爱华网未得充分授权 调整业态受掣肘 11月29日，从珠江新城地铁站出站，花城汇广场中区人流如织，入驻店铺的商家异常忙碌。沿着出口前行并在地面上步行10分钟左右后进入北区，则发现这里相对冷清，部分饮料及餐饮店甚至没有一个客人。占据8000平方米的8090潮荟坊大部分处于围档装修状态，未对外营业。这一切仿佛是一面镜子，真实地刻录着兰桂坊在花城汇遭遇的挫折。 11月30日，花城汇投资建设方广州城投集团总经理助理、广州新中轴建设有限公司（以下简称“新中轴” ）总经理陈强向时代周报记者证实，兰桂坊已经退出花城汇的管理。至少兰桂坊退出的原因，他说，只是双方关于运作细节上的一些问题，并不涉及到关于资金及所谓的权责方面的问题。而坊间有传言称，兰桂坊之所以退出，主要原因在于没有完成早前与广州城投集团所签订合同的商家入驻率。 但是有消息说，兰桂坊之所以退走花城汇，是没有得到广州城投集团的充分授权，加上花城汇的基础建设不合格，不符合娱乐、酒吧等商业业态的发展，本想调整，却遭遇种种掣肘，导致盛智文（兰桂坊集团主席）的想法无法在花城汇得以实施。 曾为兰桂坊制定了优先进入二三线城市发展策略的盛智文，在第一次尝试进入一线城市广州就无功而返。时代周报记者日前希望就上述传言向兰桂坊集团主席盛智文求证，并没有得到其正面的回复。 提前两年退出花城汇 据了解，2010年底，香港著名娱乐休闲企业兰桂坊集团从诸多竞购者中胜出，与广州城投签署“珠江新城核心区中央广场地下商城经营管理服务”协议，双方的目标是将“花城汇”打造成一个高端的“卧倒型”精品购物中心，助力CBD核心商圈增添国际化元素。作为广州最大的地下商业项目，花城汇建筑面积合计约15万平方米，正处于广州市新中轴线，与小蛮腰、广州大剧院、海心沙等众多知名建筑和景点相邻。 据《广州市新城市中轴线北段规划》统计，最近几年，广州市的地下商业大扩容，广州塔、花城汇、宏城广场、又一城、时尚天河商业广场以及东方宝泰等地下商业贯通，规模接近90万平方米，被誉为“全球第一大地下商业群”。另据《广州地下商业报告》统计，目前广州在规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58万平方米，加起来总量近170万平方米。据悉，当年引入兰桂坊，一是看中了其在娱乐休闲商业地产方面的号召力，二是在广州珠江新城核心商业圈里面，娱乐休闲方面的商业地产确实是有着很大的需求，尤其是兰桂坊旗下的酒吧、餐饮、KTV等商业业态。然而，兰桂坊却在合同尚有两年的情况提前退出了。 时代周报记者几经波折找到陈强，他向时代周报记者确认了兰桂坊退出的消息。“我们和盛主席合作一直不错，虽然提前终止了合同，但你看我们没有为此闹到上法庭，那就说明是和平分手的。”陈亦表示，城投集团与兰桂坊私下约定不对此事作过多的表述。时代周报记者从城投集团内部人士处获悉，兰桂坊与新中轴早在去年就已经提出解约，而且所有的相关交接工作，目前均已经全部完成。随同兰桂坊一同进驻的物业管理公司—仲量联行也一并退出，目前整个花城汇的物业管理由城投集团旗下的建隆物业负责。 话语权丧失或为主因 对于兰桂坊退出的原因，业内一直存在种种猜测。有消息表示，引入兰桂坊进行项目管理，主要是看中其在体验式商业业态上的知名度及运作经验，但是并未给其太多的实际管理权。这一说法得到了城投的证实，陈强在接受时代周报记者采访时表示，兰桂坊的加入，更多是一个品牌输入上的考虑，“它的身份更多的是项目的协调与提供相应的商业资讯服务。” 此前外界一直认为“兰桂坊早前已经取得了花城汇的全部管理权，后来由于种种原因，只获得北区（一区）的实际运作权”。 然而，陈强在接受时代周报记者采访时却否认了这一说法。他说：“兰桂坊退出只是双方关于运作细节上的一些问题，并不涉及到关于资金及所谓的权责方面的问题。” 