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毫无疑问，囊中羞涩的老百姓，等待买房结婚的小年轻，他们是最盼着房价下跌的。房价跌得越狠，他们手里的钱就越有可能从一个卫生间变成一个大开间，甚至变成一个小两室一厅……但任何有理智的人都不会认为房价下跌是“众望所归”。那么，有哪些人是最怕房价下跌的呢？为什么他们会害怕呢？首当其冲的当然是房地产开发商。虽然不一定是房地产价格下跌的最大受害者，但房地产开发商肯定是房地产价格上涨的最大受益者。我国的房地产开发商是一个非常特殊的概念，他们不设计房子，那是设计院的事情；它们不盖房子，那是施工队的事情；他们不掏盖房子的钱，那是可以通过期房预售制度和拖欠施工队账款实现的事情；他们甚至可以不用做销售，那是可以交给专业销售代理公司做的事情。开发商技术含量最高的一招，也是克敌制胜的关键本领，就是“拿地”。实际上就是现行土地政策下，把土地从政府手中转移到最终消费者手中的二道贩子。虽然一个项目需要经过拿地、定位、规划、建设、营销、入住、结案乃至后续物业管理等多个环节，但能否拿到地是开发商能否赚钱的关键。而拿地的成本虽然会随着房地产市场的火热而在拍卖过程中攀升，但在房地产市场不景气的情况下，地价成本是有下限的，这就决定了房地产商拿地的成本不会低于一定值，而在这种情况下，房价越低，房地产市场越萎靡，向消费者转嫁成本的可能性越低，房地产商的利润空间也就相应越小。在这复杂的房地产开发资金链背后，是对房地产销售和价格的美好期待。而一旦销量停滞，现金回收缓慢，势必导致开发商资金链断裂而倒闭。有调查指出，截至2008年，上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在30%以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。如著名房地产上市公司富力地产的2008年中报就显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%。2009年7月，杭州宜家时代小区的开发商杭州绿园房地产开发有限公司资金链出现问题，部分房子被查封。而其他房地产商正在收缩战线，尽快回收现金“猫冬”。 第二害怕的是来自国内外的“炒房者”。近年来，大量资金从海外流入我国市场，主要是受到三大因素的吸引：一是人民币持续升值的潜力，二是中国经济与国外特别是发达市场经济增速的差别，三是对国内通货膨胀的预期和国内资产价格上涨的预期。这些资金主要流向了股票市场和房地产市场，而较少流入实业投资领域，因此绝大部分是国际热钱，或称游资。它们最大的特点就是追涨杀跌，一旦国内资产价格开始下跌，往往首先望风而逃，起到“墙倒众人推”的效果。2007年到2008年发生在越南的货币危机，有很大程度就是国际游资快进快出影响的结果。类似的，由于房地产不仅具有消费品的特征，也具有投资品的特征（这将在第二章具体解释），所以也吸引了大批国内投资者或称“炒房者”。这些炒房者又大致可以分为两类：一类是新型的“地主”，他们的平均年龄相对较大。例如不少曾经在大企业集团或部委工作的老北京就属于此列，他们往往已经通过当年的福利分房、集资建房等各种方式，以很低甚至几乎为零的成本占有了多套在市中心位置不错的住房，仅靠租金就可以过上舒服的生活。新型地主并不急于将手里的房子卖掉，一方面是因为这些房子多数较老或产权不清晰，卖不到好的价格，另一方面是等待拆迁，获得更高的补偿。所以房价的下跌对他们的影响并不显著。另一类则是将房子当成股票一样来炒作，通过低买高卖来赚取差价。这类人常常动用较多的杠杆，只需付出少量首付就可以取得房产，然后“以房养房”，利用租金来支付按揭款，然后等到价位合适的时候就及时脱手赚钱。房价下跌显然会对这部分人形成较大的影响，使得他们卖房的利润降低甚至亏损，而如果再加上租房市场的萧条，就可能因为无法支付按揭而出现信贷违约的现象。他们与开发商有些类似，都是“用别人的钱来赚钱”，因而资金链存在相似的弱点。三是地方政府。在房地产开发的产业链中，地方政府扮演着土地供应者的角色，高涨的房价不仅为地方政府带来很好看的GDP政绩，还能够带来实实在在的现金流，例如多个环节的税收收入，巨额的土地出让费等等，当地与房地产和建筑相关的上下游产业也能够得到快速发展。自从中央和地方“分灶吃饭”和实行分税制改革以来，地方政府终于找到了能够源源不断来钱的不二法门，那就是卖土地。据统计，来源于房地产业的土地出让金、税费等收入占地方财政总收入30% ,在某些房地产热点城市，所占的比例甚至超过了50%。一旦房地产市场陷入萧条，房地产开发商不敢拿地，土地就卖不出去或者卖不到好的价格，而这显然是地方政府不愿意看到也不能接受的。四是银行。银行与房地产之间的关系早已是公开的秘密。与前三类主体不同，银行不指望通过买卖房地产的价差获取收益，但它赚钱的环节绝不少于以上任何一个利益主体。第一个环节，在开发商置地阶段，银行就可以给开发商提供贷款；第二个环节，开发商以拿到的地作为抵押，从银行贷款启动宣传和前期建设工作；第三个环节，购房者到银行做按揭贷款，贷出来的钱还是交给开发商。这些环节环环相扣，房价越是上涨扣得越是紧密。但是如果房价下跌，则倒推回去环环都可能有问题，比如按揭首付如果为30％，而房价在短期内跌幅超过这个比例，那么购房者就可能不愿意再为手里的负资产支付按揭而宁愿违约，第三个环节的风险就显形化了（我们记得，这也正是前文所述次贷危机爆发的缘由）。如果房子卖不动或者卖不出价来，开发商没钱还贷，银行就只能把给开发商的贷款降为呆账或者想办法通过变相的借新还旧等方式给予展期。如果萧条时间过长，第二个环节的风险早晚会爆发出来，而一旦抵押的土地被收上来，第一个环节的风险会被牵出来。可见，由于首付不为零，银行对小幅度的降价有免疫能力，但一旦出现大幅度的房价下跌，它们也抵挡不住。最后不得不说，房价如果暴跌，对于普通老百姓也未必是一件好事。因为政府、银行乃至房地产的上下游产业都不可避免地受到影响，我们在此无法量化测度房价下降带来的负面影响，但是如果地方政府财政受到严重打击，银行坏账大幅增加，相关产业失业率飚升，不排除殃及池鱼的可能性。到时候你手里的钱即使能够买得起房，也未必敢花出去。“美国之石，可以攻玉”。既然这么多人都怕房价下跌，银行跟房地产开发商也有千丝万缕的联系，万一房价真的跌了，会不会爆发中国式的次贷危机呢？
