爱华网“要达到社会主义理想境界需要一个由量变到质变的过程，理论创新和实践创新都需要勇气”，这是幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中房集团总裁孟晓苏在11月举办的第八期“金融家大讲堂”上所做的结语。结合他16载的从业经历，以房地产行业与中国宏观经济的关系为主线，孟晓苏为学员们阐释了如何以创新推动中国经济发展。 创新地产金融 1996年，孟晓苏与一些房地产专家共同提出“住房抵押贷款”的新概念，当时银行界并不愿意接受它。而十几年后的今天，银行住房抵押贷款余额已达到两万亿元，不良贷款率不到1%，成为商业银行最好的资产。 2003年，孟晓苏作为赴美访问学者归国。他注意到，目前中国有许多老人都是“住房富人，货币穷人”，生活质量无法保证。他便开始大力倡导将“反向抵押贷款”引入中国，以解决目前老人有房子却没有多少养老金，更没有养老保险的问题。所谓“反向抵押贷款”，是指投保人在自己可以终身继续使用房屋的前提下，将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，直至投保人亡故，再将该房屋收回进行销售、出租或拍卖。 通过反向抵押贷款，老人可以实现“以房养老”，不仅有效保障了弱势群体的生活，更有利于促进社会和谐稳定。孟晓苏说：“如果有了以房养老，老人给家庭造成的负担就会减少很多，老人有了高额的固定收入，不仅不再需要子女的生活费，还可以雇一个保姆。但亲情关怀是别人取代不了的，子女们还是要常回家看看！我希望通过这个产品实现老有所养，老有所居。” 早在房改初期，孟晓苏等人就设定了“建立完善住房供应体系”的宏伟目标，提出政府应积极推动保障性住房体系的完善，包括通过财政转移支付来建设和运营廉租房。但时至今日，经济适用房仍少得可怜，廉租房约等于零。商品房房价的不断攀升已经把低收入家庭抛得越来越远。 2008年8月，国务院明确把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要的职责，并在“拉动内需十项措施”中将“加快建设保障性安居工程”列为首项。 其实，廉租房收益率并不低，关键是要解决投资廉租房的资金来源问题。孟晓苏又开出一剂良药—引入REITS。在欧美，REITS已经是相当成熟的房产金融工具，社会募集资金、养老金和社保基金是主要的出资方。新加坡、日本、马来西亚、香港和台湾等亚洲国家和地区在2000年都纷纷进行实践。2008年底，国务院发文要求，“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。孟晓苏强调，现阶段虽然其他商业物业也可以发行REITS，但廉租房REITS应作为首推对象。 拉动五种需求 稳定市场信心 孟晓苏从事房地产行业的16年中，曾多次为中国房地产业发展开出良方，其中大部分都很快被政府采纳，并取得良好效果。1994年，由中房集团创立的“中房指数”对政府、市场、消费者都起到了有效的预警作用。
世界各国及地区的房地产业都有其周期性发展的规律,例如美国的周期是1820年，英国与日本为1012年，中国香港为78年。凭借着对房地产行业深入的理论研究与丰富的实践经验，孟晓苏大胆预言，中国房地产业周期性发展规律大约7年为一个周期，其中5年发展，两年低落。这个预言很快便被实践发展所证实。随着1997年第一次房改的铺开，中国房市持续、高速增长了9年。2007年底，房地产业高空跳水后，经历了大约两年的低潮期，从2009年下半年开始了新的攀登。依据孟晓苏的预言，这一轮发展期至少将延续到2014年。 在中国经济发展初期，由于内需严重不足，主要以出口为导向来发展经济，注重贸易顺差和外汇储备，之后转为投资、消费、出口三驾马车并重。今后，中国将逐渐转向以内需为主要导向来发展经济。 “排浪式消费”是中国居民消费的显著特征之一。在经历了由百元级到千元级再到万元级的3次排浪式消费后，第四次排浪式消费在2000年到来，购买住房和汽车成为中国居民的消费热点。 1996年，时任副总理朱基听取孟晓苏等人的建议后，提出把住房培育成新的经济增长点，之后全面的房改措施出台了。第一次房改从2000年开始取得显著成效，居民的消费热点转向了购房买车，强大的需求与购买力拉动国民经济持续增长到2007年。 孟晓苏指出，中国现阶段共存在五种住房需求：一是由现有城市居民的居住或投资性需求累积而成的“商业库存”；二是农民进城产生的住房需求；三是“旧城改造”；四是因婚姻变动、新生子女等人口问题带来的购房需求；五是旅游住房及子女教育住房。孟晓苏认为，若能使以上五种需求产生有效合力，中国经济还将继续健康成长20年。 国务院在2003年就明确提出“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，实现房地产的持续健康发展”的基本目标。实际情况是，20年来中国平均房价持续上升，从1988年到1997年的平均增幅为17.3%，房改后房屋供应量增加了12倍，房价年均增幅降到5.2%，供求平衡使房价上涨的速度不是那么快。在全国房价平均增长5.2%的情况下，居民收入的平均增幅是10.2%。 抑制房价过快上涨，在政策上体现为抑制需求，限制投资性购房。各个部门争相出台打压政策，但举措失当则会损害经济的健康发展。孟晓苏认为，中国的房地产市场总体来说仍属于“供不应求型”，因此要根本解决中国人的住房问题，应从三方面着手：其一，通过利用农村建设用地、城中村与旧城区改造以加大供地、减少“地王”；其二，通过各项法律法规的推进，引入国外多种房地产金融工具，解决房地产投资的资金来源问题；其三，加快政策性改革，健全中国的住房保障体系，以适应多层次人群的住房需求。 香港回归之初曾在房地产领域遭遇大风大浪，当时香港特区政府欲采用市场手段降低房价，提出增供住房8.5万套，相当于市场需求量的24倍。怎料金融风暴接踵而至，经济下滑，失业人群不断扩大，负资产家庭不断增加。 2003年，孟晓苏代表中房集团向香港特区政府抛出橄榄枝—大批收购空置房屋。敏感的香港媒体闻风而来，以“中房收购两万套居屋，发展内地分时度假”等为头条的报刊漫天飞扬。一时间，市场信心大增，香港持续6年下跌的楼市转落为升。经历了这次风暴后，时任香港特首董建华说：“什么价格都能跌，房价是跌不起的，如果预期房价跌落，老百姓肯定不买房了。” 回看内地的情况，许多人认为，房地产过热导致了中国经济过热，从2006年开始，拉动内需的政策持续受抑，包括提高贷款利息与贷款首付比，收取100%营业税等在内的打压手段相继出台。孟晓苏说：“直到最近政府才发现应当拉动内需，扩大内需，大陆现在应该借鉴香港当时的经验，继续唱衰楼市必将无利于扩大内需，中央政府应当引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定市场预期，稳定老百姓的信心。” 用好农村建设用地 如何做到不占用耕地又可以解决城市化发展用地呢？孟晓苏认为，要用好农村建设用地。中国城镇用地面积共1.6亿亩，农村建设用地共1.9亿亩，超过了城镇用地的总面积，而其中75%是农民的宅基地。大量农民进城使得大面积的宅基地闲置，在城市化进程中，农村土地将有序转化为城市土地，因此要有计划地合理利用农村建设用地，特别是闲置的农民宅基地。 孟晓苏认为，新农村建设与城市发展应统筹兼顾，可以通过“盘活空心村”，用这些土地来发展城市，给农民带来可观的收益。而解决小产权问题最好的办法就是承认土地可以流转，引进房地产开发。另外，地方政府可以通过收取物业费代替土地差价，从而弥补财政收入，并以高收入有产者作为主要征税对象。
