爱华网在他的战略市场上海，潘石屹首度收缩战线。近日，SOHO中国开始为其在上海的三个项目寻找买家。 SOHO中国2009年入沪之后一直采取激进的扩张态势，不断买地开发项目，在上海的投资比例已达到SOHO总量的75%。但SOHO中国的强势作风也不断引来与竞争对手和合作伙伴的摩擦，发展并不顺利。记者获悉，由于2012年潘石屹开始执行由售转租的转型策略后，SOHO中国的资金压力就有所增大。此时SOHO中国的抛售之举被认为是对上海楼市的短期看淡。 频频抛售
以往SOHO中国在上海虽屡屡受挫，但从未停止扩张的步伐，此次卖楼是SOHO中国在上海首次主动收缩。 近日外媒爆出，SOHO中国正在为上海的三个项目寻找买家，其中包括虹口SOHO、SOHO海伦广场和SOHO静安广场。这一举动与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心不谋而合，被外界解读为SOHO中国董事长潘石屹效仿李嘉诚撤离上海。 与此同时，SOHO中国有限公司首席执行官张欣在海外积极投资房地产，SOHO中国的重心似乎有所转移。 潘石屹11月11日通过微博予以回应，间接承认了卖楼一事，称这是正常的商业举动。 “我们在上海投资近500亿元，占SOHO总量75%。我们同时看好北京、上海未来的市场。正在优化投资、增大北京，达到两地平衡。 SOHO是北京、上海最大写字楼开发商，拥有200万平方米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”潘石屹在微博上这样写道。 传闻中有出售意向的三个项目均收购于2011年，当时潘石屹入沪不久，攻势凌厉。 2011年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购静安区万航渡路716弄至794弄地块，后被命名为 SOHO 静安广场；4月13日，SOHO 中国以24.7亿元收购海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场；5月31日，SOHO中国又以15亿元收购虹口区海南路10号地块，后被命名为虹口SOHO。 此后至今，为了争夺外滩8-1地块，SOHO中国不惜与上海本地巨头复星对簿公堂，与美资房企汉斯在静安区“东八块”的争夺也异常激烈。即使是在与复星之间的官司尚未了结之际，SOHO中国仍然在上海小规模拿地。可以说，以往SOHO中国在上海虽屡屡受挫，但从未停止扩张的步伐，此次卖楼是SOHO中国在上海首次主动收缩。 “潘石屹想拿好的项目，但不愿意多出钱。”一位房地产咨询业内人士这样评价潘石屹在上海的发展风格，他认为这造成了SOHO中国与各合作方摩擦不断，甚至在上海出现员工“讨薪”事件。 早在2012年年初，SOHO中国在上海被指欠薪，SOHO中国在上海的一名销售总监和多名业务员指责SOHO中国在上海的薪资模式不合理，拖欠员工薪资。据悉，当时SOHO中国采取的薪酬政策在同行中属于最为激进的一类，以佣金提成为主的模式吸引了很多年轻的房地产销售人员。讨薪事件虽很快平息，但一定程度上暴露出SOHO中国急于打开上海市场，给销售人员施加了超常的压力。 楼市寒流 调控的寒流之下，SOHO中国感觉到寒意。虽然其业务集中在商业地产领域，但住宅市场的动向仍然与它密切相关。 SOHO中国用行动表达了对上海楼市的判断。事实上，2013年上海楼市早已出现过旺迹象，调控呼声高涨。 11月8日，上海突然对楼市调控加码，提出严格限购和信贷政策，并加大住宅土地供应量等一系列措施，统称“沪七条”。 2013年前10个月，上海的房价和成交量居高不下，数据远超2012年同期，上海调控房价的目标似有落空之势。同策咨询研究部数据显示，截止到2013年10月，2013年上海市商品住宅成交量已达1055万平方米，较2012年同期上扬46.6%；从价格上看，2013年前10个月商品住宅成交均价达23902元/平方米，同比上扬5.57%。 