爱华网剥离劣质资产 金丰投资27亿市值重组1600亿资产 应该毫无悬念，在今日（11月21日）的股东大会上，金丰投资6亿元出售富豪金丰酒店的议案将顺利通过。在与绿地集团谈判借壳上市的敏感窗口期，此举被认为是在“腾壳”，为重组铺路。“在上海市国资委推进下，绿地集团借壳金丰投资上市的目标和步骤还是比较快的。”绿地集团董事长张玉良接受采访时称，绿地在中国所有项目的审计及评估工作都已完成。目前正在确定最后的申报方案，年内基本上要完成申报。今年，绿地集团频频上演资本大戏，并有望开启A+H双资本运作模式。但在政策环境限制下，目前A股上市计划如何制定具体的时间表。此外，金丰投资市值仅不足30亿元的壳，如何装得下绿地3000多亿元庞大的资产，这考验绿地的财技。绿地方面在接受时代周报记者采访时称，此次借壳金丰投资的具体形式，注入资产的时间点和标的等，都还不便对外透露，尚待解密。 抛售亏损资产为重组铺路 一纸重组进展公告，让绿地集团重组金丰投资并借壳上市的消息得到了进一步的确认。11月13日晚间，已停牌4个多月的金丰投资发布公告称，公司控股股东上海地产集团正在与绿地集团及其有关股东接洽、商谈重大资产重组事项。交易各方正在对重组方案进行细化研究论证。 而金丰投资日前以6亿元出售旗下连年亏损的酒店，也被看做是为绿地集团借壳一事铺路。金丰投资11月6日宣布，公司以6亿元的价格出售旗下富豪金丰酒店。上海东洲资产评估有限公司出具的资产评估报告显示，截至2013年6月30日，该酒店账面净资产3.76亿元。尽管金丰投资对本次溢价出售资产行为的解释为：“日常经营考虑，盘活存量资产，优化资产结构。”但在公司与绿地集团谈判借壳上市的时间窗口期，此举被看为是在“腾壳”。 “作为绿地集团，青睐这项酒店资产的可能性很小。”上海有券商分析人士对时代周报记者称，“金丰投资选择在资产重组敏感期出售劣质资产，或迫于重组压力。从上市公司资产重组的惯例看，借壳方一般都会要求壳公司在资产注入前，先把旗下的劣质资产出售或转让，最后以净壳方式进行。” 金丰投资内部人士对时代周报记者透露称，本次资产重组案中，上市公司(金丰投资)并非谈判主体，故对于具体的谈判细节及进展等并不知情。 据其透露，这是由上海市国资委一手主导的整合大戏，“由于此前上海地产集团旗下业务整合不力，所以上海市国资委直接主导介入，希望绿地能收购上海地产集团持有的金丰股权，实际话语权恐怕连大股东上海地产集团也很难掌控”。 一份来自申银万国的研究报告显示，根据上海市国资委提出的证券化率要求，上海市国资委2012、2013年资产证券化率目标为38%和40%，但目前进度缓慢，仅完成36%。 而在上海国资地产业务聚集的上海地产集团、上实集团、绿地集团等几大集团中，虽然近几年绿地集团的发展势头明显超过其他几个国资地产系，但在今年收购盛高置地前，唯有绿地集团没能获得上市公司平台，尤其是A股融资平台。 “绿地集团的扩张有赖于其超高杠杆的经营策略，这导致其净负债率水平高出万科、保利等龙头公司，较高的负债水平对公司的进一步扩张形成了制约。”申银万国在近期研报中指出，绿地集团要实现2015年5000亿元的销售目标，目前仍需打破一个瓶颈，就是对其现有的负债结构作出改善。而倘若能够借壳金丰投资，无疑将有利于绿地集团改善其现有的债务结构。 而从上海市国资委角度和绿地集团两方来看，选则金丰投资作为重组对象，也有非常现实的考虑。 上海地产集团目前分别持绿地集团、金丰投资、中华企业三家房地产企业股票34.68%、36.36%、38.96%，均为第一大企业法人股东，存在解决同业竞争问题的要求。而过去的三年，金丰投资的业绩持续大幅下滑，今年前三季度，公司实现净利润仅265.1万元，降幅达90.1%，整合迫在眉睫。在此背景下，优质企业借壳金丰投资合乎逻辑。
张玉良曾在接受时代周报记者采访时称，并未透露具体事项进展细节。绿地集团办公室主任王晓东也对时代周报记者表示，借壳上市事项的实质进展，未来注入资产的时间点和标的等内容，目前都不便透露，尚待解密。 小壳如何装下1600亿资产 绿地借壳金丰投资若最后成行，无疑是一个“小马拉大车”的经典案例。 停牌前，金丰投资总市值为27.42亿元，而绿地今年的整体销售收入有望超过3200亿元，其中房地产板块的收入预计会超过1600亿元。外界争议的一个焦点是，金丰投资的壳如此之小，如何装得下绿地庞大的资产。 此外，今年8月，绿地集团已借壳盛高置地(00337.HK)登陆港交所，并将其更名为“绿地香港”。A+H上市后，绿地未来注入的资产方向如何划分，是否会有同业竞争存在？ “绿地规模太大，单纯的定向增发或者出让股权都不行，估计双方采取定增结合资产置换的方式可能性最大，” 克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣对时代周报记者介绍，预计会注入绿地内地的房地产业务，但也不可能一下子完成，需要几年时间慢慢注入资产。 而在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，绿地现在只需构建A+H的模式，壳的大小并不重要，要看未来注入什么。他向时代周报记者表示：“如果借壳金丰能成的话，表明A股市场对房地产重组和借壳可能有放开的迹象，未来不排除会有更多的房企采取这种方式。” “在集团的内部会议上，资本运作被列为今年的工作重点。”绿地集团内部人士对时代周报记者透露，金丰投资几个月前突然因重大事项停牌，其实说明相关事项已接近于最后拍板。一旦政策有所突破，绿地随时将启动资产注入和再融资计划。 “绿地整体上市是未来方向”，绿地集团董事长张玉良构想的上市蓝图中，A股上市计划并非要与绿地香港做竞争对手，而是希望可以发挥全面整体优势。在未来，金丰投资将作为绿地集团整体上市的平台，而子公司绿地香港则扮演“海外资本市场窗口”的角色。究其具体细节，绿地相关人士对媒体介绍，绿地长期以来在区域上的划分相当清晰，也是通过区域界定来划分不同事业部的业务范围，接下来将集中拓展的区域是在南方，“在某些地方，土地面积较大或开发投入较大，甚至会采用不同事业部联合开发的模式。”该绿地人士称，在借壳金丰投资上市后，A股和H股会进行一定的联动，会一起把蛋糕做大。 此外，该人士进一步透露，不排除在未来更进一步整合集团及上市平台的想法，包括未来在海外的投资。
