爱华网房价狂涨的2006年底，抢着买完房才发现手中拮据，没有足够的资金用于周转的人不在少数。还有一些由于凑全款买房，外债增加，短期内有意愿尽快还清的人，也在寻找又快又省的融资方式。北京伟嘉安捷的专业理财顾问表示，全款买完房后也能马上进行房产融资，并且能比“抵押消费贷款”融资更节省利息，这种方式就是“补按揭”，贺先生就是近期接受该服务的客户之一。 案例 贺先生2006年底趁着基金大涨，全部高点套现后，再东拼西凑，全款在东南三环附近买了一套上世纪90年代的小户型二手商品房，全部房款48万元，其中自付款28万元，借款20万元。2007年初，贺先生月收入接近8000元，出于理财考虑，希望能利用房产融资重新收回手中的现金流，同时早日偿还借款。 理财顾问认为“补按揭”方式最适合贺先生这样已经全款买完二手房，且房产证拿证时间在六个月以内，但目前急需融资的客户。虽然贺先生同样也可以用“抵押消费贷款”的方式进行房产融资，但两者相比，“补按揭”则更为划算，还款压力也更低。 分析 ★7年期七成抵押消费贷款 贺先生所购房屋评估价约40万元，贷款28万元。按照房屋实际情况贺先生的抵押消费贷款最高只能贷7年。按照7.11%的标准利率，7年期等额本息还款方式，其月还款额4191.88元（约4192元），7年后总还款额352117.92元，其中所还利息总额72117.92元。 ★7年期七成“补按揭”贷款
同样评估价40万元，贷款28万元，由于“补按揭”方式可享受6.0435%的优惠利率，因此按同等年限7年期等额本息还款方式，其月还款额4096.12元（约4096元），7年后总还款额344074.08元，其中所还利息总额64074.08元。 ★15年期七成“补按揭”贷款 同样的贷款成数，由于“补按揭”最高贷款年限较“抵押消费贷款”时间要长，因此贺先生的房屋做“补按揭”，贷款年限能达到15年。按照6.0435%的优惠利率，贷款28万元，15年期等额本息还款方式，月还款额仅2369.36元（约2369元），相较同等成数最高可贷年限的“抵押消费贷款”月还款额4191.88元，其月还款额低了近一半（如表1所示）。 从表1可以看出，在贺先生的案例中，同等贷款年限与贷款成数的情况下，使用“补按揭”的融资方式，相较于“抵押消费贷款”融资方式而言，其每月少还款近100元，7年共节省利息支出近万元。 同时，相较于“抵押消费贷款”的高还款压力，“补按揭”还可用增加贷款年限的方式来降低月还款额。由左表可以看出，同等贷款成数，15年期的“补按揭”月还款额比7年期“抵押消费贷款”月还款额减少了近一半。贺先生的还款压力大大降低。获取这笔融资后贺先生就可以在短期内快速还清借款20万元，同时还有8万元的资金流可用于日常周转，并且其月收入用于还款后还绰绰有余，不会影响其生活质量（如表2所示）。 贷款顾问指出：不同的贷款融资方式适用于不同的贷款人群。补按揭就非常适合于贺先生这种“先期全款支付，购买二手房，拿房产证时间在6个月以内，需要融资”的客户，并且从左表也可以看出，“补按揭”方式相较于“抵押消费贷款”而言，其在最高贷款年限和最高贷款成数上也有不同优势。 表1 融资方式 贷款额 贷款年限 月还款额 全部还款额 利息总额 抵押消费贷款 28万 7年 4191.88 352117.92 72117.92 补按揭 28万 7年 4096.12 344074.08 64074.08 补按揭 28万 15年 2369.36 426484.8 146484.8 表2 融资方式 最高贷款额度 最高贷款年限 适用房产类型 抵押消费贷款 最高七成 最高10年 有房产证的普通住宅、商品房、已购公房等 补按揭 最高八成 最高30年 有房产证，出证时间在6个月内的二手房
