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4月8日那天，正是2009年北京春季房展会的第一天，据统计参展人数多达3.5万人。令笔者想起一首古诗，并将其改为“春风一夜吹房梦，又逐春风到房展。”然而，究竟未来的房市会走向何方呢？本文将搜集一些楼市专家的观点，供读者参考。 易宪容：房价理性回归 2009年的房地产市场将出现全面理性调整，将出现全面的房价理性回归，或者说房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度会小一些。但是，大家必须注意，房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的。 曹建海：房价还有40%到50%的降价空间 中国社科院工业经济研究所研究员曹建海认为，目前房市回暖的最主要的原因是信贷政策，人民币各项贷款的增加，使得房地产上市公司的资金压力大大缓解。 谈到未来房市的走势，曹建海说：“虽然房价在货币大规模投放之后，可能出现短暂反弹甚至上涨行情，但房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势，均不足以支持房价上涨。我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后。”而就目前全国房价而言，平均房价在2003年和2008年中达到顶峰的期间增长了两倍，目前是人均收入的10至12倍。 张元端：小阳春之论尚早 中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，以目前状况判断房市回暖言之尚早，房地产市场是否见底起码要三个月之后才能见分晓。 虽然，北京、上海等城市的楼市均出现回暖迹象，由于成交量回升不一定能持续，仅依靠一两个月的数据就说明房市的春天来了，是不理智的。目前楼市仍处于调整过程之中，何时见底尚待时日。 顾云昌：未来房价仍有下滑的压力 中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌说：“1~2月份房地产市场销售出现了‘小阳春’，但我担心未来房价仍有下滑的压力。”顾云昌表示，从一、二月份的统计数字来看，房地产投资增速下降的情形短时间内很难改变，起码上半年房地产固定投资不乐观。 房产销售出现小阳春迹象，还是在于相关政策、市场价格回落以及刚性需求的存在。从市场成交情况看，仍旧以第一次购房者且小户型居多，真正购买大的房子、投资客型比较少，二套房购买者也比较少，这证明回暖市场仍旧非常不稳。 赵晓：房价不能硬降 曾经被网友谴责为地产商代言人的经济学家赵晓认为，房价不能硬降，如果房地产崩了会带来大量失业，届时收入会比楼市下滑得更快。 赵晓还提醒大家，如上世纪90年代香港推出了85000套保障房的计划。这个计划推出以后，香港楼市暴跌了60%以上，楼市崩盘导致了香港经济崩盘。而今年政府拿出大量的钱做保障房，但这有两种可能性，一种是来救场，就是开发商房子没有卖出去，政府收过来，变成保障房，这是救场的，也有一种是砸场的。香港楼市的教训不能忽视。 贾卧龙：“小阳春”难再续 房价触底属空穴来风 中国知名的房地产投资专家贾卧龙认为，由于楼市一季度的出色表现使得人们对市场未来走势越发充满信心，很多人因此判断楼市调整已完全显效，三月房价触底后会反弹暴涨。然而，此次回暖行情出现的主要原因在于国家刺激商品房消费的政策、利率的下调以及房价下降刺激了前期观望需求的释放，因此伴随这种“强心剂”效应的逐渐减退，楼市小阳春现象将难续辉煌。 另外，尽管3月份各地行情普遍达到了一个阶段性的高峰，但房价触底只是空穴来风。虽然购房信心恢复进入加速阶段，但置业者对价格仍较为敏感，观望预期尚未完全消散，一旦取消优惠或者一定幅度提价将再度打击他们的入市信心。与此同时，从土地市场的异常冷清以及新开工率的持续走低我们可以看出，目前房地产开发公司依然面临较大的资金压力和库存压力。按现在的市场行情判断，即使是业绩表现良好的企业要消化库存平均也需要13个月左右。因此短短一季度的成交量回暖既不能说明此轮楼市调整的结束，也不能反应房价走势的真实情况。可以说，当前楼市呈现的所谓“触底”只是阶段性的片面表现，行业本身仍面临长远而深层次的调整。 朱大鸣：三四线城市未来将有补涨行情 从大趋势的角度来看，当前中国的城市化进程才刚刚起步，所谓的城市化不仅仅是一些大都市的城市化，事实上，城市化更应当体现在各地中小城市的城市化程度的不断加深，在这种背景之下，三四线城市的提升还有很大的空间，楼市的需求依然十分强悍，三四线城市与一、二线城市的房价差距很大，势必造成这类城市今后的一个上升空间。 三四线城市房地产开发，光建安成本与各项配套等已经是2500左右的成本，这里特指以小高层为主的楼盘。我们知道房地产开发建安成本是一个大头，小高层项目势必还要按照目前的规范与需求要配备地下车库等这样就大大增加了建安成本的造价。再加上政府的市政配套，人防建设，小区的强电、弱电，道路、绿化、煤气、通讯、有线电视、维修基金，销售费用，各项税费等，成本一下子就上去了。所以在这类城市土地虽然不像大城市这么贵，但是由于建材的涨价，劳动力成本的上升，基础成本已经极高，笔者走访的不少楼盘就在成本之下在销售，这也压抑了开发商在这类城市投资的积极性。 三四线城市的发展，特别是城市化进程才刚刚开始，房价还在底部阶段，房价在不远的将来必定有一个较大的上升空间。因此，在一线城市全面回暖的之后，三四线城市将会有一个补涨的空间。
