爱华网新型城镇化系列报道（之十） 十八大以来，新型城镇化已经成为中国最重要的热点政策关注方向，成为社会讨论及研究的热点。作为深度参与中国新型城镇化的地产商，他们是如何理解新型城镇化的？ 利海集团是一个由传统房地产企业转型的城市运营商，一直致力于卫星城市的建设，以旅游、文化、养生等产业驱动城市建设，利海集团走出了一条产镇一体之路。在新型城镇化视角下，一些二三线城市都出现了空城和鬼城现象，对于小城镇开发，欠发达城市的城镇化如何才能聚集产业、聚集人气？ 利海集团执行总裁汪传虎近日在接受《中国经营报》记者专访时表示，新型城镇化建设一定需要通过产业驱动，产镇一体，产融结合形成良性发展模式：政府引导，市场主导，企业管理，一体推进。 “在以人为本的新型城镇化建设过程中如何构建新型城镇化产业支撑体系来支撑人的城镇化，是新型城镇化迫切要解决的问题。”汪传虎说。 人的城镇化的核心是产业驱动 产业驱动不可以简单地理解为仅靠房地产或者工业驱动，必须因地制宜，寻找到合理的产业组合来驱动城镇化的发展，不可照搬照抄城市化发展模式。 《中国经营报》：目前，在中国不少地方进行城镇化实践中，出现了不少空城、鬼城，作为在一线进行城市运营的地产商，你认为应该如何解决这样的问题？ 汪传虎：新型城镇化不是简单的地产化或者工业化，单一地靠政府主导是难以实现新城镇化的健康快速发展的，新型城镇化该走由政府引导，市场主导，企业管理相结合的一体化模式。 新型城镇化建设的核心是坚持以人为本，不光是简单地让农民进城，而是要妥善解决农民进城后的就业福利等配套问题，尽快完成农民向市民的转化，从而驱动城镇化建设的可持续发展。在以人为本的新型城镇化建设过程中如何构建新型城镇化产业支撑体系来支撑人的城镇化，是新型城镇化迫切要解决的问题。 新型城镇化建设一定需要政府和企业之间协同配合。如果单靠政府主导或者仅靠企业家自发投资是得不到健康发展的。城镇化的建设需要国家制定科学的战略发展体系，引导包括资金、医疗、教育、服务性行业等社会资源流向重点城镇。新型城镇化建设的核心是人的城镇化，人的城镇化的核心一定是产业驱动，产业驱动不可以简单地理解为仅靠房地产或者工业驱动，必须因地制宜，寻找到合理的产业组合来驱动城镇化的发展，不可照搬照抄城市化发展模式。因此，新型城镇化要先解决产业驱动才可以完成人的城镇化。 《中国经营报》：我们知道，在新型城镇化建设中，需要大量的资金。那么，如何解决这个问题？ 汪传虎：一定要结合实际情况发展优势产业吸引社会资金投入，建立产镇一体产融结合的良性发展模式。 除此以外，新型城镇化需要结合本国国情，把具有资源禀赋的区域作为先行试点，让一部分地区先发展起来，实现先富带动后富。新型城镇化蕴含着丰富的投资机遇，回报丰厚，投资成本高，回收周期长，只有创新金融模式才可以推动新城镇化建设的快速发展，达到多方共赢的目的。而随着消费的升级，新型城镇化也将为包括信息服务业在内的很多产业发展带来非常好的机会。 新型城镇化需要政府和企业配合 城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业。房地产是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体茁壮成长。 《中国经营报》：作为一家城市运营商，利海集团目前的运营模式是怎样的？利海集团是如何参与新型城镇化的？ 汪传虎：利海集团的运营模式是“产业驱动型立体复合新城镇开发模式”，利海以绿色理念为导向，科学规划为先导，以现代农业、生态旅游、泛地产和文化创意等产业为支撑，通过产业的整合带动“新农村建设、产业化与城镇化”的融合发展，同时，利海在探索城镇化的道路上一直坚持人是新型城镇化的核心，始终坚守“人与环境和谐、人与社会和谐、人与土地和谐”的三大基本原则，实现城市的效能优化和土地价值提升，实现经济效益、社会效益和生态效益同步增长。 