爱华网因为地价高企的压力，原本单打独斗的竞争对手开始组成“联邦”。 广州亚运城地块在2009年底以255亿元天价成为年度全国“新地王”，台前是地产大佬的联合抱团求胜，幕后却是蛋糕如何切分的难题。 “这块地我们任何一家单独去拿都吃不下去。”富力地产华南区总经理朱荣斌说。 拍地5天前的2009年12月17日，财政部等五部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，其中明确要求，开发商拿地之后，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 广东房联战略规划与房地产投资顾问许学锋博士分析说，这大大抬高了开发商拿地的门槛，让原本就抱怨地价太高的开发商拿地更困难。“高地价时代，不管是大的开发商还是中小开发商，都需要寻找新的生存方式。” 因此，这次地产商联合拿地被看成开发商对于高地价压力的一种积极回应。这在北京大岳咨询公司总监李伟看来是一种不得已而为之的模式，“联合，是企业之间的博弈，同时也是地产商与政府之间的博弈。这种模式未来应该会为其他房产商所借鉴。” 联合拿地为求生 为了求生和求胜，开发商联合拿地早已有之。
房企联合拿地出现，最初是因为中小企业为了求生不得已而为之。“公司需要持续发展，必须要有地，寻找可以合作开发的项目是我们主要的目标。”一位规模不大的贵阳开发商老总对记者说。2008年上半年，在贵州省贵阳市出让的全部13宗土地中，有5宗被贵阳本土企业联合竞得。“这些企业联合的原因是新世界、保利、远大、绿地等大企业进入贵阳，本土小企业被迫联合求生。”李伟说。这样的现象在全国范围内并不少见。2007年7月到2008年7月一年时间内，杭州房企合作拿地达30多宗，其中大多数是小企业联合拿地。 除了“联合对外”之外，也有大型开发商利用联合整合资源，提高竞争力。比如万科与中粮的合作，就是典型范例之一。2004年10月，中粮集团收购深宝恒，置入大量储备土地。2005年11月，万科香港受让中粮鹏利地产子公司香港东台70%的股权，取得鹏利在广州的土地储备。“广州科学城鹏利项目”更是突破了万科多年来在广州拿不到好项目的瓶颈。“借合作开发广州科学城鹏利项目实现战略对接之后，有了万科与中粮的第一次合作。”恒昌（广州）房地产顾问有限公司（简称恒昌顾问）董事、总经理何世红说。 2006年，尝到合作开发甜头的万科与中粮在北京再次携手，先后开发了万科中粮假日风景和万科中粮紫苑。中粮内部人士指出，万科希望利用中粮良好的政企关系获得优质土地，而中粮希望向万科学习地产开发经验。 作为国内一线开发商的绿城集团，更是企业联合的个中高手。由于自有资金不足（2009年上半年，绿城的净负债率107.5%），绿城基本上都是和地方国企合作开发，绿城甚至只出品牌不出钱就可以占有干股，到后期才支付相关费用，甚至还可以从营业收入中提取一定比例的管理费。 比如绿城和浙江日报集团合作开发了三个房地产项目，均是采用这种合作模式：双方各出4000万元组建一个合资公司，各占50%的股权，之后由浙江日报集团借数亿元的资金给该合资公司去买地；在绿城和海尔合作的济南全运村项目中，绿城占45%的股权，但只出了22.5%的资本金；绿城与浙江能源集团战略合作的方式与海尔相差无几：绿城占49%的股权，但只出了24.5%的资本金。 “在这个地价高企的时代，联合已经成为房企求生、求胜的一招妙棋。在未来会成为一种趋势。”何世红说。 政府之手促联合 除了开发商之间的主动联合求生外，还有一个关键原因是政府土地政策的推动。 “2004年之后，政府都是将开发到一定程度的‘熟地’拍卖给开发商。拍卖地价太高导致地产商不得不联合起来进行竞价。”李伟表示，“当地价过高时，地产商联合起来进行博弈就会相当于减少部分个体，开发商会增加部分优势，而且也有能力消化大地块。” 恒昌顾问城市发展规划部总监李灵犀也持有同样的观点。除了地价高外，政府有意提高门槛，也成为房企联合的催化剂。“对于一些标志性或有重要意义的地块，地方政府有意提出一些相对苛刻的条件，提高参与竞争企业的资质，于是对于地块有意的一些企业，不得不携手竞标。” 恒昌顾问本身就是不少地方政府给房企设门槛时候的“高参”。2007年，恒昌顾问给佛山市政府做了广东省佛山市老城区的佛山祖庙东华里片区改造的顾问。“我们当时的建议就是提高门槛。”何世红说。当时，这块规划净用地面积超过51万平方米的土地使用权以底价75亿元的价格挂牌。最终曾经成功开发上海“新天地”历史文化街区的香港瑞安集团旗下的八家地产公司联合竞买，以底价75亿元买下。“虽然政府对这块土地的价格还是不太满意，但是我们认为挂牌的目的已经达到了。”何世红说。 政策紧缩、提高购地门槛将会导致开发商洗牌，实力弱小的开发商将会被挤出市场，即使小企业联合体碰到大企业联合体，也会被清洗出场。“这样的优胜劣汰对社会也是好事。”李伟认为。 蛋糕看上去很美 政府的引导让地产企业不得不联合起来瓜分土地这块“馅饼”。但是馅饼分不均，就是陷阱。 在由富力、碧桂园、雅居乐组成的富力联合体拍得广州亚运城“地王”之后，如何分摊责任和成本、利润如何分成，至今都是未解决的问题。“目前还没有到组成核心领导层这一步，因此也无法细化讨论蛋糕如何分。”朱荣斌告诉记者，自己半个月来一直在做三家公司关于该项目的“秘书长”工作，负责沟通和协调。 这被认为是一种隐含的风险。中信地产某内部知情人士表示，一个联合体涉及到资金出资、人员安排、管理架构、利益分配等等多方面的问题，“稍有磨合不慎，就可能导致满盘皆输。” 某业内人士表示，以前有的联合体之所以拿完地、度过“蜜月期”就分手，大部分都是因为利益分配不均而导致的，缺乏合作精神是联合之后的大患，而像中粮与万科强强联合、资源互补的合作关系少之又少。“最好是擅长不同开发项目的地产商联合合作，这样不但能提升地块品质，更重要的是差异化的建设，不会出现利益纠纷。”李伟表示。 “在房企的合作方面，李嘉诚的长江实业做得是最好的。”国泰君安地产行业分析师姚峣说。
