爱华网“刚刚开完会，讨论的就是我们三家成立股份公司的事情。”广州富力地产股份有限公司（02777.HK，富力地产）华南地区总经理朱荣斌从办公桌走到记者面前，“太忙了！拍完地之后就一直在忙着工商登记注册等相关事情。”2010年1月6日，刚刚回国的朱荣斌在位于广州珠江新城华夏路10号的富力中心接受《数字商业时代》记者采访时表示，“你们是我拍地后接受专访的少数几家媒体之一。” 2009年12月22日，广州市国土资源与房屋管理局土地交易中心，以165亿元底价挂牌40天的广州亚运城项目用地（下称亚运城）进入公开竞价程序。经过35分钟44次举牌反复争夺之后，由富力地产、雅居乐地产控股有限公司（3383.HK，雅居乐）、碧桂园控股有限公司（2007.HK，碧桂园）组成的竞价联合体举出255亿元的高价，击败了由保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，保利地产）、中海地产集团有限公司（中海地产）、万科房地产有限公司（000002.SZ，万科地产）组成的竞价联合体与单独竞价的中信地产股份有限公司（中信地产）。后两方的出价分别止步于254亿元和180亿元。 从拍地当天到接受记者采访，朱荣斌说自己就没好好休息过一天。“我现在做的是秘书工作。拍地后的三天，主要是为首付地价款如何交而奔波，现在在跑公司工商注册。” 朱荣斌所说的公司，是其举牌拍地的“广州利合房地产开发有限公司”（简称广州利合）。“实际上那只是一个名字而已，连银行汇款都无法办理。”据悉，“广州利合”在交首批土地出让款时，一度因为公司没有成立而无法正常进行银行汇款与开具发票。 “102亿元的首付款已经全部付清，按照当初协议的出资比例，富力出34%，其余两家是33%。”朱荣斌对于外界质疑联合体尤其是富力的财务情况，稍微显得有点激动。“要是一次性付清的话，会有一些困难，但分期付款是毫无问题的，外面那些人也太小看我们了。2009年富力的现金结余很大，我们一直按兵不动，囤了很多钱。” 事实上，对于这块“巨无霸”的天价土地的未来开发模式，才是“后地王”时代的最大关注点。“亚运城一年卖60万平方米，也要6年才能消化。如果市场环境有个风吹草动，则风险非常大。”广东房联资深战略规划与房地产投资顾问许学锋博士分析说，蛋糕虽然已经拿下，但未来怎么吃，或者说吃得是不是合胃口，还未见分晓。 根据政府规划，亚运城将建设近84万平方米住宅，供亚运会时运动员、技术官员、媒体和志愿者居住，赛后将作为商品房向市民出售。作为广州新城的启动区，亚运村的开发建设及销售将拉开整个新城开发的序幕。“虽然富力联合体将这块地纳入囊中，但如何解决利益划分问题，如何分好蛋糕，才是最难的。”万科地产一位管理层意味深长地说。 亚运板块预热销售 本外地开发商觊觎 2001年这里的房价差不多是1800元/平方米，现在最高已经上万元了。 在接受记者采访时，富力地产董事长助理、开发中心总经理陆毅接到友人的来电，祝贺其拿下这块地，成为“新地王”。“电视上一播出，我都快成明星了。”陆毅自嘲地说。 不过，在记者前往广州亚运城采访的过程中，本以为这块以255亿元天价拍下来的“地王”在番禺会无人不知，但是当机场大巴停在番禺市桥街后，记者询问了5个人如何前往亚运城，居然有4个人表示不太清楚。 尽管“地王”在普通消费者当中并没有想像中的火热，但是亚运城周边的开发商早已经开始屯兵作战了。 从番禺市桥街到亚运城所在地石楼镇清河东路，约有20多分钟的车程。一路上，司机陈师傅热情地向记者介绍起沿途的楼盘，从板房到电梯房，再到花园洋房，价格亦一路由5000元攀升至到上万元不等。“2001年我们这里的房价差不多是1800元，现在最高已经上万了。据说亚运会之前还要涨，我们都买不起了。”老陈是番禺本地人，刚过完50岁生日。 记者了解到，在亚运城周边地块，包括雅居乐、保利、香港庄士集团、信业地产、东湖洲房地产和金海岸等本土和外地开发商都在近年内增加了新的土地储备，并陆续开发推向市场。而这次当起“带头大哥”的富力地产，在这块区域并没有任何土地储备。“这也反映出富力开发策略重心的转移，从全国布点开始到本土深耕。广州是其大本营，广州新城有可能成为第二个珠江新城，富力必然是不愿放弃这笔大买卖。”曾经在富力集团任职的许学锋对记者分析。 亚运城区域土地储备最多的，当属在清河路一带已开发7个项目的番禺当地开发商信业地产，它也是最早进入广州新城区域开发的开发商之一，旗下的“美心”系列，是亚运城板块最具影响力的楼盘，包括美心翡翠明庭、美心东苑、美心花园等，其高端项目“尚东尚筑”，2008年以7500元/平方米的均价开盘，创造了亚运村区域的新高，2009年10月每平方米均价已经上升至近万元。 