扩大内需敢消费才行 高房价将严重抑制中国消费内需



  “在最终买房前,我不敢在其他东西上花太多钱,房子已成了生活中最大的压力”

   上海鑫狮资产管理有限公司     美国投资策略有限公司投资部总裁

       迈克·吴

  前鉴:美国牛市由房始由房终

  最近中国房市的火爆与全球房市形成了冰火两重天的走势。这让我想起了2002年10月时,纳斯达克指数经历了一场从5100点重创到1100点的惨剧。这轮长达32个月的暴跌,最后在地产股率先突破新高后得以结束,并开始了一轮新牛市。可悲的是,这轮牛市从房地产行业股票发迹,最终也从地产股最先形成了现在大家所经历的“百年难遇的金融危机”——我们都知道从2007年开始的金融危机的源头就是地产业,并以金融杠杆的放大效应为助力。

  历史总是值得借鉴。仔细研究当时的情况就能发现,2003~2005年美国房地产经历了最后一轮快速上涨,股价先于资产泡沫破灭,形成了2007年次贷危机的大头部。当然这个源头可以远溯15年前,克林顿政府出于政治上的需要,在1995年宣布了“居者有其屋”计划——公民住宅拥有率将在2000年达到67.5%。也正是这一政策,使得聪明而贪婪的华尔街金融家们发明了次级贷款,继而运用复杂的模型衍生出了更为复杂的金融工具,并且分销到世界各地。再加上后来格林斯潘的低息政策,房地产价格泡沫越吹越大。事情的结果是,2007年美国政府看到了这个重大的地产泡沫危机后,采取主动戳破的策略,让市场力量为其降温,使得各国领袖手忙脚乱,不知所措。

  大洋彼岸的房产市场泡沫破灭,真的对中国没有辐射影响吗?答案是未必。

 扩大内需敢消费才行 高房价将严重抑制中国消费内需
  2008年时,土地出让收入几乎被“腰斩”,中国经济最发达的上海、北京、杭州等地楼市成交额和成交量都出现了下滑,一些捉襟见肘的地产连锁中介甚至倒闭。但一年后,中国管理层复制了美国经验,将巨额信贷投入地产市场,硬生生把中国地产市场拉出调整,画出了一个“漂亮”的V形走势,并且同步带领这些城市的土地供给财政全面复活,就犹如当年克林顿政府的房产繁荣泡沫。

  警惕:中国经济被房地产业绑架

  截至2009年11月23日,全国70个城市的土地出让金收入全部“金光闪耀”,同比增加超过100%以上。也就是说,土地拍卖收入,成为中国经济复苏后整个市场上最先拉升创新高的行业。排在前20名的城市土地出让金,总额高达6210亿元,同比增加108%。上海以821亿元名列全国第一,大约每小时收入1000万元,在历史高点2007年的803亿元基础上,还增加了2%;北京为 639 亿元位列第二(2008年为503亿元);排名第三的是杭州,直逼一线城市上海、北京。仅2009年11月26日这一天,杭州的土地出让进账就高达53.42亿元。至此,2009年前 11 月杭州总计卖地收入576.6亿元,远超2007年全年507亿元的峰值。广州前3季度土地出让收益不足100亿元,但在第四季度加速冲刺,总共拍出的居住类地块收益已经在120亿元左右(数据截至11月底),加之12月22日番禺区亚运城项目拍出255亿元天价,全年土地出让收入突破300亿元。

  到目前为止,在改革开放的30年中,我们查遍了中国的所有行业,投入产出比和回报率最高的,是政府出让土地获取资金。也就是说以政府为引导的地产市场,土地拍卖使用权已成为政府发展建设的发动机。

  我们再仔细分析,现在中国的A股市场似乎在走美国地产股老路。从2009年二季度开始,中国房地产价格上涨幅度之凶悍之快速,已经超越了前几年,房地产行业支持金融虚拟资产,和房地产行业支撑实体产业经济的双重愿望,已经是中国GDP“保8”无法分割的一部分。诚然,房地产价格在中国的上涨趋势尚未改变,但对房地产的天量投资已经大幅度消耗了未来很多年的稳定涨幅,如不希望重蹈美国的覆辙,则应十分谨慎地对待房地产股和该行业对中国经济命脉的绑架。 所幸在2009年12月14日由温家宝总理主持召开的国务院常务会议上明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”

  当房子成为生活中最大压力时

  在外部需求提振难度较大的情况下,扩大内需是当前中国经济的主要依赖路径,而内需消费的主流必定来自于普通消费品的上升,并非只能依靠房地产市场。就业率如果在中国无法进一步由内部消化,则扩大内需只能从房地产的虚拟资产上升中体现来折合入GDP,这种单纯的资产上升,表面现象就是GDP 确保上升,但结果是虚拟资产在市场的交易价格出现较大泡沫,房产相对稳定,股市则动荡加剧。而新兴市场的房地产业在发展中的加速度始终超越成熟市场,美股在100 年前也经历了这样的发展过程。中国A 股的地产股是否能够继续成长,我们认为成交量的上升远比价格上升速度来得更重要。市场的稳定度从大方向来看,自始至终都是供求关系决定价格,而不

  能只停留在投资需求上。

  我们强调,中国的地产市场是一个畸形发展的市场,一个从1949~1989 年没有价格交易的土地资源在被封冻40年后,开始突然拿出来为发展经济建设做贡献,其后果就是,国际一流城市化的土地资源价格以市场拍卖形式与国际接轨,报复性的土地价格上涨直接转化为京沪房价的大幅上涨,涨幅远远超过消费者同期四五十年来的工资涨幅。就价格而言,我们认为目前京沪房价仍有上升潜力(国内一些二线城市如深圳等地的房地产价格泡沫倒有破灭的可能),但北京和上海的房子有多少是能够长期推升内需消费市场的?中国房地产价格的上涨与拉动内需消费之间并不能简单划等号,如果大量的房产被用于投资囤积而不是实际使用的话,对拉动内需是做不出实质性贡献的。更严重的问题在于,当老百姓把大量积蓄用于购买房产上时,势必对其他消费形成强大的挤出。如2009年12月13日法新社发表了“飙升的房价让中国年轻人呻吟”的报道,其中一位受访者表示,“在最终买房前,我不敢在其他东西上花太多钱,房子已成了生活中最大的压力”。

  房地产支撑不了“大国梦”

  中国要成为经济大国,最重要的是依靠技术革命和创新精神,而不是靠豪宅增加 GDP。我们看到,在中国香港,10个富翁中有9个是靠地产获得财富,大陆富豪也不例外,这一比例高达75%。而美国之所以能够成为超级大国,是因为它拥有创新精神,美国前十大富豪无一例外是依靠创新、实业和技术致富,哪怕是价值投机专家巴菲特,也是投资界的创新者。在过去的100 年中,道琼斯30成份股中始终没有一家是开发房地产的。

  中国要成为全球强国,美国有其可借鉴之处。在中国经济中,仅仅靠复制香港房地产行业暴利的模式来拉动GDP,是对自己国民财富的一种掠夺。如果这一模式不得到根本改变,中国成为强国就永远只是一个梦。  

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