以2013年前10个月的数据与2012年全年进行对比，2013年前10个月上海市商品住宅成交量已经超过2012年全年，超出的成交量相当于2012年全年的12.4%。均价较2012年全年上扬6.4%。 “沪七条”中，政府部门试图调解供需，用更多的市场化手段来解决房价问题。且在政策导向上注意照顾刚需和中低价位的住房供应。 调控的寒流之下，房地产开发商似乎最早感觉到了凉意。虽然SOHO中国的业务集中在商业地产领域，住宅市场的动向仍然与其密切相关。 上海上投置业董事长卓健良认为，开发商的抛售动作可能是基于对楼市中短期看淡，暂时离场，他们很可能选择未来一个市场较低的时点再度进入。大部分开发商都对上海房地产行业长期看好。 “上海的土地，全国的开发商都想拿；上海的房子，全世界的人都想买。”卓健良告诉《中国经营报》记者，虽然“沪七条”明确表示将加大供应，但因为上海的土地严重供不应求，即使以很低的价格挂牌，也会因为开发商的争夺而涨到高位出让。 不过，上海房地产市场对于SOHO中国来说是一块难啃的骨头，竞争异常激烈。上海市场一直是央企唱主角，他们原本就资金雄厚，其中一些企业在成功融资之后，对“花钱”态度更加积极。 近年来，潘石屹在上海的战略一直频频遇阻。早在2009年，SOHO中国就凶猛进攻上海，在上海接连夺下烂尾楼和多幅地块进行开发。然而作为后来者，SOHO中国遭遇到了在上海深耕多年的本地房企的狙击，而开发运营能力更胜一筹的外资企业更是其强有力的竞争对手。2013年8月在上海静安区石门二路街道60街坊土地的出让中，潘石屹就以600万元的出价差败北，最终Jadekite Tail ZE 2013 Limited（美国汉斯的全资子公司）竞标成功。 SOHO中国2012年年报显示，截至2012年年底，公司正在运作15个地产项目。这些项目全部分布在上海和北京两地，其中只有5个在北京，其余多达10个项目均位于上海。而按照潘石屹自己的说法，目前上海的投资占SOHO中国总量的75%。也正因为如此，潘石屹此时在上海接连卖盘，被业内解读为SOHO中国的退让。 SOHO转型 潘石屹将重心从北京转移到上海，与商办市场行情背道而驰。因为近年来上海写字楼处在过剩的状态，而北京的写字楼则好很多。 记者了解到，此次SOHO中国待售的3个项目买入成本约56亿元，以增值30%保守估算，通过出售这3个项目，可套现超过70亿元。 外媒评论称：“尽管SOHO中国并不缺乏现金，但该公司仍可能在寻求增加现金头寸。2012年8月，该公司转而采取将北京和上海商业地产开发项目的各个单元出租而非出售的策略。此举旨在增强SOHO中国管理旗下物业的能力，但这也意味着该公司的投资回报速度可能放慢。” 一位熟悉SOHO中国的房地产业内人士告诉记者，以往SOHO中国的做法是将商办物业零售，分散卖出。近年来这样的销售并不顺畅，于是SOHO中国在2012年下半年宣布对项目转售为租。SOHO中国选择在项目建成后继续持有、出租，靠回收租金偿付银行利息等，在遇到合适时机时也会选择带租约出售。 SOHO中国的这一转型让各方一时难以适应，宣布模式转型后，SOHO中国董事会主席潘石屹曾公开表示，称“2到5年内可以实现较为满意的回报”。 然而商办开发由售转租之后，SOHO中国的业绩不如以往，但由于SOHO中国储备的地块、项目丰富，加上融资和银行授信，其资金、经营状况尚好。SOHO中国2012年年报显示，公司现金222亿元，净负债约8.05亿元。 根据SOHO中国2013年上半年的财报，公司收入25亿元，同比翻番，净利润增长242%，达21亿元。但转型期间SOHO中国的租金收入仅为8600万元，只占其25亿元收入的3%左右。 在业内人士看来，潘石屹近几年来将重心从北京转移到上海，与商办市场行情背道而驰。因为近年来上海写字楼处在过剩的状态，而北京的写字楼行情则要好很多。此时SOHO中国在上海的抛售，或许正是潘石屹对北京市场的战略回归。
