爱华网借道自住改善商品房 跳过“招拍挂” 在京企事业单位自有用地用于商业开发的“闸门”正在悄然开启。在10月23日下发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（下称“京七条”）后，北京市政府已经开始考虑，对在京企事业单位将自有土地用于“自住型改善型商品住房”开发“打开绿灯”。 目前，北京市政府已经着手考虑和研究此项政策的可能性和实施方法、路径，以加大自住型改善型商品住房的未来供应量。北京市政府已经确定在2013年开建不少于2万套“自住型改善型商品住房”，并已要求在2014年继续加大此类住房的供应量至5万套。 由于北京首都的特殊地位，大量中央在京和北京企事业单位拥有大量自有土地。由于历史原因，这些自有土地由北京市政府收储再行出让并转化为市场供应的难度较大。北京市能否借此机会盘活这些存量用地，并确保购买环节的公平，将是一道复杂命题。 鼓励盘活自有用地 “北京市政府已经开始在自住型改善型商品住房的供地来源方面想办法，而且存在一定制度创新的可能。”10月24日，一位接近北京市政府的权威人士告诉《中国经营报》记者，北京市政府已经开始研究利用在京企事业单位自有土地开发自住型改善型商品住房的可行性。 所谓企事业单位自有用地是指，按照企事业单位成立批复或资产登记，属于企事业单位自有并用于企事业单位运营、经营的土地。这些土地的用途基本为非住宅用地，在由属地政府批复变更土地用途前，原则上不能用于住宅开发建设，职能部门也不为其办理相关使用权登记和分割手续。 实际上，在“京七条”正式下发之前的讨论过程中，在提及确保并逐步增加“自住型改善型商品住房”用地供应时，有参与讨论的人士提出，可以通过有计划、有条件地盘活在京企事业单位自有土地的方式，增加此类商品住房的用地供应。在此后的政策讨论过程中，这一提议被多次讨论。 在向市政府汇报的过程中，北京市政府对于这一提议表示了认可，但提出要求住建委、国土资源局等部门考虑，如何能够通过有效的机制设计，让中央在京企事业单位能够有“积极性”将自有土地用于“自住型改善型商品住宅”的商业开发。 北京市住建委、国土资源部等部门已经开始考虑设计“在京企事业单位以自有用地开发自住型改善型商品住房”的鼓励机制。“由于在京单位很多由中央直接管理，北京市不可能强制要求他们把土地拿出来，所以，只能是通过鼓励的方式。”前述权威人士称。 有条件“开绿灯” 记者了解到，部分市场人士提出的“制度设计”建议包括，在用地使用权所有单位与政府职能部门就“开发自住型改善型商品住房”达成一致后，北京市国土资源局会同规划委员会等职能部门，将土地用途进行调整，并办理相关手续，使其具备向社会公开出售的法律条件。但目前尚未有定论，也未有相关细则出台。 在此之前，在京企事业单位虽然拥有大量自有用地，但其用地属性基本属于企事业单位运营经营性用地。在2004年统一实施招拍挂制度后，企业自有用地须由属地政府所属土地储备部门收储进行一级开发后，由国土资源、规划部门调整土地用途，并给出规划，再通过招拍挂出让，才能实施住宅开发和销售。 尽管如此，在京企事业单位通过员工集资建房等方式，仍可在自有土地上开发住宅并用于在本单位员工之间分配、调剂。但是，此类住宅没有北京市住建委核发的房屋产权证，不能办理贷款，也无法转卖，房屋的产权属于用地单位所有。 “我个人认为，这种方式就是用地单位和政府达成一致后，不经土地收储，也不经过招拍挂或者通过其他变通的方式，由用地单位进行‘开发自住型改善型商品住房’开发，但政府会补齐中间的手续，让其合法对外销售获利，在此之前，政府和用地单位或许还将有一个利益分配的约束机制。”中国房地产研究所副所长林宪向记者表示。 在现有土地出让收益分配过程中，亦存在土地一级开发成本和土地收益在原土地方和政府财政收入之间的分配。但林宪认为，如果北京市为其补办手续绕开招拍挂，就应该为“利用自有用地开发自住型改善型商品住房”设置一个前提，即开发完成的商品住房须按照北京市的统一轮候和销售政策对外销售，而不能仅限于本单位内部购买和分配。 “或者在实际操作的过程中，设定一定的比例，一部分在本单位员工间销售，另外一部分对全社会公开销售。”林宪表示。
供地压力所致 “京七条”提出，2013年底北京要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。此前北京建委则表示，2014年北京计划推出5万套自住型商品房。中原地产华北区分析师张大伟认为，这一指标形成的压力，是北京市政府鼓励盘活企业自有用地的原因所在。 2012年全年，北京新建商品住房成交量为9.4万套。也就是说，明年北京一半以上商品住房销售，可能是降价三成的“自住型商品房”。 但是，要完成这目标的供地压力，却颇为巨大。国土资源部的统计数据显示，北京市前三季度在土地交易市场共推出住宅用地835公顷，其中商品住宅用地供应589公顷，同比增长128%，接近过去5年年均供应量的九成。北京市在9月底已集中推出7宗住宅用地，10月推出的住宅用地供应约150公顷。 在这样的背景下，北京市在2014年土地供应中继续增加土地供应需要克服的压力较大。在北京市土地储备中心“即将入市地块”披露的信息中，纯住宅用地总量约为184.62公顷。 “我们还是准备看看北京市接下来会有什么具体的鼓励政策，我们也在评估，通过和有地的企事业单位合作开发‘自住型改善型商品住房’的可能性，但是具体的执行办法出来之前，我们也没办法做决定。”一家广东进京的房地产开发企业负责人向记者表示。 根据“京七条”，“凡在限购政策规定下有资格者均可购买，但本市户籍无房家庭和现有经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可优先购买。且符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。”“所以，我们认为，这类住房的销售还是没有问题的。”上述人士称。
