爱华网香江家居网上商城 家居项目用地改做住宅 香江控股拿地模式被指违规
日前，香江控股股份有限公司(600162.SH，以下简称“香江控股”)发布公告称，公司子公司广州大瀑布旅游开发有限公司以5700万元竞得增城市一面积为3.43万平方米的地块，土地用途为旅馆用地。 上述地块是香江控股2013年年初以来，唯一一块通过招拍挂方式获得的地块。与去年年报对外提出快周转、高土地储备发展战略的香江控股，似乎一点都挨不上边。 不过有业内人士在接受时代周报采访时表示，以家居业发家的香江控股，其一贯的拿地风格，并非通过招拍挂的方式，而是采取规划家居CBD项目的形式，一次性拿下几千甚至上万亩的土地，再边开发边转变土地用途。“这是明令禁止的操作方式，但是很多公司都在这样做。”该人士表示，香江控股与政府之间关系密切，也是这种灰色地带可以存在的很大原因。 时代周报就此事电话及邮件联系香江控股董秘舒剑刚，但截至发稿时，其未作任何回复。不过有香江控股内部人士透露，香江控股并没有通过招拍挂或其他方式进行拿地。这可以从侧面印证上述说法的部分真实性。 与此同时，提出2013年开始将精力集中一、二线城市的香江，将绝大部分三、四线城市资产进行了剥离，但是其去化慢的问题，也迫使其开始谋求更多的资金支持。违规收取预收款，大股东质押率近9成，对连续三年（2010-2012）利润下滑的香江控股而言，无疑是一个相当危险的信号。 转型一说几成空话 时代周报记者在查阅香江控股2013半年报发现，截至8月31日，香江控股房地产销售面积约 22.31 万平方米、销售金额约 16.05 亿元。商贸物流基地建设方面，销售面积约 3.4 万平方米、销售金额约 1.9 亿元。 这些销售业绩，大多来自于2012年的存量。报告也解释，营业收入的增加主要是因为期内项目组团交楼面积较上年同期有较大增加。报告介绍，期内香江控股净利润的主要来源为广州番禺锦江房地产开发有限公司。 与此同时，香江控股也开始在三、四线城市进行资产剥离。据时代周报记者了解，香江控股已于2012年年底将位于江西南昌的全资子公司进贤香江商业中心有限公司100%股权转让给南昌翠园生态工程有限公司，转让价8500万元。同年6月，出售位于景德镇的子公司100%股权，将当地包括大卖场、建筑、仓库及土地项目等作价4000万元出售给景德镇市浩亮陶瓷有限公司。 香江控股公告出售南昌项目的同一天，其发布的另一公告显示，香江控股子公司珠海横琴新区南方锦江置业有限公司以约3.7亿元拿下珠海市横琴新区编号为珠横国土储 2012-06号地块的使用权。这也是其提出战略转型以来，通过招、拍、挂形式拿地数额最大的一宗。 广州某熟悉香江控股的行业人士在接受时代周报记者采访时表示，香江控股去化一直较慢，加上在三、四线城市的开发效益并未有大的体现，才顺势提出回归大本营广州及深圳等相对熟悉的一线城市。据了解，香江控股此前曾在国内多个省市布局，然而位于南昌进贤县、景德镇市及长春、新乡、郑州等三、四线城市的地产与家居项目销售租赁情况欠佳。 不过从目前来看，本应成为香江控股发力一、二线城市起点的2013年，似乎并没有太多亮点可言，虽然其中报显示净利润高达1.33亿元，但几乎全部来自于去年未消化完全的项目。至于今年，无论是在拿地还是新开项目，几乎都没有太大的动作，转型一说几成空话。 “我关注过香江控股，就我所知，该公司今年基本上没拿地。不过据说该公司介入了一些旧城改造项目，其他新项目没听说过。”中原地产项目部总经理黄韬在接受时代周报记者采访时说。 拿地模式备受诟病 转型缓慢的背后，香江拿地模式也被诸多业内人士所诟病。 据时代周报记者了解，家居项目一直是香江发力的重点。香江控股总裁修山城在接受媒体采访时曾表示，香江控股非常看好国家十二五规划提出的发展大商贸、大流通现代服务业的发展前景。因此，未来3-5年，香江地产在稳步发展住宅地产的同时，将发挥在商贸流通领域的传统优势，在珠三角、长三角等重点综合物流区域开发商贸物流战略基地。 正是基于这样的理念，香江CBD家居项目开始在全国各地大肆拿地。以南京为例，香江控股就曾在南京拿地3万亩，用于家居项目的开发。而南京香江全球家居CBD项目，仅是香江集团计划打造的9个香江全球家居CBD项目的其中一个。 