爱华网尽管地图显示只有2公里的直线距离，从亦庄线地铁万源街站下车后，时代周报记者还是选择打车前往东五环外著名的楼盘远洋天著，十分钟后，远洋地产旗下的养老项目椿萱茂?凯健出现在时代周报记者眼前。 便利的地理位置、别墅区的环境、室内所有家具都采用无尖角处理、无障碍卫生间、应急响应系统……尽管硬件环境无可挑剔，但是时代周报记者却发现，这里的入住率并不高，一半以上的房间都空闲着，6000多平方米的建筑多少显得有些空旷。 “我们毕竟才开业不到两个月，但我们总共只有89间房子，以后肯定会供不应求的。”椿萱茂?凯健的工作人员解释道。 对于养老地产的发展，远洋地产总裁李明显得更有信心，“远洋地产的品牌主张是：共同成长，相伴一生，从事养老行业就是践行‘相伴一生’的最好体现”，李明对时代周报记者表示。 然而，对于该项目的300万元租金，让一些老人望而却步，“这样的价格都可以在亦庄地区买个小三居了”，有老人这样认为。因而，对于想在上海、北京多点布局养老地产的远洋地产来说，养老地产项目能否找到盈利模式至关重要。 类金融养老模式 2013年8月21日，中美合作的首家高端养老公寓椿萱茂?凯健（亦庄）项目正式开业，并迎来首批入住长辈。椿萱茂?凯健（亦庄）由远洋地产、投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发运营。 其中，Emeritus有40年养老社区运营管理经验，在全美运营的养老社区超过518处，服务遍布45个州50000多位居民，其董事局主席Daniel?R?Baty被誉为养老领域的巴菲特。 “我看过十多家养老项目，这里是最满意的，硬件条件就不说了，还按照一比一的比例配了医护人员，24小时服务，很适合我母亲这样的半自理老人，饭菜也是根据老人的身体情况配置的，而不是统一的食堂”，已经来看过两次房的张先生告诉时代周报记者，但是他始终没有下决心将母亲送来。 让张先生犹豫不决的最主要原因是一项被称为应急保证金的押金收取。 张先生表示，如果租住一个开间，每个月的费用将近1.5万元，如果租住一个套间，每个月的费用是2万多元，同时要缴纳8万元的押金，“这个费用即使在北京中高端的养老机构中，也算是高价了，如果想打八折，就要缴纳50万元的押金，如果想打五折，就要缴纳300万元的押金，直到租约结束后退还”。 目前中国的养老地产主要有两种运营模式，一种为产权出售型，服务费和管理费较贵；另一种是租赁型，由开发商持有产权，老人租住后，可以享受配套的医疗服务和各种养生休闲的培训服务等。 大部分房地产开发商都选择了销售型养老地产，比如万科在房山的养老地产项目万科幸福汇，再比如著名的养老地产太阳城项目，绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。 另一种就是租赁型，这种类型的养老项目大多会收取一定金额的押金，用于老人紧急就医时使用，时代周报记者曾致电几家著名的租赁型的养老机构，发现押金的金额一般在10万元左右，也有押金数额较高的，但会在约定期限内，比如三年后返还。 “我想选择50万元的押金，每月11000元租一个开间，但是我母亲才60多岁，这意味着50万的资金可能要在十年或更长的时间内都无法动用，更别说保值升值，至于300万那档，我肯定不会考虑，都可以在亦庄地区买个小三居了。”张先生表示。 而椿萱茂?凯健的开发模式则明显打上了类金融的影子，这或许和远洋地产的大股东是中国人寿有关。9月底远洋地产抛出定向增发计划，中国人寿将以每股4.74港元的价格吸纳远洋地产6.36亿股权，注资将超30亿港元。业内人士预计，中国人寿此番巩固控股权，一方面看好远洋地产在养老地产上的发力，另一方面此次定增资金也恰好可“输血”其运作的养老地产项目。 中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对时代周报记者表示，养老地产的难点在于前期投资额度大，无障碍适老化设计需要投入更多的资金，同时医疗、保健运动、饮食、娱乐等配套设施建设需要耗费人力物力；投资回报周期在10-15年，对企业资本和综合运营能力有较高的要求。 “这种类金融的养老模式，可以缩短投资回报期，并迅速复制扩大，50万元的押金也不是不能承受，关键是看能提供什么增值服务，是否物有所值。”一位不愿具名的业内人士对时代周报记者表示。 位于北京东城景泰桥南的北京康泰老年公寓，尽管紧挨京坛医院，成熟社区围绕，但是开业17个月后因入住率不足一成，已将旗下大部分物业出租给7天连锁酒店，这家机构也是收取50万元保证金，每月可抵消床位费用。 盈利模式待解 养老地产无疑是一块巨大的蛋糕。 截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。预计到2013年底，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。20年之内，中国的老龄人口更将以每年增加1000万的速度迅疾冲破4亿大关。 另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。 住建部政策研究中心原副主任王珏林对时代周报记者表示，国内人口老龄化现象日益严重，政府在税收、用地、财政补贴等方面的支持力度不断增加，养老地产有着巨大的发展前景。 中国房地产研究会副会长顾云昌此前接受时代周报记者专访的时候也指出，中国房地产市场进入转型期，住宅市场受到严厉政策调控，包括养老地产在内的产业地产将迎来黄金发展期。 养老地产的建构方式和运营模式，将会深刻影响到未来中国养老保险和福利机制的运行，甚至影响到未来中国城市功能运转和人们的生活方式。
但是至今为止，养老地产始终没有一个明确的盈利模式。大多数打着“养老”旗号的地产项目都还没有脱离简单的普通住宅地产销售的内核，即使是房地产界大佬万科也是如此，时代周报记者曾走访过万科幸福汇项目，一方面养老配套陷入跟不上，一方面位于房山窦店的万科幸福汇的售价只有13500元/平方米左右，而房山长阳等地的房价已经逼近每平方米3万元，很多年轻的刚需一族选择更远的万科幸福汇。 北京太阳城集团董事长朱凤泊在接受记者采访时也表示：“经过10年的艰苦经营，太阳城依靠对管理模式的探索，才逐步走出亏损开始盈利。” 远洋地产2013年半年报显示，远洋地产上半年实现协议销售额约178亿元，毛利为人民币21.87亿，毛利率为24%，比去年同期下降6个百分点，而净利率只有9.9%，远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%。 养老地产投资回报期长，远洋在净利润如此之低的情况下坚持养老地产，其盈利情况和现金流都将遭到考验。 对此，李明对时代周报记者反复强调，做养老产业一定要盈利，“赔本买卖是做不成的，没有持续性，对盈利不负责任，就是对客户不负责任，对社会不负责任”。不过李明也坦言，现在还是摸着石头过河的阶段。 李明表示：远洋希望将真正的养老服务能力作为做核心的战略定位，在养老地产领域，除了地产发展、商业投资之外，他们更希望将自己定义为投资运营商。“北京望京的远洋万和城内，我们会再做一个养老项目，预计明年底完工，未来在3-5年内，完成北京、上海等全国一线城市的多点布局，并形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极。” 扈志亮表示，椿萱茂这种模式与其他模式的区别在于不仅仅是引入投资、品牌、咨询，更引入国际运营管理和服务标准，在当前缺乏经验、服务标准缺失的情况下，这一举措有一定的亮点，但是能否从实际满足入住者需求、凸显企业的文化和竞争力，还要看企业资源整合、团队协作的能力。
