爱华网直到拿到准购证，刘辉的心才稍微了踏实了一些。他紧紧捏着那张薄薄的纸，怕被人举报。他的个人收入和家庭收入都明显超出了规定的范围。 “这样购房者以前确实很多。”一名没有透露姓名的地方政府官员在接受时代周报采访时坦承，以前条件宽松，审查不严，有很多人都在“钻空子”，“现在审查得严了，这样的事情也就少多了。” 公开资料显示，“十二五”（2011-2015）规划中，我国的保障房制度被提高到了前所未有的高度，进入保障性住房建设“加速跑”阶段。“未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。” 但是，与建设速度与规划规模形成截然对比的是，保障房管理机制明显跟不上，制度建设滞后。 被钻的空子 保障房分类包括廉租房、经济适用房、双限房、公租房，再加上新增加的棚户区改造都属保障房项目。 据媒体报道，按中央政府要求，“十二五”期间，全国要建设3600万套城镇保障性住房。2011年已建1043万套，截至2012年10月已开工722万套。2013-2015年三年将建设1600万套。 “保障房门类复杂，程序上各不相同，加上政策落地也有问题，因此政府管理上也捉襟见肘。”上述官员解释，公租房，产权是国家的，只租给中低收入的群体，尤其是低收入群体，租金比较低，这是为了让低收入群体能够有地方住。廉租房和公租房性质差不多，但是对于廉租房的申请要求会更严格一些，目前有地方的政策是每人每月平均收入不能超过400元，“这种收入在城市中是凤毛麟角。经济适用房和双限房的购买有严格限制，包括住房标准、家庭总收入、个人收入等，且条件每年都在改变。” 从这些公开资料中不难看出，刘辉的担心是有道理的，在今年保障房的申请中，他的资格审查就差点儿没有过关。根据刘辉所在的城市经济适用房的申请流程，他需要在市房改办统一发放申请表上，附上社区、街道工委、区民政局以及区房改办的审核意见，只有四个部门全部审核通过，才由区房改办上报到市房改办。 刘辉家提供的住房证明出了问题。按照有关要求，申请经济适用房的条件有一条是人均住房不超过10平方米，但刘辉提供居住房屋面积是48平方米，明显超过了规定。“街道的人给打电话，我马上反应过来了，我告诉他，我们一家三口是和父母住在一起的，证明上忘了写父母的名字。”挂了电话，刘辉有些郁闷，以前根本没有要求过这些。 交上去新的资料后，刘辉一直在担心，他听说，社区或者街道的人会到家里去家访，看看提交的情况是否属实，那段时间，他让父母一直住在家中，就怕有人来检查，“一直没等到。”直到在公示的报纸上看到自己的名字，刘辉才知道自己的资格审查是通过了，“公示的几天也很怕被举报。”刘辉说。 这一点得到了上述政府官员的证实，这名官员称，所谓的公示，就是在公示过程中，有人如果认为其中不符合申请条件的申请者，就可以向有关部门举报。“发现造假，不会只是取消申请资格那么简单，会有很多部门和人承担连带责任。” 他说，目前造假的现象确实没法完全杜绝，这与政府监管不到位有关系，并且住房保障体系比较乱。 “应该强调基层工作，各社区街道应该对各自辖区内的情况掌握得一清二楚，哪些人适合申请什么样的住房在脑海里应该有个大概印象，等看到申请表的时候，就能马上有个初步的印象。这在资格审查中能起到很大的作用。 这名官员还建议要加强社会信用体系的建立，社会信用体系完善了也可以和住房保障供应体系匹配起来，“比如一个人在银行有房贷，那肯定不能给他再申请经济适用房，但事实是，这一片现在空白。” 廉租房之“乱” 与刘辉不同的是，60岁的张成在成功申请了低保后，又申请了一套廉租房，按照他的说法，没有单位，就没有固定的退休工资，就是没有收入。所以他顺利地申请了低保，也申请了廉租房。目前张成的廉租房在出租中，一个月几百块。 张成申请廉租房的过程比较顺利，填了表，提交了资料，就开始摇号，居然第一次就摇中了，然后在公证处的现场公证下，张成拿到了那套廉租房的钥匙，“不是一整片的廉租房，房子在某个小区某栋楼中的一个单元，和那些商品房在一起。” 张成很满意自己的运气，他说与他同期申请的，很多人都没有拿到房子，“廉租房还是有些少。”张成觉得有些遗憾，他不明白既然是政府出资盖房子，为什么不能多建一些。 “目前保障房完成任务离‘十二五’只差两年，但真正建成的还不到2/5。” 亚太房地产研究院院长谢逸枫指出。 在这一点上，前述官员的看法是，现在公租房和廉租房市场上主要存在的问题就是，政府只能提供土地，却没钱开发，只能让开发商来开发，虽然政府要求开发商要提供5%的房源，将产权划归政府，貌似是取得一些所谓的保障房资源，但实际上这种做法的效果并不是太好。