爱华网地产领跌A股 楼市腊月围城
二套房贷政策将先微调，而后再视情况逐步收紧；公共租赁房、带有指标性质针对地方政府的“保障房实施规划”将由建设部陆续下发，而类似于90/70式的一刀切的供应结构调整政策将不会出现；而更多的针对囤地的政策，将由国土资源部牵头陆续发布
●本报记者 李乐 北京报道
这一次，留给各部委的时间似乎并不太多，各部委出台楼市调控的细则，更像是一场赛跑。
记者获悉，根据12月14日国务院常务办公会“遏制部分城市房价过快上涨”的精神，将由住房和城乡建设部、国土资源部、人民银行等部委分别细化后陆续上报、发布，而国务院给出的底线，基本上是在12月底之前。
这些政策初步包括，由建设部分别细化的“公共租赁房”、“住房保障”和带有针对地方政府的带有时间、工作任务指标的“保障性住房实施规划”；由国土资源部牵头制定的提高开发企业土地出让金最低首付提高至5成的一系列打击囤地政策，而据称，针对上市企业以土地获取为目的的再融资行为，由证监会和国土主管部门共同审核的政策已有动议，但未到“终局”之时；而最受关注的二套房贷政策，在央行与住房和城乡建设部的沟通中，已经基本确定先行微调，然后再逐步收紧的政策口径，而具体进度，将由央行和银监会根据市场情势决定。
市场则抢先开始了与政策的“赛跑”，12月18日收盘，上证综指收报3113.89点，跌幅高达2.05%，而地产板块则位处“领跌”，跌幅高达6.5%。
“涉房信贷”先微调、再收紧
每到楼市调控的抉择关口，“涉房信贷”总是首当其冲，这一次也不例外。接近决策层的权威人士告诉记者，住房和城乡建设部、人民银行、银监会等相关部委确实沟通了与房地产相关信贷问题，并得出了一定的结论。“我所了解到的情况是，12月14日国务院常务办公会纪要当aihuau.com中提到的‘差别信贷’就是指的二套房贷，具体的政策应该是在保持连续性、稳定性的同时，进行微调，而后逐步收紧，这个工作主要由央行来做，不是外界想象的一次收紧到位。”12月17日，一位接近决策层的权威人士告诉记者。
不过，随着2008年底金融海啸的到来，中国的宏观经济工作思路转向保增长，房地产的带动作用开始被重新重视。在一揽子住房优惠政策、特别是“改善型住房”的优惠政策出台后，“二套房贷政策”虽未明确废止，但各商业银行已经采用极其宽松的审批口径。
“这一次，将微调一下口径，不用出台新的政策，因为已经有政策存在了，只是执行的松还是紧的问题。这次会有稍微的收紧，但是不像外界预测的那样，全面收紧，具体的口径，最终央行会根据市场形势制定，或者进行窗口指导。”一位接近决策层的权威人士说。
至于其他信贷政策，如开发贷款等，他表示，这一类贷款将采用逐步收紧的方式，而区别于“二套住房贷款”的微调，对高房价进行“分步骤、分力度”的调控。
“分类细则”新旧“混杂”
记者了解到，12月底之前，各部委的相关配套措施将陆续上报至国务院。而后由各部委独立陆续发布，并不再采取2005、2006年两年由建设部牵头统一下发执行细则的方式，但住房和城乡建设部仍参与会签。
行动最快的当属国土资源部，12月18日晚，国土资源部、财政部等四部委联合下发文件，将开发商缴纳土地出让金的首付最低比例，从二至三成提高至五成。
“这是作为控制囤地的一项政策。”12月18日晚，一位接近国土资源部的消息人士称，因为在12月14日前就已有准备，所以较快。
而这还很可能不是全部。据称，上市企业以获取土地为目的的再融资，有可能由证监会和国土相关部门共同审核，但由于权力横跨规模较远，目前尚在初步动议阶段，最终如何，还未可知。
12月14日公布的国务院常务办公会纪要中，明确提出要加大普通商品房供应。前述权威人士告诉记者，这项任务的细则，主要会在原有的政策框架上执行，而不会对原有的框架进行突破，不会有“太过新意”的政策。
前述权威人士表示，类似于2006年出台采用的以强制调整供应结构为目的的“90/70政策”思路，将不会在细化的配套政策中出现。2006年，为了调整供应结构，原建设部牵头下发的执行细则中，强制要求新增开工面积90平方米及以下的中小户型普通商品房占比必须达到70%，在2008年鼓励住房消费的背景下悄然“废止”。
相比之下，最具新意的恐怕是公共租赁房，这种由政府开发兴建并持有，面向城市新移民等高出廉租房保障范围居民的新型住房保障形式，在细化之中，将由住房和城乡建设部发文规定，很有可能要求大型城市强制全部推广公共租赁房。
“对于去年的住房保障工作，住房和城乡建设部并不是太满意，目前他们也在反思这个问题，所以会在既有框架上进行强化执行，同时进行一些试点，将比较成熟的创新纳入到住房保障体系中，公共租赁房就是先后在厦门、北京等地试点之后，才被纳入体系，形成大城市住房保障的必选动作。”前述权威人士向记者表示。
已成调结构“突破口”
在此前国务院常务办公会决定房地产营业税优惠到期不续期之后，业界曾一度认为，对于房地产的政策调控的预期已经“利空出尽”，在解释这一问题时，前述权威人士称，目前中央已经把房地产调控作为“调结构”的突破口，而“调结构”是中央经济工作会议明确提出的工作重点要求。“所以，把这个问题综合考虑进去，就不会太意外，但是这并不能算是转向，毕竟对于保增长背景下房地产发挥的作用，在这次国务院常务办公会上是得到肯定的。”他告诉记者。
尽管在2008年房地产对保增长贡献明显，3月至11月，全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0 .2%、0 .4%、0 .6%、0 .8%、1 .0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%———连涨9个月，且涨幅逐月扩大。涨势从一线城市向二三线城市蔓延，全国楼市普涨一片。
“正是出于这样的综合考虑，才有了这次国务院常务办公会上的精神。”前述接近住房和城乡建设部的人士称。
“接下来，相关部委应该多多少少会出台一些细化措施，否则又将是‘只打雷’。但也不要奢望措施有多严厉，因为14日的国务院常务办公会重申了基调:‘重点是在保持政策连续性和稳定性的同时再进行调控’。”易居（中国）房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
按照他的逻辑，房价“明年大涨不可能，大跌也难，盘整将是基调”。