城市运营不是以单个地产项目为基础发展堆积木式的项目管理，也不是通过简单的项目叠加来实现短期盈利；城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业。房地产是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体茁壮成长。 正如之前所说，利海的城市运营模式以绿色理念为导向，以科学定位规划为先导，以产业为支撑，通过产业的整合带动区域发展，通过产业协同实现多元价值。提升城市和区域运营的品质与效率，实现城市经济效益与社会效益优化。具体来说，有五个方面：首先是以绿色运营为导向，贯穿绿色、低碳、环保、节能理念， 营造人与自然和谐相处的绿色环境；其次以规划定位为先导，通过精准定位，发掘资源价值，使价值最大化；第三，以产业发展为支撑，通过产业整合，形成以现代农业、生态旅游、绿色地产、文化创意等为产业主干的产业支撑体系；第四，通过产业资源整合、产业协同带动区域价值提升，实现区域价值多元；第五，通过智能化管理、高效服务体系建立等手段提升城市运营能力和区域价值延伸。 《中国经营报》：新型城镇化视角下，房地产商应该扮演什么样的角色？面临的问题又有哪些？ 汪传虎：城市综合运营在使城市开发建设者的收益模式发生转变的同时，也促使城市综合运营商的类型出现细分化和专业化。 作为新型城镇化背景下的房地产企业，走产业驱动模式的新型城镇化开发之路本身就是一个创新。总体而言目前遇到以下四个问题：第一个问题是存在于理念上的，比如政府跟企业的理念能否吻合；第二个问题属于政策瓶颈，比如如何以市场化手段平衡各方利益，若按照法律依据，此问题在法律环节还不够完善，若按照现有税收政策也存在诸多风险点；第三个问题来自金融方面面临的诸多创新；第四个问题是来自房地产企业自身的挑战，因为此类创新模式对团队的理念和执行力都有很高要求。可以认为，进行产业驱动模式的新型城镇化开发，对企业挑战巨大，我们希望能够得到来自外界有建设性的意见和建议，走这条创新之路并不仅仅是单独某家企业的事情。 《中国经营报》：你们如何用市场化的手段撬动资本、撬动整条产业链？ 汪传虎：通过多年实践经验的积累，利海集团深刻体会到城镇化建设仅依靠政府或企业均是不能完成的，我们总结出“政府引导、市场主导、企业管理、一体开发”的发展模式，即利海集团通过与政府共同成立城投公司，共同寻找相应的金融机构以获取金融支持。政企合作成立的城投公司负责新城镇化项目的一级开发建设，包括基础设施建设、公共配套设施建设等；政府在开发过程中主要给予我们相应的政策支持和行政协调；开发企业负责资源整合、专业开发并承担开发过程中及开发建设后期的相应经营责任；城投公司以未来的收益作为抵押；利海集团寻找的金融机构负责资金支持或为之提供融资渠道。在此过程中，金融机构以获取资金回报为主，开发企业在专业开发过程中获取相应的开发利润及品牌效益；城投公司以获取土地一级开发带来的增值溢价为主，并以此部分资金滚动项目进行整体开发。 同时，作为资源整合方，利海集团是资金的最大筹集者，我们通过利益的纽带把各方资源捆绑起来。在这个过程中，成败的决定因素取决于机制的设计。
除此以外，还需关注到各方共同效益的发展。这也是利海集团与其他企业最大的不同之处。首先，我们是开展一个城镇的整体开发，而不是开展千亩左右的乡村项目开发。比如我们郑州的雁鸣湖项目，围绕雁鸣湖进行了32平方公里的整体规划和市政配套。 而且我们不限于一二级联动开发，而是在二级开发过程中通过资源整合把很多区域交给专业企业来做。又如雁鸣湖项目拥有8000亩的农业资源，需要整合十几家企业，而发展旅游也需要整合诸多资源，我们只做酒店等产品，把直升飞机、游艇、高尔夫球场、婚庆基地等项目交给别人去做。
