爱华网马路两边停满了车辆，好不容易来到地下车库的入口时，被穿着红色笔挺风衣的物业人员告知：B2、B3、B4三层的车位已经全部满员……11月30日下午两点多，当时代周报记者来到金隅?万科广场时，游人如织的情景完全打破了时代周报记者对于这家“远在四十多公里外的昌平，试营业仅第三天”的商场应有的印象。 在试营业反响不错后，万科副总裁、北京万科总经理毛大庆甚至放言在7年内就收回万科广场9亿元的投入。 作为中国房地产市场的带头大哥，万科悄然走上了商业地产之路，11月27日，万科首个购物中心—金隅·万科广场正式对外试营业，成为万科组建商用地产管理部后的第一个项目，这也意味着，万科商业布局万科广场、生活中心、邻里家全系列商业地产产品线正式出炉。 万科为什么从纯住宅开发商转变到适度发展商业地产？其商业地产将如何布局？在电商迅速发展，传统百货卖场凋敝的转型期，万科广场如何应对电商挑战？
商业地产之路艰难起步 “开业第一天时我们也有点忐忑，毕竟是第一次，而且周三还是一个工作日，但没想到当天竟然有6万多客流量，营业额有218万元，周末日均客流量10万多人。”毛大庆对时代周报记者表示。 这确实是一个值得骄傲的数字，作为对比，位于城市核心地段、体量为金隅?万科广场两倍，约23万平米的朝阳大悦城，开业当天的收入为300多万元。这也让毛大庆以及他领衔的万科商业地产团队稍稍松了一口气。 万科只专注于住宅地产的固执是众所周知的，万科创业之初曾因陷入多元化发展而困境重重，基于90年代初期万科多元化失败的惨痛教训，1996年万科壮士断腕，卖掉商铺，集中一切资源专心发展主业。此后王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。 但是市场就是这样风云莫测，万科面临市场需求的转向，王石也点头与时俱进的做“城市配套服务商”。 “一方面，一线城市房产存量较大，供需格局正在转变中，为了降低风险，万科有必要将鸡蛋分散在不同的篮子中；另一方面，随着土地成本高居不下，包括万科在内的很多大开发商，其毛利率都在下降中，利润空间被压缩，也使得万科需要新的利润增长点。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者。 万科显然也注意到这些问题，今年以来，王石在多个场合甚至发微博表达了对房地产泡沫的担忧。在今年6月的万科媒体见面会上，郁亮也提出警示，现在每年1000万套的住宅开发量，过几年一定会下来。 于是，2010年3月，万科拿下第一块商业用地：位于东莞市长安镇长青路价值10.04亿元的商业地块，即为现在的东莞长安万科中心；2012年，万科在上海、杭州、东莞、合肥、南京、青岛等地耗资超过100亿元拿下多幅商住地块，还斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%股权。 不过，万科的商业地产之路走得并不顺畅，2011年3月，深圳万科红商铺开售，但后期营运情况并不好，“分拆销售+售后返租”的粗放模式备受争议，这也使金隅·万科广场决定走自持物业出租经营之路。该项目目前已投资9亿元，毛大庆预计7年收回成本，按专家预测分析，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下IRR(内部收益率)为15%，项目总投资回报率达到111%。 而金隅·万科广场正式对外试营业，则意味着万科的商业地产之旅，从试水到正式下水。目前，万科在北京规划有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元。据了解，万科下一个商业项目设在房山长阳，体量会超过昌平的金隅·万科广场，业态也会更丰富，包括酒店、公寓、写字楼和购物中心，预计2014年底开业。从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米。 体验式服务 硬币总是有两面。随着调控升级，特别是限购令出台后，传统的地产企业视商业地产为转型的救命稻草，不仅房地产开发商扎堆商业地产领域，其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，红星美凯龙、娃哈哈、苏宁、雨润控股、新希望等都蜂拥而至，想从中分一杯羹。 “预计到2015年我国的商业综合体数量将达到3885个，同质化竞争、供大于求都是潜在的风险。”郑宇洁告诉时代周报记者。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对时代周报记者表示，要警惕商业地产过度泡沫化的趋势。为了避免蓝海竞争，万科的商业地产避开了城市核心地段，而是选择北京周边，有昌平这样缺少商业服务配套的老城区，也有房山、台湖这样正在开发中的新城。 不过，这样的选址也给招商带来一定难度，“SEPHORA从没有进入远郊区县商场的经历，我们前后和他们谈了一年，才将SEPHORA引入商场”，一位参与招商的工作人员告诉时代周报记者。 另一方面，电商的发展分流了很多消费者，为了应对电商挑战，时代周报记者发现，金隅·万科广场销售型商铺大约有三分之二，剩下三分之一的商铺都是服务消费类，比如院线、餐饮、儿童乐园、书吧等。 而时代周报记者到达金隅·万科广场时，一楼的舞台正有一场模特走秀，据了解，上午也有类似的活动，每天两场秀，与消费者互动，增添体验式购物的乐趣。 “万科并不缺资金，也不缺乏人才，当务之急是找准自己的定位，做出自己的特色。”郑宇洁表示。 作为地产行业的骨干人物，毛大庆在地产开发以及资本运作方面的专业度一直为业内认可。对于万科的商业地产，毛大庆显然还有很多计划：借助REITs、私募基金等金融平台实现轻资产高周转、学习香港领汇的经验，开创了社区商业资本化盈利模式 ……一切都值得期待。
