爱华网又到融资季，最近重点房企的海内外融资马力全开，目标直指即将到来的再一波土地供应高峰。加上销售畅旺的金九银十，房企似乎正走向难得一见的“好日子”。 “融资—圈地”循环 进入10月，香港资本美元债市场一片繁忙，据投行人士透露，绿地、中海等内地龙头房企纷纷举行路演，筹备发行美元债。10月9日，中国海外发展（00688.HK）就在香港举行投资推介会，计划发行十年期，孳息率约五厘的美元债。此前，中国地产（01838.HK）已在10月8日发行了总值1.5亿美元、票息13.5%的5年期美元债。 有国际投行人士预计，10月后内地房企将进入发债高峰，未来发债规模将有机会超越9月。据数据公司Dealogic提供的数据显示，9月已有5家在港上市的中国房地产商发行了美元计价债券，合计融资16.8亿美元，创了4个月的新高。 “我们原本以为2013年的融资窗口已经关闭。”一位正在筹备路演的内地龙头房企负责人表示，2013年6月以后，在美国QE退市的背景下，大批资金回流美国，香港债券市场市况不佳，许多有意借助海外债券融资的房企都不得不另谋出路。 不曾想美国的“退市”计划比市场预期来得慢，9月发债的房企都取得不错的成效。数据显示，9月发债的旭辉地产获得了超十倍的认购；而同期发债的禹州地产，3亿5年期美元债票息仅为8.75%，远低于2012年10月发行11.75%的美元票息。这使得内地房地产企业趋之若鹜。 在2013年销售火爆，回款迅速的背景下，开发商为何急于圈钱？ 香港证券人士向《中国经营报》记者表示，其中一个原因是做债务展期，也就是借新债还旧债。据Dealogic的数据显示，截至10月7日，房企在国际市场发行债券的未偿还额达到410.73亿美元，而2013年前三季度，内地房地产商发债的债券融资为163.26亿美元。房企需要为即将到期的旧债作财务准备，在量化宽松政策将退未退的微妙时刻，这些企业需要抓紧每一个“窗口期”。 而另一个重要原因是房企要为即将到来的土地出让高峰期囤积弹药。“我们发债主要是为公司下一步发展做筹划。”上述龙头房企的负责人表示。 “我们预期各线城市将在四季度迎来推地高峰，特别是一线城市可能在国土部的督促下加大住宅用地的供给量。”瑞银证券的分析师李宗彬认为。 加大土地供应
10月9日，广州市国土房管局公布，该市前九个月住宅用地供应量同比增长229%，并将在2013年四季度和2014年一季度进一步加大住宅用地供应力度。数据显示，广州已供应各类住宅用地526公顷，完成年度住宅用地供应计划的88%。但该市房管部门的负责人表示，目前广州有238公顷住宅用地具备供应条件，未来将继续加大供应力度。 实际上，宣布加大推地力度的远不止广州，深圳、北京、上海都表示未来将加大土地供应。 在分析者眼中，这也是国家房地产调控思路上的转变，9月底国土资源部曾下文要求，各地要根据实际情况稳定土地供应水平，其中点名北上广深等一线城市，要比照前3~5年住宅用地平均供地量，持续加大住宅用地供应力度。 显然，房地产调控的思路从抑需求到增供给转变。“新一届政府更倾向于用市场化的方式（进行地产调控）。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波表示。 对于手头资金充裕，融资渠道畅顺的房企而言，这无疑是十年难见的好机遇。数据显示2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是2012年同期的1.5倍，比2012年全年还要高出11%。而第四季度，开发商的拿地热情有增无减。 正因为房企普遍看好未来的回报，也就形成了不惜举债囤地的局面。 市场暗藏隐患 房企看涨不无道理，万科公布的9月销售业绩显示，该公司前三季度累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，销售额同比增长34%。 几乎同时绿地集团也表示前三季度卖了1012亿元的房子，成为今年第二个销售金额超千亿元的房企。 而碧桂园10月8日也在资本市场弄了一回“千亿门”事件，当天港媒报道碧桂园总裁莫斌向内部员工发短信称，今年累计认购金额已超过1000亿元，由于涉及敏感数据，导致碧桂园停牌公告。 但据记者了解，该内容实际上是碧桂园高管微信群中发出的内部通报数据，而所谓“认购金额”并不等同于“合约销售金额”，一般而言，认购金额将滞后一两个月才反映在合约金额内。但如果以碧桂园年初制定的620亿元的目标相比，保守估计已有近四成增幅。 同策咨询研究的数据显示，今年全年超千亿元的房企有望增至7家，而去年仅仅为3家。 房企高歌猛进，其实也隐藏风险。记者从广州几家重点开发商处了解到，从9月开始，房贷的回款速度开始拉长。“原本在客户签订贷款合同缴纳首期后，一个月左右银行就会向房企放款。”一位房企项目负责人告诉记者，但现在有部分7、8月签订合同的房贷至今未到位。 与放款慢相比，银行取消房贷利率成为普遍现象。从9月开始一线城市房贷利率优惠或者取消，或者限制多多；进入10月，这一现象开始蔓延至二三线城市，沈阳、南京、惠州等城市都传出房贷钱荒的消息。 房地产专家杨红旭表示，年底前首套利率优惠取消甚至上浮的情况仍将持续，甚至幅度会进一步增加，房贷吃紧现象有周期性，如果购房需求在2013年透支，明年房价的热度就会有所降温。 “无论如何，手中有钱，心中不慌。”上述筹备在香港发债的内地房企负责人则告诉记者，十年期5%息率的债券支持，可以让他们抵御许多市场突发状况。