“开放商是为了挣钱，弄不好就把政府扔在一边，招标签合同的时候都好说，但最后能不能落实，延续性和实效性能不能兑现，结果都很难说。” 王珂家在一个县级市，本来他们一家和父母住在一起，但老婆总和婆婆有些小矛盾，不厌其烦的王珂就托了人，弄了两套廉租房，一套自住，一套出租，在那个小城市，绝大多数人都有自己的大房子，所以廉租房非常好申请。 当谈及是否会有人举报的问题，王珂颇有些不以为然，“谁管啊，大家都这么忙。”张成根本没想过举报的事情，“有人问，就说是亲戚在住。”他说，大家都这么说，也没见谁被举报过，或者房子被收回过。 “即使举报，能查证的也很少，更不要说是处罚了。”一名基层房管局的工作人员告诉时代周报记者，人手那么少，每天要忙的事情那么多，有些事情真的管不过来，“我们现在能做的就是在前期资格审查的时候严格再严格一些。但是申请完的，真的是有心无力了。” “廉租房与公租房的门槛降低却没有出现疯狂争抢的局面，原因就是寻租空间下降、保障效率提升、利润空间小，更重要的是没有产权。但是经济适用房作为有产权的商品房，自然会出现权力掠夺与贪污腐败及分配不公等管理混乱的现象。”谢逸枫说。 不过，链家地产品牌总监徐东华对于保障房的监管还是持比较乐观的态度，他说，等廉租房和经济适用房的人很多，如果大家互相监督举报，还是会有一定约束力的。但对于经济适用房买卖，他也觉得有些头疼，“目前的现状是，很多经济适用房的业主都把房子当商品房卖，再加上综合地价款，其实就是市场价了。这方面确实没有好办法管控。” 徐东华说，虽然目前有回购的政策，但也没有听说有政府回购的先例。有些业主去开证明的时候，很多时候会拿来一张写有“不回购，自己去市场交易”的证明，“回购政策形同虚设。” “可以说保障房制度本身是比较健全的，从上个世纪90年代开始实施以来，经过这么多年的实践，保障房的确解决了很多人的住房问题。在实施的过程中，由于监管不到位，才在实施的过程中走了样。”全国政协委员、山东大学房地产研究所所长郭松海对时代周报记者说。 保障房质量之忧 实际上，保障房造假、寻租并不是保障房市场面临的主要的问题。保障房的质量问题也一直在频频被曝光。 时至今日，宋佳一直对自己在通州大方居两限房的一扇窗户耿耿于怀，虽然他已经不像之前那么愤怒，逮谁和谁说他家窗户的问题—太明显地歪了。三年前入住的时候，他曾不停地找过开发商和物管，但问题始终没解决，“他们说，总不能把那面墙砸了重新砌一面吧，又不是质量问题。”说到这里，宋佳的声音明显提高了，“这还不是质量问题？那什么是质量问题，我都不说墙皮脱落，墙体裂缝的事情了。” 可三年过去了，窗户依然歪着，宋佳逐渐接受了这个现实，现在，他总要带朋友去那扇窗户前，让大家去合个影，“我还能怎么办？认了呗。”宋佳很无奈。 同一个小区的李真最近也很烦，她家那个单元的电梯总坏，“一层六户，20多层，就用一部电梯，上班的时候真耽误事情。”李真说自己住进来不到三年，电梯已经记不清坏过多少次了，“一次电梯卡住了，里面还有人，大家都吓坏了。”她说，现在很多楼层低的邻居都已经开始选择爬楼梯了。“价格是比商品房便宜，但是质量不用差这么多吧。” 几年前，张云在北京朝阳北路上申请了一套经济适用房，等他开始装修的时候，他才发现，房子的质量真是让他大开眼界。“墙皮脱落，用手一捏，就会哗哗地往下掉石灰。”张云说，装修的时候，都不知道墙体该如何改善，后来买了很多的石膏，等于重新将房里的墙体改造了一遍。
“我这个还好说，那种门窗形状不对，歪了的，都根本没有办法弄了。”张云说，那时候他们很多人曾联合在一起找媒体，找开发商，找物管，但最终这个事情还是不了了之了，“没别的办法，只能凑合着住了。” 刘成喜是一名律师，他的朋友也遇到过相同的问题，“最后也是不了了之，还能怎么办？”刘成喜说，目前保障房的问题很多，但确实没有好的维权方法，因为起诉成本实在太高，因为购房合同是买卖合同，房子不合适，既不能退，也不能解除合同。刘成喜说，“再加上法律上并没有明确的一个标准，规定房子盖得有问题，要进行赔偿，或者说赔偿多少，所以很多购买者只能吃了这个哑巴亏。” 对于保障房的质量，徐东华有自己的看法，他说，之前几年在保障房数量的建设上是有要求的，地方政府必须要建设多少套，因此政府和企业职责分工并不是很清楚，加上政府在价格上有诸多限制，房屋开发周期又比较长，也没有给开发商太多的保障，难免就会出现质量和商品房相比有下降的问题，“成本卡在那里，又不能赚多少钱。还有三年左右的开发周期，在开发周期里开发商的大笔款项又被占用，这本身就是有违市场规律的。”徐东华说，要不就是政府一管到底，连建设什么都是政府来处理，想用政府的手段来管一个市场化行为本身就是不合理的。 