据时代周报记者了解，除南京之外，香江控股在成都、香河两地也有该系列项目的开发。此外，香江集团还计划在珠三角、中部、东南沿海、山东半岛、东北和西北这六个经济圈分别寻找合适的区域，用来打造香江全球家居CBD。 在对外的宣传资料中，香江集团这样定义香江全球家居CBD项目，称其是由政、企、商联手打造的面向不同经济圈的全球家居交易集散平台，是国务院确定的九大物流基地战略规划的重要组成部分。这个定位和香江集团是由家居建材起家有着莫大的关系。 黄韬在谈到类似的运作思路时表示，地方政府一般都会比较欢迎带有配套性质的地产企业进驻。因为这些企业的进驻，在带动经济发展的同时，对就业也有不小的帮助。香江控股正是利用这种模式，通过香江集团携带旗下同时具有房地产开发和家居产业的两大平台优势与政府进行洽谈，在明确之后由香江控股进行土地获取及商业、住宅项目的开发，而金海马及香江家居则负责家居卖场等持有型物业的招租及运营管理，香江控股收取物业出租费。 更为重要的是，按照香江集团欲在全国打造9个香江全球家居CBD的计划来看，在未来很长一段时间，香江控股的土地储备及发展项目似乎都已经不用担心。按照香江全球家居CBD南京规划上万亩、成都规划3000亩的规模来推算，如果9个项目全部落实，即使只有部分可以开发住宅项目，对于香江控股来说其土地储备及可供开发出售的建筑面积也将是惊人的数字。 “就我所知，香江控股拿地都是通过家居项目大面积拿地，有些甚至是几万亩，然后在开发过程中，变更土地性质，改做住宅。”广州某地产公司项目负责人告诉时代周报记者，这种打擦边球的拿地方式，在房地产界其实并不少见，诸如近年来火热的旅游地产项目，大多都有类似的操作在里面。不过这种操作并非每家公司都能做成，必须要有不一般的政府关系，才可能避免不必要的麻烦。据该负责人透露，早前靠家居生意起家的香江控股，和政府之间的关系处理得非常不错。“有一定的政府资源。” 大股东质押4亿股权缓压 随着集中精力进入一、二线城市的战略的提出，关于香江控股的资金问题也随之而来。地产专家陈宝存早前在接受时代周报采访时就曾提出，并非所有的房地产企业都适合进入一、二线城市。 中原地产项目部总经理黄韬对此表示赞同。在他看来，销售额与融资渠道，都是房地产进入一线城市必须具备的实力。“一线城市的拿地价格都比较贵，所以没有一定的资金实力，很难有所作为。”具体到香江控股，黄韬表示，虽然公司能够通过运作获得相对低廉的拿地价格，但是因为配合家居项目的拿地面积都比较大，“单价可能便宜，但是总价也是一个不小的数目。” 这个说法在南京家居CBD项目上可以佐证。据公开资料显示，家居CBD项目土地面积共约48万平方米（但后来有媒体报道实际面积接近3万亩），耗资7.695亿元。而据南京本地媒体的跟进报道显示，香江控股拟对此项目投资将高达600亿元，更有媒体称将投资千亿元。虽然该项目的土地成本只有28元/平方米，但是后续高达几百亿元甚至上千亿元的投资对于销售额在50亿元上下徘徊的香江控股而言，无疑是一个巨大的数字。 与此相对应的，则是并不那么好看的财务数据。据香江控股2012年年报显示，公司在报告期内归属于上市公司净利润为0.31亿元，相比2011年同期，增幅下滑30.36%。回顾其近三年净利润，2010年为1.44亿元，2011年为0.44亿元，分别同比下滑43.65%、69.40%。 因此，高额的预收款就成为了香江控股短期融资的常用手段。根据几大地产公司去年年报的不完全统计，预收账款占据营业收入的比例平均值大致为65.43%，而香江控股去年的上述比值为151.35%，甚至超过保利地产(131.41%)和万科(127.06%)同期的比例数额。 利润下滑也导致香江控股麻烦不断，包括不兑现收购深圳家福特建材超市有限公司在5家公司的承诺，将合同违约金在“预收账款”科目长期挂账，少计营业外收入等做法，都成为了其资金链吃紧的外在表现。为此，香江控股不得通过不断质押来缓解资金压力。7月30日，其公告显示，香江控股股东南方香江，将持有的6500万股进行了质押。而截至目前，南方香江已将持有的香江控股40611万股中的34850万股进行了质押，占其所持股本的85.8%。
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