在香港拥有三家上市公司的香港庄士集团，2007年在石楼镇取得一住宅地块，开发成“庄士·映蝶蓝湾”，该楼盘占地面积达26.6889万平方米，总建筑面积近45万平方米，均价为6500元/平方米，其“亚运板块最高性价比”的广告语颇具诱惑力。 与映蝶蓝湾一街之隔的是“保利·公馆2010”，这是保利地产在2007年拍下的地块，目前均价在7500元/平方米。“我们的房子是品牌开发商开发的，总比你买个外来的不知底细的开发商开发的要更值得信任吧。”“保利·公馆2010”的销售员小王对记者说。该项目甚至打出看未来的广告语：从来能看后5年的，都是人生的赢家。 许学锋表示，随着亚运村项目的整体拍卖完成，广州新城亦正式启动，区域内各开发商的竞争也将会加剧，“新盘的持续推出，一方面在为广州楼市‘亚运’概念进行预热，另一方面也表明了开发商们对该区域的未来价值看好。这对于富力联合体来说，既是压力，也是机会。” 联合开发共担风险 分蛋糕还需更多协商 联合体的资金压力并不大，未来我们肯定会参照市场价格，但绝不会贱卖。 “按照255亿元计算，亚运城项目的楼面地价为5822元/平方米，开发商成本要达到10000元/平方米，售价要达到1.2万～1.5万元/平方米才有利润空间。这比目前区域最贵的项目价格约高上20%～50%。”保利地产某内部人士向记者分析道。 朱荣斌并不认可这种算法。“如果按照已建物业占挂牌成交价的40％计算，亚运城未开发地块的楼面价只有4800元/平方米。说我们是最贵的地，其实是不准确的，单价并不贵。未来我们肯定会参照市场价格，预计会在10000元/平方米以上。联合体的资金压力并不大，绝不会贱卖。”
“不贱卖”的不只是富力，碧桂园的某高层也曾公开表示：“以前卖白菜卖久了，以后要卖得高档一点。”对于富力联合体来说，最大的任务就是如何将亚运城84万多平方米已建成住宅和商业物业在亚运会之后快速销售回款；而最关键的任务则是14块待开发土地的开发模式。“目前没有太清晰的想法，但肯定会将各自优势融合到新公司中去，这个在猎德项目（新鸿基负责商场及酒店，合景负责公寓开发，富力负责商业地产）上积累了丰富的经验。”陆毅说。 不过“猎德项目”上的各自开发模式，不能运用在亚运城项目上。按照规定，拿地后的项目公司不允许分割土地进行开发建设，也不允许引入新的合作伙伴，股权关系变动也将按照土地转让的有关规定执行。这就是说，所有项目都必须由项目公司来开发建设。 截止到记者采访时，“广州利合”仍然在筹建之中。“还没有到组成核心领导层这一步，因此也无法细化讨论蛋糕如何分。”朱荣斌说，新公司实行董事会管理，三家可能会派出各个公司的优秀操盘手，发挥各自的优势。比如碧桂园将带来大盘运作的先进经验，在华南地区甚至在全国都是造城的好手；雅居乐将发挥走精品路线的特色，而且雅居乐的财务非常稳健，资金实力强；富力则会继续在商业地产上发挥特长。 许学锋分析，以富力地产控制成本的能力，预计8000元/平方米的话至少就可以保本了。“碧桂园、富力、雅居乐都是从承建商转型过来的，因此，节省成本的能力要强于其他同行。目前华南板块的二手房的单价大多也在7000元～8000元/平方米左右，假如亚运城首期部分产品能在9000元/平方米的低价销售的话，吸引力将明显加强，利于该项目低开高走。” 朱荣斌没有透露未来销售策略是否会“低开高走”，但其以广州珠江新城和北京富力城为例，来证明富力地产所做的项目具有强大的升值空间。 不过，尽管如此，风险还是显而易见。“在2010年底如何迅速消化已建成的8000套住宅，及时地销售并回款，是富力联合体近期最大的挑战。”广州某地产公司负责人说，对于该地段未来的潜力不应盲目乐观，“在2009年11月广州楼市出现10282元/平方米月度楼价的最高值后，非自住型买家已成为广州主流置业人群。我预计亚运城的首批购房者会是非常狂热的、冲动型的投资者。而且富力联合体赌的两点（房价继续上涨趋势不变、未来广州新城的向上升值）从目前来看，还有待观察。政策的风险是谁都无法预测的。” 2010年1月8日，广州地铁总公司发布消息称，今年亚运会前广州将建成六条轨道交通线，增加营运里程达85.7公里。其中，地铁4号线将成为“亚运线”，贯穿亚运城及其周边区域。“对于我们来说，政府不断完善的公共建设配套，将成为该地块未来发展的重要保证。政府已经为亚运城项目做了很多配套设施，规划理念也非常先进，开发商可以坐享其成，只需对地块‘填空’就好。”作为与地方政府关系最好的开发商之一，朱荣斌说自己对亚运城前景看好。