徐东华不是觉得保障房政府不应该管，但他觉得干涉的“点”要对，目前政府管的发力点是，开发商别挣太多的钱，但是并没有帮开发商去节省成本，这导致开发商无所适从， “现在市场不像市场，计划也不像计划。要么大力补贴商家开发商，要么收回来，由政府自己做。” 徐东华建议政府从开发商的角度替其节约一些成本，比如说土地出让的成本能节省多少，融资成本能节省多少，政府是不是有贴息等，能让开发商有钱可盖。但徐东华认为开发商并不敢冒太大的风险，无非就是墙体，墙皮，窗户等用料上和商品房比起来差很多，设计上也会尽可能地节约空间。 对于保障房的质量问题，住建部部长姜伟新也曾指出，少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。一些地方出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。 建立保障制度 “保障房乱之根源，是缺乏相应的制度来‘保障’。没有健全的准入和退出机制，监管不到位，都是解决保障房问题的最大障碍。”谢逸枫对此依旧担忧。 退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。早在2011年，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》明确指出，要健全退出机制，对拒不服从退出管理的，可依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。 中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。 “在三中全会召开之前，此次对于保障房的表态，是新一届领导层首次对房地产问题表态。这对后期政策方向具备重要指导意义。”谢逸枫对时代周报分析说。 郭松海看来，在北京、广州以及上海这样的一线城市房价一路高涨的背景下，政府有必要对房地产市场进行行政干预，增加保障房的建设，以解决中低收入居民的住房问题。 自2011年11月起，北京、河北、河南等地相继出台了新的保障房管理办法，将保障资格审核标准、操作办法、监督方式和退出机制做了严密设计。 为了加大对骗取保障房资格者的惩处力度，2011年10月北京市发布了《加强公共租赁住房建设与管理的通知》设定了保障家庭不得触犯的“道德红线”，一旦越界，5年与保障性住房无缘。其中，属于国家机关、事业单位、国有企业工作人员的，通报其所在单位，移交监察部门处理，情节严重涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。河北省出台终身禁入制，对不符合条件的保障性住房申请人，处三万元罚款，终身不再受理其住房保障申请；河南省2011年注重对政府机关工作人员的违规行为实行从严从快处理。 但遗憾的是，时至今日，保障房仍然面临着“只进不出”的尴尬处境。 “机制上的建设是一个比较复杂的事情。”北京大学教授、中国房地产协会副会长陈国强简言概之。 他解释说，人民群众反映最多、相关部门最头疼的问题莫过于“不该住的住了”、“该出的没有出”。如果不符合条件的申请到了住房，这就是一种欺诈行为，应该给予惩罚。从管理层面上讲，应该明确标准。对于享有保障性住房的家庭，各地区应定时定期对其进行收入核查，督促不再属于保障范围的家庭及时作出调整。如果在准入的过程中出现权力寻租，也应该对监管人员作出惩罚。 在保障房在退出机制上，也应该加大惩罚力度。目前，退出机制之所以没有震慑力，恰恰就在于惩罚力度不强。对于弄虚作假，骗取保障性住房的，除了要求其退出保障房，还应对其作出经济处罚。 对此，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存却有不同看法。 “保障房分配是不可能解决分配公平的问题的。目前，保障房的种类繁多，过于复杂。实际到有需要人群手里的指标很少。现在提到最多的是棚户区的改造，但这部分实质上是棚户区居民的安置房，而经济适用房又成为很多国企或者事业单位的福利分房。任何产权性质的保障房都不能真正解决中低收入家庭的住房问题，至于机制的完善基本上是不能实现的。既如此，不如取消。” 一边是加大保障房建设，一边是住建部拟取消经济适用房。其实，有关“经适房‘退场’”的消息不新，从去年就有类似消息传出，个别地方甚至已经停止了经适房的申请和发售。 2012年江西南昌、九江与2013年广东广州、深圳、河南郑州实行三房“并轨”，并不是取消经济适用，而是调整经济适用房的功能，形成以租为主的“廉租房-公租房-租赁型经济适用房”住房保障体系。
