爱华网“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流， 万达要做百年企业必须向文化旅游转型。7年后万达将不再是房地产企业，而是成为综合性企业，那我也可以光荣退休了。”万达董事长王健林说。 继哈尔滨万达文化旅游城、南昌万达文化旅游城、青岛东方影都之后，万达集团在安徽合肥的万达文化旅游城成为2012年开工的第四个文化旅游项目。该项目总投资350亿元，其中仅文旅投资占到一半以上，达190亿元。相比万达传统的商业地产项目，万达文旅项目几乎无一例外将总投资的一半以上倾注于文化旅游概念，从而制造一个多层“巨无霸”汉堡的商业模式——最外层是物业单元，而夹层则是各个文旅单元，从而形成依靠强大附加值的文化旅游项目以促进物业的销售，再通过物业销售回笼的资金建设自持物业的商业模式。 然而这样一种新型业态在国内并没有成熟先例。因为投资规模巨大，且文旅项目需要一定的预热周期，回报慢、整体风险较大，而短时间上马多个项目对资金链来说是一个极大的考验，也对建设施工周期提出了非常高的要求。万达是否能“多快好省”地完成这样一个战略构想？能否有效管控其中的资金风险和文化融合？ 大文旅帝国揭盅 对于外界评论“万达是打着文化旅游的牌子来做地产”的质疑，王健林则坚称是“用搞地产的钱来搞文化和旅游”。 据了解，万达内部文化旅游城统一规划为文化、旅游、商业、主题公园、酒店、会议中心六大内容，以室内项目为主，其中，文化项目内容包括大型舞台秀、电影科技娱乐、名人蜡像馆、美术馆、电影城等项目。旅游项目包括室内主题公园、室内水公园、室内儿童科技馆3个室内项目和一个占地近50公顷的室外主题公园。 对于外界评论“万达是打着文化旅游的牌子来做地产”的质疑，万达董事长王健林则坚称是“用搞地产的钱来搞文化和旅游”，并且到2020年，万达房地产收入占集团总收入的比例将降到50%以下。 根据万达集团公布的2013年的业绩，上半年收入745.1亿元，其中商业地产公司为567.2亿元，占到70％以上。这和王健林的期望还有一段距离。 对此，王健林表示万达多年来把商业地产作为核心支柱产业，未来文化旅游必须变成支柱产业以达到“双轮驱动”。“文化旅游不缺需求，缺有效产品的供给。 那时候万达将不再是房地产企业，而是成为综合性企业。”王健林对《中国经营报》记者表示。 王健林的信心从何而来？记者了解到，如今各地政府在推进“区域新城镇化”，新区规划的意向刺激了基建板块的爆发，而万达文旅城又恰好契合这一概念。 据记者了解，合肥项目建成后，最大接待量预计每日达10万人次，可同时容纳5万名游客，预计年接待游客2000万人次，文化旅游综合年收入预计达到50亿元。 另外，由于区位选在开发比较棘手的巢湖湿地周边，除了辐射周边村镇，万达也承诺会改良环境和水质等，这对合肥而言也是极大的吸引力。记者了解到，除了拿地价格便宜，合肥政府在宣传方面也给予了极大支持。“户外广告从机场一路做到滨湖新区，你不关注这个项目都难。没有政府支持，万达自己肯定做不到。”万达内部人士透露。 由于文化旅游城占地面积非常大，因此距离市中心较远，例如青岛的项目在西海岸经济区，而合肥的项目则在巢湖岸边的湖滨新区。问题也接踵而至：如何让综合体中的文化旅游板块在营收上发力，客源问题首当其冲。对此，万达方面已经开始对客户资源型的旅行社企业下手。 2013年10月10日，万达旅业投资公司并购湖北新航线国旅，双方通过成立合资公司的形式开展业务，合资公司由万达方面控股。其中万达占70%股份，新航线占30%股份。而在8天后，万达旅业投资公司又全资收购了北京环行五洲旅行社。另外，广东省龙头旅行社广东南湖国际旅行社与万达的并购谈判也在进行中。 “旅行社的投资几乎可以忽略不计。”王健林对记者表示，“我们急需打通旅游产业链的上下游，到时候我们不光收购旅行社，还会涉足航空领域。” 对此，万达旅业投资公司副总经理徐道明认为，万达自己的旅行社功能是给自己的度假区、文化旅游城输送客源，成为联系度假区、文化旅游城的一条纽带。 资金链谜题待解 文旅项目都是长线投资，回报慢且风险较大，对此，王健林表示文化旅游的收入不一定就比零售业的低。 据了解，2013年以来，万达在全国范围内投资了数个万达城项目。上半年新发展项目20个，包括哈尔滨、南昌两个万达文化旅游城和18个万达广场。其中，哈尔滨和南昌的万达城项目各200亿元，合肥万达文化旅游城项目的总投资超过300亿元，无锡万达文化旅游城总投资为300亿元，青岛东方影都总投资为500亿元。