公司创业初期法律问题 个人创业的法律问题集锦(三)



  律师提醒:①你能提前拿到特许人的特许经营合同文本,所以最好的方式是:先把自己最关心、最担心的问题以书面方式记录下来,然后把合同文本以及你的问题和100问时特许人的回答一起拿到律师那,请他帮你参谋、解释、修改。

  ②在合同中写明:特许人在签订合同之前,向被特许人提供的书面材料有1、……;2、……(《条例》里规定的所有信息),这些材料是本合同的附件。

  ③重点说一下商圈保护的陷阱:你在合同约定的商圈内他不能发展其他加盟商。但如果特许人真的认为你的商圈好的话,他还是可以开直营店啊。合同中要把这个可能也排除出去。

  ④特许人对你的服务、后续支持、广告投入等等,在合同上应该有明确的认定,而不是一个抽象的。仅仅是特许人将“定期培训”、“及时发货”之类的约定,意义不大。正确的约定范例:一年内提供多少多少时间的培训、培训的内容是什么什么,开业是否培训,上新产品是否培训,促销是否培训,接到发货请求几日内发出货物,发晚一天承担什么责任等等。

  ⑤合同没问题,并不代表你的权利一定能得到保障。合同没问题,能保证你赢官司,但不能保证你能拿回钱或损失(人家破产或失踪了呢?)。

  三、根据加盟合同经营加盟店

  一般来说,如果特许人和被特许人都是朝着“建设品牌,获取利润”的目标前进的话,再有争议,只要不是原则性的,都能协商着解决,特别是合同签订的详细而合理的时候。所以,真诚合作是基础,好的加盟合同是裁判规则,再加上合理的经营手段,这些就是加盟店盈利及壮大的重要因素。本条内容讨论的问题全部建立在双方真诚合作的基础上。

  经营,会遇到很多问题,并且不同类,所以这里只能想起一类说一类。

  1、店面租赁问题。此问题不做加盟也得遇到,似乎应该作为专题讲。先放这吧。等这一编全部写完再整理。

  一)调查店面的档案

  租店面之前,到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况,要确认:

  1)房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

  2)产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的屋子。

  3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

  二)免租装修期

  商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念,所以,你在租房是要去谈,把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。

  签定合同发生的费用

  三)租赁保证金

  俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约,押金就跑不了。

  四)税费承担

  按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

  1)出租:

  营业税及附加租金*5.55%

  房产税租金*12%

  个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)

  印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

  土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

  2)转租:

  营业税及附加转租收入*5.55%

  印花税印花税转租租金(总额)0.1%

  上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

  虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房,一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

  签定合同时要注意的重要内容

  五)营业执照

  租商铺的目的在于开展商业经营活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

  1、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

  2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

  3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

  4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

  5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

  对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

  六)装修的处置

  商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:

  1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。

  2)解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

  3)明确租赁期满时,装修、添附(新搭建的建筑)的处置方式。

  七)水、电、电话线等

  因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

  签定合同之后的问题

  八)租赁登记

  租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题:

  1)登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

  2)经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

  因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

  九)转租问题

  商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这就是转租问题。要注意:

  1)转租必须取得出租人书面同意,就是产权人的书面同意(知道为什么要查这房子到底是谁的吧)。否则,产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同,你与二房东的合同就……。

  2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,即转让费,名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意,会受到法律保护。

  十)买卖与租赁

  许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

  1)出租人在出售商铺前,必须在合理期限内(三个月)通知承租人,承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

  2)即使承租人不想购买承租商铺的,房东出售后,新的房东也应当履行租赁合同,否则,新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。

  十一)优先承租权

  首先,优先承租权不是法定权利(优先购买权是),要约定。签合同时可根据自身的需要,看是否约定此权利。其他注意事项

  在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

  注:1)店面租赁问题的介绍非本律师原创,来自中华商铺网。本律师只是略作修改和补充。

  2)是不是感觉怎么简单的事情弄这么复杂?其实是本来比较复杂的事情被弄简单了。简单化后,如果一出问题,就显得棘手了。用法律解决问题分两步:先是确认哪些应该受法律保护;然后是怎么去保护。问问你自己,你签的合同做到了第一步么?根据本律师的经验,很多人都是直接问律师如何做到第二步,律师往第一步一看……。很多纠纷其实可以在最初就避免的。

  2、与加盟商的合作问题

  这一部分不好写。写法大致有两种:一是写些总结性,概括性,有共性的东西,供大家从中吸取对自己有益的内容作参考;另一种是以案例的方式引申出法律问题,并提供解决思路。

  关于第一种,本律师查了下,有人写了,从经营角度和双方立场的角度写的,我觉得可能对你们帮助更大,你们更容易理解些。所以第一种我就引用了他人的(对不起,我实在查不出原作者)《十大常见的特许加盟纠纷》。

