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2010年的房地产市场已经提前进入“降价”“下跌”的猜疑之中。“持币待购，乘跌买入”成为普遍的社会心态。但我发现，房价调控政策一般都很短命，从几次调控来看，调控效力连一个季度都维持不了，还产生了抗药性。不仅造成整个房地产市场自身的系统性紊乱，而且波及整个产业链。最终导致越调越高的结果。
住房价格的社会性抱怨始会终不绝于耳，在我看来，主要有四个问题：
首先是宏观经济能否扭转“存钱不如买房”的社会性认知。
第二是调控政策能否调控全民的购房欲望；
第三是能否制定出让后富的中国人享受土地和住房的社会红利政策。
第四是敢于弱化北京、上海等一线城市，强化二三线城市化的均衡发展。
第一个问题很严重。过去，中国老百姓很喜欢存钱，利息高，存钱挣钱。所以把人民币看的和金子一样珍贵，省吃俭用不消费。没有人炒房，钱的含金量高于房子。现在的问题是钱的购买力出现了问题，存款利息没有CPI的涨幅高。越存越少。所以才出现了“存钱不如买房”的社会性认知。这个认知很要命，加之“藏富于民”的渠道过于单一。没钱没房的人要挣钱买房，有房有钱的人更要买房。不仅“保住”更要“保值”。住房这样一个生活必需品变成了保值、升值的投资品。老百姓那点工资性收入本来就很可怜，越等房价越高，越买不起。“存钱不如买房”的教训至深。
2010年，只要能改变存钱不如买房的社会性认知，遏制价格飞涨才能成功。
其次，虽然市场买涨不买跌，但对于众多的中国人来讲，“存钱不如买房”的社会性认知已经根深蒂固。一定是“有钱就买”、“晚买不如早买”、“一跌更买”的疯买局面。因此，无论调控政策多么严厉，你调控不了全民购房的欲望。最终全民的购房欲望、冲动会让调控政策失效，不但失效，而且很短命。
第三是对土地本质的认识。我们的土地叫“国有土地”，理论上可以理解为“民有土地”，“国有即民有”。既然国有即民有，就应该“人人有份”，我们称之为“社会红利”。既然是社会aihuau.com红利，只要是国民，理论上讲不论穷富都应该人人有份。可现实的中国还无法做到人人有份。特别对于土地和住房来讲难度就会更大。住房市场化远远优于住房供给制。这是中国土地和住房的历史性进步。但市场化的房地产一定对“先富”者有利。先富先得，后富后得，这是市场的公平法则所决定的。
后富者咋办？穷人咋办？房地产市场化的今天，对后富者和穷人来讲，“土地国有即民有”似乎变成了“土地国有变没有”。如果只通过市场的办法，土地没有普惠制，也不可能成为全民性的资产，其结果是穷人“望房兴叹”。这是不公平的！土地的社会红利如何实惠与穷人，这才是调控政策需要解决的根本。
依我看，目前的住建部根本就管不了穷人的房子。这个差事应该交给社会保障部管！中国社会的非均衡发展模式造就了先富后富顺序，好处是在城市化进程中，通过财富的调节机制，利用先富者的消费改善后富的居住条件，让土地的红利在穷人身上得以体现。社会的抱怨就不会这么强烈。
社会保障部负责建设廉租房，档次还不能太低，不能搞豆腐渣和棚户区工程。这点不能学非洲，要学习以色列。以色列的吉普次和莫沙夫是公社化的村镇，是非常理想的安居社区，没钱你住进来，有钱了你搬出去，破产了还可以搬回来！解决没钱和钱少人的居住问题，需要更专业的方法、更高的责任和更科学的计划。市场化的“价高者得”的诉求理念，无法顾及穷人或弱势群体的居住问题。只有每个城市配置相当数量的廉租房，商品房市场的自我约束、自我调节机制才能开始发挥作用，价格乱飞就会有所收敛。
最后要谈的是一个敏感问题。那就是敢不敢、能不能淡化、弱化北京、上海等一线城市的地位，强化二三线城市化的均衡发展？！原来我提过“斩首”行动，把价格的始作俑者整一整，恢复房地产的秩序，不要全国一刀切。现在看来有些情绪之言。理性的做法是，不要把最好的资源都集中到一个城市或首都，搞的全国的人、世界的人都朝一两个个别的城市涌，造成城市的畸形发展和城市病。中国历史上有过几次迁都，都与朝代更迭有关。现在中国政通人和，经济繁荣，迁都会引起不好的联想。但能否从城市的功能角度，设置诸如行政首都、文化首都、金融首都等。特别是让优质的城市资源阳光普照，不要一开会、看病、上大学动不动跑北京、跑上海。中国这样一个人口大国，一定是要均衡、合理地将优质的城市资源进行合理布局，避免过度集中在一两个城市。
房地产就事论事一定会坏事。局部的调控只能解决阶段性的问题，系统性的问题解决不好，会留下长久性的隐患。遏制房地产价格将引火烧身，不遏制价格也将引火烧身，宏观调控的手段一定是要正真形成商品房市场的自我约束、自我调节机制，避免上蹿下跳，对宏观经济造成危害。
