爱华网资金实力雄厚的投资型买家给了开发商足够的底气
“国十一条” ：遏制投资性购房效果待察
●本报记者 龙飞 广州报道
2010年1月，中国房地产懵懂间仿佛又走到了十字路口。
近日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）, 该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施。这被国人称为“国十一条”。 “国十一条”文件为2010年房地产市场定下了基调。中央明确了2010年房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。 但这一场 “雷暴”，效力几何，是否能上通下达，各方都暗含期待。地方政府“打擂”
“我现在反而踏实了。”这是“国十一条”出台后第二天，一位开发商的私下表态。因为综观全文，这次高规格出台的调控措施并无太多新意。基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。
“如果说有什么新鲜的，就是所有措施都在收紧。”上述开发商表示，“与以往不同，这次措施出台没有提及改善性需求，而是直接以家庭为单位认定第二套房。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也有类似观点，杨认为这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化，借款人、配偶及未成年子女购房都纳入二套房的统计范畴。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，也许都将不再享受贷款优惠。 “但这些措施都需要地方执行，这就有了很多的辗转空间。”有开发商曾表示。其实就在中央大刀阔斧调控的同时，地方政府的态度就是表情各异。 就在“国十一条”公布的同一天，杭州市也推出了29条房地产新政，其中规定“不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴”。如果说这条措施只是态度问题，那其另一条，规定“一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，享受首套住房贷款的相关优惠政策”，这就有与“国十一条”有关“二套房以家庭为单位认定”打对台之嫌。其实不仅仅杭州，南京、舟山、长沙都出台了购房补贴的措施。浙江舟山对以家庭为单位在当地仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。
阻截投资性住房
而1月13日的六部委齐聚的新闻发布会，就是要再次向各方说明“执行”的决心。有国土部门的官员向记者表示，“此次的高调新闻发布会，就是要遏制一下地方出台‘补贴细则’的苗头。”就如SOHO中国董事长潘石屹所说的，“国十一条”最重要aihuau.com的其实是最后一条，要落实地方各级人民政府的责任。
在此次新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景：“2009年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。” 投资型购房其实是让政府最为头疼的一个因素，由于受金融危机的影响，大量的实业资金开始退出原来的投资领域，而2009年房价的上涨让这些资金看到了利润率更高的投资机会，于是乎大量的投资性购房涌现。 就以外向型经济最为发达的珠三角为例，由于出口受阻，这些原本投资实业的“生意人”纷纷把资金放入广州、深圳的房地产市场。DTZ戴德梁行数据显示，2009年广州购房者中有70%的比例是“生意人”，其购房目的并不是迫切性购房需求，当中极大部分都是投资性需求。DTZ戴德梁行的数据源于在售一手楼盘的“项目登记册”。 “更让国家头疼的是房地产行业超高的投资利润，让进入房地产投资领域的实业资金乐此不疲，如果这些资金继续在此行业中活动，对于实业经济的恢复绝对是一场灾难。”亚银投资的首席分析师李大伟认为。 本报在2009年5月曾报道过一位投资房地产的生意人，这位名为陈森的原家具厂老板，2009年3月将银行贷予扩展生产线的资金投入广州楼市，仅仅两个月后他就赚了20%。当时陈森还一直向记者表示，他并不打算专职炒楼。但到了2009年年底，记者回访后发现，他前前后后在广州、深圳已经买了十几套房子。对于已经有所恢复的家具业似乎也已经兴趣不大。收银根 放地根
“趁市场好，先套现吧。”1月13日，记者在采访一些广东深发展银行的职业投资客时，看到了一群惊弓之鸟。1月12日晚，央行发布通知，将人民币存款准备金率提高0.5个百分点，至16%。他们认为这对于市场而言是个信号，因为市场人士预测，在不久后央行将会加息。
“并不是说加息会对房地产商造成怎样的影响，而是市场流动性过剩的情况可能会受抑制。”李大伟表示，收银根的大背景下，首当其冲就是受政策重点关注的“二套房贷”。 “对于大部分自住型买家来说，房贷的影响至关重要。”李大伟表示，在香港，利率的变动对于楼市的影响非常直接，现在内地一线城市的市场状况已经接近香港市场，大部分用家对于房贷的情况非常敏感。“现在市场的确有不少投资型买房者是一次性付款的，但他们考虑的问题是：转手套现的难度有多大，购入后收益有多少。”DTZ戴德梁行的数据显示，现在购房投资的租金收益率绝大部分都在5%以下，大部分房地产投资者看中的都是房价增值收益。如果房价进入平稳或者下跌期，对于保值为目标的行业外购房者，首要考虑的问题就是套现的难易。 有分析认为“国十一条”并非如2007年那般的严苛调控。中央还是延续了鼓励自住型购房的目标。潘石屹说：“提出了增加普通住宅用地供应，在我的印象中这是第一次。”的确，国家在收紧银根的同时，也在鼓励放开地根。 国土部副部长贠小苏表示，按照“国十一条”的要求：“国土部要做好两方面的工作；一方面是按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求，确保土地供应；另一方面是在已供应的土地上，要促进企业按照有关规定要求及时能够开发建设，形成有效的房屋供应。”他表示，全国各级土地储备中心截止到2009年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控是有保障的。 有银行分析人士认为，收紧银根后，开发商资金将受到严重影响。其后再放松的地根对他们而言也可能是有心无力。 而“国十一条”，能否成功阻截行业外资金流入，遏制投资需求，同时增加房屋的市场供应，以达到平抑楼价的后果，还有待观察。
“国十一条”揭露楼市五宗最
最引人瞩目：二套房首付不低于40%
最注意区分：对“刚需” 最需要整顿：捂盘惜售、囤积房源、囤地炒地和炒房 最小心提防：防止境外“热钱”冲击国内楼市 最民生计划：三年解决1540万户低收入家庭住房问题