由于花城汇项目受到了太多关注，因此已经远远超出了一个商业项目的角色，“它还要承担很多公益类的东西，而这部分投入，对于注重投资回报的企业来说，并非谁都愿意承担。”据了解，由于花城汇地处珠江新城的核心位置，周边写字楼及住宅楼密集，在纯商业业态的运营管理之外，还需要投资建设诸如地下通道、地上基础设施等一些附加项目，而这也被陈强理解为兰桂坊退出花城汇的主要原因。 时代周报记者就退出一事联系兰桂坊，集团主席盛智文在回应时代周报记者时称，兰桂坊与城投集团经过多次沟通后，双方在愉快的气氛下达成了一致共识，认为目前是合适时候把花城汇的营运管理交回城投集团，双方和平解约。 仲量联行商业地产主管马炜国在接受时代周报记者采访时谈及兰桂坊退出的原因，花城汇在交付之初，只是具备一个商业业态的雏形，连最基本的排水、通风等设施都没有达到商铺开业标准。与此同时，城投与兰桂坊在签订合作事宜时，并未就基础设施建设的相关细节进行明确说明。“城投方要求兰桂坊负责相应的后续基建，可以适当从租金上给予回报，但是这么大一个商业形式，兰桂坊需要投入的资金太大。”
不过，根据早前花城汇招商的公告，其明确要求商场开业后第一个经营年度年出租率不低于70%，年营业收入不低于1.3亿元人民币；第二、三经营年度的年出租率不低于85%，年营业收入不低于1.6亿元人民币；第四经营年度的年出租率不低于95%，年营业收入不低于2.2亿元人民币。而实行大包租经营方式的花城汇，兰桂坊虽然以管理方的角色在其中发挥了一定作用，但实际上并无太多话语权，加上花城汇在基础设施建设及客流量方面在一段时间内并未达到各方需求，因此退出也就在情理之中。 时代周报记者以租铺名义咨询物业方目前具体的铺面出租情况，目前负责物业的建隆物业一副经理表示，目前处于刚接手不久，兰桂坊接管的北区出租率方面的数据只有广州城投方面才能提供。 “盛智文对花城汇的发展有一套自己的规划，但是早前统一的管理权被大包租的方式分割之后，兰桂坊的话语权就逐渐失去，这可能才是兰桂坊退出的主要原因。”有业内人士认为。 优先进入二线城市 作为香港娱乐休闲知名品牌，兰桂坊在进入内地发展时，一直秉持的理念是以优先进入二、三线城市为主。在盛智文看来，诸多明星对兰桂坊的宣传已经足以支撑其在内地任何城市的发展，并不需要通过一线城市来进行品牌打造，同时加上对于成本和竞争的考虑，在进入广州之前，兰桂坊还未曾在国内一线城市有相应的运作经验。时代周报记者在查阅兰桂坊官网时得知，目前兰桂坊在内地的商业业态已经进入成都、无锡及海口，而除去成都项目为独立拥有及全权管理之外，无锡及海口项目则分别选择与太湖新城以及观澜湖共同建设。盛智文曾对外透露，目前已经收到国内17个城市的邀请，并有意携资金40亿元继续开拓国内市场。 以商业运作发家的兰桂坊，似乎也没有摸准内地商业发展的方向。而随着花城汇项目的退出，其在一线城市的布局又显得扑朔迷离起来。盛智文表示，虽然在广州的首个项目不是很成功，但是会继续寻找新的合作方式，“希望能在广州打造真正的‘兰桂坊’。” 从原先进入二、三线城市，到目前尝试进入一线城市广州，及至早前盛智文对外透露的有意进入诸如上海等一线城市的想法，让外界猜测兰桂坊已经调整了早先不进入一线城市的思路。盛智文在回复时代周报采访时对此表示，原则上，兰桂坊发展战略保持不变。“当然，如果在一线城市有令人振奋的机会，我们很乐意进一步考虑。”据悉，兰桂坊集团目前正积极拓展国内市场，2010年开业的“成都兰桂坊”已经成为四川省知名的餐饮娱乐地标。位于海口市的“海口观澜湖-兰桂坊”以及位于江苏省无锡市的“兰桂坊无锡”项目均正在陆续筹划建设中。“我们同时在国内其他城市积极洽谈其他合作项目。随着兰桂坊的品牌在国内运营日渐成熟后，我们将会考虑筹备上市。”对于将来的发展，盛智文如此表示。
