爱华网“我们正准备募集一只最高金额为15亿元的人民币房地产私募基金，资金投向包括商业物业和住宅项目。”2009年12月16日，某国际房地产投资机构中国公司董事张伟（化名）透露。 此前，普凯投资基金刚刚在天津募集了6亿元的人民币房地产基金，环信（天津）投资管理有限公司也已经落实了环球空港园区开发基金4亿元的种子基金。一时间，外资机构募集人民币房地产基金大有如火如荼之势。 但在这些光鲜的表面背后，人民币房地产基金却正在面临诸多尴尬。众多操作人民币房地产基金的外资机构人士表示，募集渠道狭窄、合伙人风险、投资观念不成熟等等，是阻碍其良性发展的重要因素。 市场化机遇 张伟介绍，此次准备募集的15亿元人民币房地产基金，其所在公司将用自有资本认购10％左右，其余都会找中国境内的机构投资者募集。“我们也会联合国内开发商参与到基金的募集当中。”
他还透露，他原本希望在上海浦东新区为基金进行公司注册，但是由于浦东新区外管局迟迟没有给出结汇方面的答复，现在这只基金已经转移到政策更为灵活的天津滨海新区去注册。 不过，有私募基金经理表示，尽管天津市政府可能会在人民币私募股权基金上有所优惠，但可能会在基金的投向等方面给予约束，拿到政府引导基金的GP（一般合伙人）更加面临这样的压力。 “一旦未来房地产市场调控，投向住宅方面的人民币房地产基金是否面临政策风险还很难说。”此私募基金经理表示。 2009年12月17日出炉的一份调查显示，71.4%的受访者希望中国政府增强在税收、外汇结算和投资政策上的透明性，以便外国投资者运作人民币基金。有39个来自海外私募股权和创投公司的投资者参与了调查。 尽管人民币房地产基金或会面临政策风向风险，但仍无法阻碍其渐成风起云涌之势。 中信资本首席执行官张懿宸认为，除了天量信贷下流动性充裕的原因之外，市场化成熟度的提高也为人民币房地产基金提供了良好的发展环境。 一方面，伴随着国企改制，较大型的兼并收购投资机会不断涌现，从资本市场收购国企的契机开始出现；另一方面，私有企业更加熟悉资本市场的运作，愿意同大型机构合作，优化股权结构、扩大商业规模，“第一代创业家的退出让公司控制权收购成为可能。” “同时，当中国很多被市场低估的壳公司不再稀缺时，它们会选择退市，也增加了大量的并购机会。”张懿宸表示。 三大障碍 但在享受这些机会之前，对人民币基金跃跃欲试的外资机构先要迈过一些门槛。 在有关这个调查报告的媒体简报会上，行业高管举例说，11月份时政府说2010年3月起允许外国投资者设立有限合伙公司，但这个规定不使用于私募股权和创投公司。这个规定使得投资者无法合伙成立人民币基金，迫使他们转用更加麻烦的方式，如成立有限责任公司或非合法个人实体。调查显示，外国投资者在中国成立人民币基金的另一个障碍是，缺少合格的有限责任合作方，70.3%的受访者称没有足够的本地投资者。 但外国私募股权公司成立人民币基金的热情还很高。在没有人民币基金的外国私募股权和创投公司中，41%的公司计划近期成立基金，而已经有人民币基金的公司中有18.3%打算新建人民币基金。 将基金公司注册地选在天津，张伟解决了结汇障碍，但接下来，他将面临一个更大的难题——基金募集。 “美国大的投资者如养老基金、保险机构等在中国运作还不成熟，国有企业资金充沛但面临国资委的监管，而私营企业会选择自己直接投资，所以我们只能联合信托、商业银行这种拥有大量高端理财客户的大型金融机构进行基金募集。正因如此，也注定了基金规模......
