爱华网每年的博鳌房地产论坛都是房地产行业的一次顶级盛事，论坛汇集了行业内众多知名专家，期间各位专家的发言都将对地产行业带来深远的影响。今年论坛的主题是“复苏与改变中的房地产新未来”，地产行业出现的各种新现象都在本次论坛中得到了解读，本刊特选录了部分名家的发言以飨读者。 朱中一：楼市回升基础还不稳固 朱中一，中国房地产业协会副会长兼秘书长。 房价过快上涨的城市，不少以自住性和改善性需求为主的普通商品房购房者，重新陷入了观望。7月份一些城市成交量不同程度下降，另外一些城市在收紧了二套房贷政策后，对投资性需求起到了积极的抑制作用。但是人们对房产的保值增值预期仍然比较强烈，潜在需求仍然还是大量存在着。 在我们客观分析了当前房地产市场形势、供求情况以及信贷情况后，我们对今后五个月市场预测是这么几句话：一是房地产开发投资仍然会稳步增长。二是一些城市房价上涨的压力仍然比较大，但涨幅会趋缓。三是成交量可能出现震荡。客观的说，一些房价、地价上涨过快的城市要防止泡沫的产生与积累，否则将对需求的进一步释放、房地产市场和金融市场的稳定产生不利影响。同时也将引起社会各个方面以及中央政府的关注，也增添了政策调整的敏感度。 总之，我们既要肯定房地产的快速回暖对国家保增长、保民生、保稳定方面发挥的作用，又要清楚当前楼市回升基础还不稳固，发展还不平衡，因此维护回暖态势，防止涨价蔓延是我们共同的责任。 易小迪：地产企业的转折点 易小迪，阳光100集团董事长。 中国房地产企业的发展其实走到了一个转折点。我判断外部形势，高增长时代已经过去了。这是什么意思呢？这十年来都是量的增长、价的增长，在一个长的牛市里度过。2007年商品房销售7亿多平米，2008年只有5亿多平米，恐怕很难再保持高增长。所以量的增长我觉得可能到了一个顶点。当然，不同城市它的增长幅度不一样。其实北京、上海的销售量已经在下降。这一点从城市化角度来看，不可能所有的城市都还在无限制扩张外来需求。所以我们靠规模发展的时代已经过去。第二，房地产需求虽然旺盛，但是它的需求开始多样化，不简简单单是以住宅需求为主或者以城市普通住宅为主，还走向多元化。第三，城市功能发挥变化。过去它是制造行业为主，现在慢慢要向服务行业。第二产业向第三产业转移。自然会产生新的需求。
伴随第二个判断，价格的高增长时代也会过去。房价会结束只涨不跌的态势。它今后的增长会在波动式的规律上增长。而且增长趋向于稳定。这种每年都是房价暴涨的时代我想已经过去了。 任志强：地产没有过多泡沫 任志强，华远地产股份有限公司董事长。 媒体报道7月份（楼市）出现量跌价升，但是统计数字上没有这样的反映，统计数字是4.1亿多平方米销售面积，增长了37%，比1-6月份加快了5.4%，说明7月份销售不但没有下降，而且继续上升。住宅也增加了5.4%，同时办公、商业分别增加了5%多。 总体来看，价升量跌的情况并没有存在。从销售金额来看，完成了1.9万亿，我们最高年份是2007年，总共2.96万亿，现在已经完成了最高年份的2/3，而我们还有将近一半的时间。这个加快速度是非常快的，增长了60%多，比上月增加了7.4%。一系列数字证明，我们的销售中，办公和商业略有恢复，但是增长中最快的还是住宅。因此大家关心的也是住宅的销售情况。 到目前为止，资金增长速度快于投资增长速度，投资只增长11.6%，自有资金增长28.9%，差了1.5倍。这一轮销售高速增长得益于金融措施，特别是0.7的贷款利率，对市场促进作用很大，相当于消除了近30%房价，贷款利率降低也对可支付能力的提高起到巨大作用。 从价格上来看，很多人都说价格在拼命在涨，我们看不到价格在涨。同比价格上涨了1个点，在上个月（7月份）也增长了，但是上个月（7月份）增长中经济适用住房增长0.6%，而商品房价格是下降的。这个月（8月份）出现了转正，新建商品房住房增长0.3%。所以我们在正1的比例中略占一定比例。但是名义上大家看到高档房拼命涨价中，这个数字还是负的，同比负的1.7%。环比0.9%，和上月比是0.8%。统计数字上看不到和去年相比的价格增长，没有大家所说的这么多的泡沫。 钟伟：房地产的无准备复苏 钟伟，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任。 原来我们预期今年全年房地产行业价格负五到零的增长，销售面积10%-15%正的增长。2009年全年预估是一个中等程度持续的调整。这对这个行业是有好处的。而事实教训我们，由于次贷危机和经济刺激计划，今年全年情况是怎么样的？极有可能销售金额超过历史最高的2007年，销售面积接近或者超过2007年。 对于房地产行业，我们能够看到的确定性是销售在增快，不确定性是价格过快上涨，带来行业调整不够。这个复苏是一个无准备的复苏，它的不确定性是这个行业的复苏带来一个有征兆的泡沫。所谓无准备的复苏，也就是虽然销售节奏在加快，但是你们并没有从这一轮复苏中挣到令你们惊喜的钱。因为你们自己手里存粮不多，这是无准备的战争。有征兆的泡沫是什么呢？这个行业本来应该调整，但是没有调整，阿猫阿狗又来做房子了。 在未来3年，这个行业的调整，尤其是大的调整是难以避免的。 黄怒波：楼市的“伟哥效应” 黄怒波，中坤投资集团董事长。 现在复苏的迹象有几个重要的方面：一个是库存极速下降，下降到这些年来的最低水平；二是地王再归来，而且地王价格大大超过了2007年以前的价格；第三，房地产价格的恢复，不叫它在上涨，因为房地产价格上升通道是不变的，如果叫理性的恢复还是可以的。第二个大的迹象就是流动性空前未有的极速增长，今年这么大的流动性、这么集中的投入，这么多年来还是不多见的。导致全社会上下对通胀的预期，对自己储蓄的担忧。再一个，住房的刚性需求还在回升。 这些因素造成了现在复苏的现象，你说现象也好，说假象也好，但是我想无论如何它不是真正的复苏。我给这个现象下了一个结论，叫“伟哥效应”，是央行给我们全部发了“伟哥”，大家吃了后，一夜之间全部兴奋了。但是“伟哥”之后会怎么样？值得探讨探讨。2004年以来国家针对房地产业进行了30多次的调控，提出了许许多多的问题，但是因为金融危机终止了调控措施。从另外意义上来说是挽救了房地产业。百日巨变没有发生，到底是好是坏？也许我们失去了一次凤凰涅磐的机会。
