穷人思维和富人思维 啃富人,帮穷人——房地产财富传导机制



房价调控政策为啥一般都很短命,因为大家都想吃了鸡蛋还要宰鸡,所以越调控房价越高。市场上多只下蛋的鸡,房价才能步入正途。商品房和廉租房是中国社会稳定和谐的制衡器。既要保持发展的步子和高增长势头,还不能忘记提高社会弱势群体的福利,这样才能实现社会的均衡发展。不养肥廉租房这只鸡,让穷人住上房子,直接打压商品房价格是愚蠢、徒劳之举。商品房、廉租房两只鸡,哪只都不能少!

首先,打掉商品房市场,回到供给制的年代显然是历史的大倒退。商品房导致了高价房,谁维持了高房价?“富人”维持了高房价。打压高房价,让更多的富人用低价占有更多的社会资源一定会导致更大的不公平。众所周知,坚挺的房地产市场维持了高地价、高额税收、地方政府的高规费收益,特别是持续多年的经济高增长,贡献卓著。但为何引起如此大规模、如此持续不断的抱怨?

问题出在,来自商品房的财富收益,没有及时的、定向的向中国社会的弱势人群转移。因此,建立“富人”财富向弱势人群转换的廉租房制度,比单纯的打压“富人”的商品房市场要高明得多。说俗一点,中国房地产要建立“啃富人、帮穷人”的财富传导机制。

2010年的房地产市场已经提前进入“降价”“下跌”的猜疑之中。“持币待购,乘跌买入”成为普遍的社会心态。但我发现,房价调控政策一般都很短命,从几次调控来看,调控效力连一个季度都维持不了,还产生了抗药性。不仅造成整个房地产市场自身的系统性紊乱,而且波及整个产业链。最终导致越调越高的结果。

商品房价格居高不下,社会性抱怨不绝于耳,问题出在以下几个方面:

 穷人思维和富人思维 啃富人,帮穷人——房地产财富传导机制

一是宏观经济还不能扭转“存钱不如买房”的社会性认知。

二是调控政策不能调控全民的购房欲望;

三是后富的中国人不能享受土地和住房的社会红利。

四是不敢弱化北京、上海等一线城市,强化二三线城市化的均衡发展。

第一个问题很严重。过去,中国老百姓很喜欢存钱,利息高,存钱挣钱。所以把人民币看的和金子一样珍贵,省吃俭用不消费。没有人炒房,钱的含金量高于房子。现在的问题是钱的购买力出现了问题,存款利息没有CPI的涨幅高。越存越少。所以才出现了“存钱不如买房”的社会性认知。这个认知很要命,加之“藏富于民”的渠道过于单一。没钱没房的人要挣钱买房,有房有钱的人更要买房。不仅“保住”更要“保值”。住房这样一个生活必需品变成了保值、升值的投资品。老百姓那点工资性收入本来就很可怜,越等房价越高,越买不起。“存钱不如买房”的教训至深。2010年,只要能改变存钱不如买房的社会性认知,遏制价格飞涨才能成功。

其次,虽然市场买涨不买跌,但对于众多的中国人来讲,“存钱不如买房”的社会性认知已经根深蒂固。一定是“有钱就买”、“晚买不如早买”、“一跌更买”的疯买局面。因此,无论调控政策多么严厉,你调控不了全民购房的欲望。最终全民的购房欲望、冲动会让调控政策失效,不但失效,而且很短命。

第三是对土地本质的认识。我们的土地叫“国有土地”,理论上可以理解为“民有土地”,“国有即民有”。既然国有即民有,就应该“人人有份”,我们称之为“社会红利”。既然是社会红利,只要是国民,理论上讲不论穷富都应该人人有份。可现实的中国还无法做到人人有份。特别对于土地和住房来讲难度就会更大。住房市场化远远优于住房供给制。这是中国土地和住房的历史aihuau.com性进步。但市场化的房地产一定对“先富”者有利。先富先得,后富后得,这是市场的公平法则所决定的。

那么,穷人咋办?后富者咋办?房地产市场化的今天,对后富者和穷人来讲,“土地国有即民有”似乎变成了“土地国有变没有”。如果只通过市场的办法,土地没有普惠制,也不可能成为全民性的资产,其结果是穷人“望房兴叹”。这是不公平的!土地的社会红利如何实惠与穷人,这才是调控政策需要解决的根本。

依我看,目前的住建部根本就管不了穷人的房子。这个差事应该交给社会保障部管!中国社会的非均衡发展模式造就了先富后富顺序,好处是在城市化进程中,通过财富的调节机制,利用先富者的消费改善后富的居住条件,让土地的红利在穷人身上得以体现。社会的抱怨就不会这么强烈。

社会保障部负责建设廉租房,档次还不能太低,不能搞豆腐渣和棚户区工程。这点不能学非洲,要学习以色列。以色列的吉普次和莫沙夫是公社化的村镇,是非常理想的安居社区,没钱你住进来,有钱了你搬出去,破产了还可以搬回来!解决没钱和钱少人的居住问题,需要更专业的方法、更高的责任和更科学的计划。市场化的“价高者得”的诉求理念,无法顾及穷人或弱势群体的居住问题。只有每个城市配置相当数量的廉租房,商品房市场的自我约束、自我调节机制才能开始发挥作用,价格乱飞就会有所收敛。

最后要谈的是一个敏感问题。那就是敢不敢、能不能淡化、弱化北京、上海等一线城市的地位,强化二三线城市化的均衡发展?!原来我提过“斩首”行动,把价格的始作俑者整一整,恢复房地产的秩序,不要全国一刀切。现在看来有些情绪之言。理性的做法是,不要把最好的资源都集中到一个城市或首都,搞的全国的人、世界的人都朝一两个个别的城市涌,造成城市的畸形发展和城市病。中国历史上有过几次迁都,都与朝代更迭有关。现在中国政通人和,经济繁荣,迁都会引起不好的联想。但能否从城市的功能角度,设置诸如行政首都、文化首都、金融首都等。特别是让优质的城市资源阳光普照,不要一开会、看病、上大学动不动跑北京、跑上海。中国这样一个人口大国,一定是要均衡、合理地将优质的城市资源进行合理布局,避免过度集中在一两个城市。

房地产就事论事一定会坏事。局部的调控只能解决阶段性的问题,系统性的问题解决不好,会留下长久性的隐患。宏观调控的手段一定是要正真形成商品房市场的自我约束、自我调节机制,避免上蹿下跳,对宏观经济造成危害。

  

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