  至于第二种写法,如果有网友愿意拿自己的案例出来(当然可以隐去有关身份等所有可以人肉的东西),本律师愿意从法律角度分析分析。但仅限于一例。如果没有这样的网友,那么第二种写法不写也罢。

  《十大常见的特许加盟纠纷》

  1.加盟店对总部提供的“行销支援与辅导”不满意。(66%)

  2.加盟店对总部提供之“商品的价格”不满意。(62%)

  3.加盟店对总部的“政策配合度及执行力”很低。(49%)

  4.加盟店对每月的营业额并不满意。(47%)

  5.加盟店与总部之间对于“商品采购限制不得自行进货”的争议。(43%)

  6.加盟店对于总部的举办和促销活动不愿配合。(40%)

  7.加盟店与总部之间对于“商圈保障范围”的看法有分歧。(38%)

  8.加盟店对于总部举办的“教育培训”不配合。(36%)

  9.加盟店对“每月上缴的权益金与管理费用”有争议。(34%)

  10.加盟店不能每月按时缴交货款。(32%)

  (注:后面的百分比来自另外的资料。)

  无论是加盟店对于总部的抱怨,或是总部对于加盟店的不满,在彼此互动的过程当中,都会造成争执与纠纷不断。有人形容特许加盟体系下,总部与加盟店之间的关系就像结婚一样,婚前要看清楚,婚后要睁一只眼闭一只眼,不要太计较。但也有人的看法是,二者之间的关系就好像古时春秋战国时代,君主与诸侯之间的关系,结合点是在利益方面,彼此既联合又相素猜忌。

  如此混乱又暧昧的关系下,的确是很容易发生意见不同的争执,如果双方不能理性而冷静地协商,达成双方都能接受的共识,纠分必然将发生。因此,除了加盟店本身应具备正确的观念,配合总部的整体政策外,特许总部也应该负起责任,让加盟店降低进货的成本、提升营业额、好让加盟店更有向心力。

  十大常见加盟纠纷之一

  对于总部行销支援与辅导的不满,几乎是不分任何业种,成为加盟者共同的心声,但更为有趣的是,加盟店的抱怨在内容上又可分为两类,第一种抱怨总部没有任何动作,或是似有基无的关注,对该店业绩或是经营的瓶颈,毫无帮助可言。

  相对于总部不做行销辅导或做的不够确实的抱怨,也有加盟店认为总部干预太多,今天要求那个,明天又要配合这个,加盟主不堪其扰。

  因此,对加盟总部而言,在行销支援与辅导这方面的角色扮演,轻重拿捏的分寸非常重要。一般常见的加盟店老板心态,通常只在经营产生困难时,才会想到要向总部请求支援,获利稳定时就把总部的规定当成控制个人自由行为的约束。

  对于加盟者来说,首先要鉴别总部所具实施行销与辅导的能力。这包括:第一、任何政策的推动,都需藉由人的动作来执行。以便利商店来说,基本上每7家到15家,总部就有一位专任负责辅导该区域的辅导人员,假设该总部现有300家加盟店来计算,光是辅导人员至少就要有20位。所以,询问加盟之余,不妨顺便对照一下该总部辅导人员与现有加盟店的比例。倘若换算的结果,幅度差距太大,那么也许对于总部后续的辅导与支援,加盟者要多加思量。

  第二、辅导人员是属于专业专责的工作,不是总部随便对外招募的人才就可以胜任。因此,所选择的加盟总部,最好已有一定数量的直营店,总部为了培训与留住人才,会从直营店挑造优秀的干部,担任区域辅导的工作,而这样的辅导人员,因为具有门市的实务工作经验,在与加盟店协调沟通的过程中,比较能够真正体会门市经营的困难与立场,做出正确的建议,而不会流于只是总部的传声筒。第三、加盟店向总部提出行销支援的请求时,通常是在营收状况不理想。总部要来对加盟店对症下药,不可能只单凭直觉,这就要求总部真正拥有一套完整的管理办法,一定要有一些相关的表格,例如营业日报表、单日营收统计表等,教导加盟店如何计算填写,并要求加盟店按时回报总部。

  同时,加盟者也要相信这一点,只有总部规范要求多,成功机率才会大。

  加盟店并非完全没有责任,总部与加盟者在事先应该彼此已有一定的任信与认同。切不可认为“加盟”就等于当了“老板”,自己高兴怎么做就怎么做。不愿接受总部的规范,那么可以符合这样条件的加盟总部,恐的也无法保证日后的营收是否真能稳当。所以,这之间的利害得失,在加盟之前,加盟者要自己先衡量清楚。

  “加盟”绝不只是总部向加盟者收取加盟金、权利金、加盟者取得品牌、签约之后就有互不相干的合作关系。仔细想想,有多少纠纷是出自于总部行销支援与辅导的不健全,全让加盟店陷于孤立无援的状态,之后的懊悔、解约,似乎为时已晚。所以,加盟者应该善用总部的资源,放心地让总部替你把脉,相信总部的做法与判断,让事业的经营更加得心应手。

  

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