包括大约2 400万份抵押贷款，其中28%为可调整利率抵押贷款。这也就是说，仅2003年一年，美国就发放了670万份可调整利率抵押贷款。而且几乎是在同一时间，另外两种类型的抵押贷款也开始大行其道：只付息贷款和可选择支付贷款。在可选择支付抵押贷款中，月供款实际上还低于所欠的利息，从而导致抵押贷款数额?断增长（负摊销）。据哈佛大学住房研究联合中心的统计数据，这些高风险抵押贷款所占的比率从2002年初的不足5%一路飙升到2005年底的38%。即便是在2006年，当时美国多个地区的房价已经开始下降，这些高风险贷款在所有抵押贷款中所占的比率仍高达32%。 在我撰写本书时，美国有超过1 000万个家庭已经出现了住房“资不抵债”的情况：他们所欠的抵押贷款已经超过了房屋价值。而且高盛在当时预测，到2008年底，这一数字将会达到1 500万。皮尤慈善信托基金会则预测，到2009年底将会有300万~400万套住房丧失抵押品赎回权。自大萧条以来，美国还从未见过如此严重的房地产损失！而且从部分可选择支付抵押贷款的利率重置来看，2009年底还不是丧失住房抵押品赎回权的高峰时期。这一时期可能会出现在2011年之后，因此，丧失抵押品赎回权的住房数量很有可能比皮尤预测的还要高！相关信贷危机 次级贷款、可调整利率抵押贷款、只付息贷款、Alt-A贷款、无证明文件贷款、诱惑利率贷款和可选择支付抵押贷款！所有的这些都已成为我们的日常用语，而且都与导致这场信贷危机的金融贷款工具有关。次级贷款通常是发放给那些信用评级较低的低收入人群的。一般来说，他们对于这类贷款或贷款的风险并不了解，而这也正是次级贷款大行其道的原因。这类贷款一般为可调整利率或初期拥有较低的诱惑利率。然而，当这些贷款的利率重置之后，他们的还款额可能会增加一倍。部分获得这类贷款的人实在是捉襟见肘，他们原本就无力购房，更不用说利率重置之后了。这些次级抵押贷款拥有较高的违约率，并最终导致大量房主丧失住房抵押品赎回权，同时这也是造成2007年和2008年抵押贷款问题的主要原因。在克利夫兰和底特律等城市，之所以有大量住房丧失抵押品赎回权，原因就在于次级抵押贷款。从本质上讲，Alt-A贷款和次级贷款基本类似，只不过前者借款人的信用评级要稍高于后者。2008年，因Alt-A贷款违约而导致住房丧失抵押品赎回权的案例数量开始大幅增加。事实上，2008年7月印地麦克银行（IndyMac Bank）的倒闭主要就是因为Alt-A抵押贷款的大量违约。