除了上述万达城项目之外，旅游地产项目长白山国际度假区、武汉中央文化区目前已经开业，西双版纳国际度假区也在2013年正式开工。 粗略计算，文化旅游项目投入已经超过1500亿元。如此大规模的投入，万达是否能hold住？对此，万达董事长王健林认为不能简单把总投资看成是当年的投资。“比如合肥和哈尔滨两个项目，我们给的经营期是10年，青岛是12年，如果合肥总投资有400亿元，分成十年，那么前几年每年投资50亿~60亿元就够了，而且企业拿出部分资金，还可以获得贷款，而且我们还有房地产，有预售回款，房地产的价值也会提升。”王健林表示。 对于万达的资产负债率，外界屡有猜测，而文旅项目都是长线投资，回报慢且风险较大，对此，王健林表示文化旅游的收入不一定就比零售业的低。“文化旅游是一个没有天花板的行业，它的增长是无极限的。”王健林表示，“一个500亿元的项目，土地等初期投资约50亿元，万达自有资金、银行贷款、商户回款等三方面构成整个投资的主要资金来源。” 据了解，此前万达在南昌拿的558亩用地，以3.4亿元底价成交，地价仅为914元/平方米；合肥滨湖区666亩“巨无霸”地块，万达集团也以7.3321亿元的底价夺得，地价为1650元/平方米。 王健林认为现金流比负债率更重要，这也是万达近年步伐较快的原因，他表示万达前5年每年的增长速度会超过35%。他透露，万达2013年开工建设规模会达到4000万平方米，仅上半年就达到2700万平方米。
“万达需要一个概念，比如商业娱乐文化配套，促进物业的销售，再通过物业销售回笼的资金建设自持物业。因为商业模式成熟，负债率对于万达而言不重要，重要的是要快速结项让资金回流，这个是考验万达的重要方面。”业内人士透露，“至于风险，可以通过低价拿地抹平。” 来自惠誉国际信用评级有限公司发布的评级报告认为：万达位于中国各地的购物中心及酒店资产所产生的强劲且不断增长的现金流为公司业绩提供了强大的支撑，公司强大的品牌实力确保其能够为新项目拿到黄金地段，并且与高质量租户进行合作。 转型期的万达式纠结 目前令万达内部比较担忧的仍是新模式下的成本管控难题。 对房产行业而言，当一个国家的城市化率达到80%以上，房地产业就会大幅萎缩。中国房地产业已经发展20多年，是否还有下一个20年，这无疑成为行业内共同面临的问题。因此，转型就成了万达最为纠结的问题。 据了解，2000年，万达第一次转型由住宅转向商业地产，而2008年万达又由商业地产向文化旅游发展。而到2020年，万达房地产收入占集团总收入的比例将降到50%以下。 “房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流， 万达要做百年企业必须向文化旅游转型。7年后万达将不再是房地产企业，而是成为综合性企业，那我也可以光荣退休了。”王健林表示。 然而目前令万达内部比较担忧的仍是新模式下的成本管控难题。王健林2013年上半年工作报告中曾特别提到：创新业务要严格把控成本。 据了解，由已故大师马克·菲舍尔留下的武汉汉秀和电影乐园、西双版纳秀、汽车极限秀几个项目需要用到特种设备、3D软件等技术，而武汉汉秀和电影乐园现在成本的预留空间已无。 “这说明我们对创新业务的成本把控还不到位，特别是一些新的设备和软件，目前世界上很少有控制成本的好办法，成本控制中心要尽快建立成本测算数据模型，确保文旅项目成本不超支。”王健林坦言。 文化旅游项目好不好，开业以后运营得怎么样，关键在于前期创意、设计和市场定位。对此，王健林提出了他的设想：“每一个项目都独具当地文化特色，看似独立又相互配合，等我把十个项目完全布局成功以后，我们会引导潮流，想好一个完整的产业链模式，这样可以派生出很多盈利点。” 据了解，考虑到气候和环境条件，安徽合肥的文旅项目与迪斯尼最大的不同在于大概60%到70%的项目是在室内进行的，王健林透露在无锡将投资更大一个项目，直接叫板上海迪斯尼。 “我觉得中国是可以支撑数百个主题公园这种旅游规模的，但是如何做到大家都能生存，就得差异化竞争。”王健林说。 万达的创新业态对万达原有的管理模式提出了挑战。万达广场经过多年摸索，招商、运营、物业统一由商业管理公司进行管理。而如今的万达城，把室内主题公园、秀、电影乐园及商业综合在一起，由文化集团建设运营。如何协调各部门之间的关系，还是成立新的部门？这也给万达留下新的课题。
