爱华网系列专题：团购模式研究
高房价下，中国石油称1万多名员工没有房子住，并非空穴来风
——《环球财经》特约记者 郭涛涛
接连被曝出团购住房的中国央企，今年秋季又引爆了一场“福利分房”全民大讨论。
刚刚过去的9月份，包括中国石油(601857，SH)、中国海关等多家大型中央单位在内，一同被曝出以员工团购方式，从房地产商那里购得低价住房，并迅速引发了人们对这种行为正当性的质疑。
与此同时，这些央企行为，又将福利分房——这一于1998年6月取消的老回忆重新记起。
11年前，取消福利分房和集资建房等一系列房地产市场化改革政策，中国大中城市房价自此一路扶摇直上。房地产商一夜暴富纸醉金迷的生活渐渐被人们既痛恨又羡慕，“房奴”等新名词也在白领群体中流传。
而当这些央企动辄以上10亿元资金团购商品房的消息传出，随之引发唏嘘满堂。一方面，央企被认为违规干预了市场，托高了房价；同时，央企只将房子分给中上层员工，自然骂声一片。
无疑，央企的行为被认为是房地产市场改革的一次倒退，央企员工们拿到低价住房后，又在市场化环境下高价卖出谋取暴利，也使得福利分房暗潮汹涌。然而，高企房价下如何使居者有其屋，依然是一个悬而未决的问题，央企的购房策略，也不失为一种参照。
央企“团购门”
作为2008年中国A股市场最多话题的中国石油，通过扮演央企“团购门”揭幕者的角色，再次成为2009年的话题明星。
8月末，一位购房者率先曝出了中国石油耗资20.6亿元巨款所团购得的房子。据曝料者称，中国石油所购得的商品房，位于北京市朝阳区三元桥东北角，为太阳星城的三期楼盘，包括8栋住宅楼和2栋商用楼。
进一步，人们在太阳星城售楼企业冠城大通(600067，SH)2月底公告中发现，耗资20.6亿元交易的成交量达1480套，均价却只有8170元/平方米，它为中国石油后勤服务单位北京华油服务总公司团购。
很快，8月26日，此事件得到了中国石油的回应和证实。
中国石油在当天的解释中说，的确有1000多名员工团购太阳星城8栋总计1000多套的房子。北京华油服务总公司办公室人员王琼表示，房子属于中国石油员工团购，包括购房合同也为员工和开发商一个个签，公司并没有自己出钱购买。
王琼还说，中国石油在京员工超过1万人，很多人为无房族，国家政策改变、央企停止福利分房后，帮助员工解决住房问题，也成为公司的一项业务。至于远远低于预计售价2.3万元/平米的市场价格，王琼解释，8000多元的团购成交价，是参照了2005年的价格，当时太阳星城的位置，还仅仅为等待拆迁的老房子，而开发商拿到地皮后，中国石油即已开始就团购事宜与开发商商谈。
即便中国石油给出解释，也已不能阻止外界的质疑声，到了9月，这场中石油团购太阳星城个案，在媒体的追踪和深挖下，有了更新的进展。
来自《中国经营报》报道称，国家海关总署也作为员工住房，以均价2万元/平方米，购买了北京大望路上的禧福汇住宅7号项目；此外，航天三院员工以均价2594元/平方米，团购了位于北京市房山区的加州水郡；另有传言称，中国石化(600028，SH)也以相似方式购置了广渠门地区的冠城名敦道项目。
自此，央企“团购门”事件，仿佛一个炸药包迅速被引燃爆炸，关于国有资产流失、内幕交易和托高房价等话题，在互联网上被进一步发酵。
团购暗潮
虽然中国石油将“员工没有住房”作为团购理由，但围观者却看到了这场“福利分房”的更多暗角。
就在“团购门”火热之时，《北京晚报》在二手房交易网站发现了新线索。在一个北京市朝阳区嘉铭桐城四居500平方米的售房帖子后面，显赫标注着：“送顶层200平方米花园中石油老总离京急卖”的字样。
关于嘉铭桐城的宝石花苑，已被证实早在2002年即被中国石油华北销售公司团购，当时的成交均价为5500元/平方米。据此估算，如若上述网站所贴房子成功成交，卖房者将至少获得2倍的盈利。
据此，通过低价获得团购分房，再转手以市场价格卖掉获利，构成了一种事实可能。而中国石油内部退休员工曝料，似乎证实了这种质疑的存在。该退休职工表示，未到一定级别的职工，并没有选择购买太阳星城住房的权利。“仅我知道的几个买太阳星城三期房子的人，都是有一定级别的在任领导。”
中国石油和太阳星城开发商的关系，如剥洋葱一样被剥开。
据《东方早报》报道，在2008年10月至2009年9月一年时间里，冠城大通(600067，SH)不仅和中国石油达成了20.6亿太阳星城交易，此外，它们的交易还包括分别位于北京市崇文区和朝阳区的两处房产，三处总交易额高达30亿元。
作为1997年5月8日在上海证券交易所上市的冠城大通，最早主业为特种漆包线，直至2006年，冠城大通通过向北京一家房地产企业非公开增发股票，才进军房地产业。
截至2009年6月30日，据冠城大通财务报表显示，注册资本6.13亿元，资产负债比率却达77.18%。因此也有专家指出，实力央企的整购行为，为负债率高企的房地产企业提供了一种新的“套现”手段。
另据今年2月冠城大通公告显示，中国石油亦以800万元受让冠城大通控股的冠城正业房地产开发有限公司40%股权，来作为团购商品房的交易条件。知情人士解释称，这相当于冠城大通从中石油借款800万元，以注资形式体现股权，然后卖给中石油房子，收回房款后，再从中国石油那里把股权买回来。
央企团购“第三条道路”
事实上，以福利分房的名义而团购商品房并非新鲜事，之所以此次央企团购反响激烈，原因还在于近几年房价高企，多数人不可能像央企部分员工那样，可以拿到低价房。
也正因此，人们在指责央企行为同时，也不乏有羡慕之声。央企的行为，勾起了人们对1998年房改之前单位福利分房的美好回忆。
相比于带有计划经济特征的福利分房，央企团购存在着许多同与不同。
与商品房交易不同，在未引入市场机制时的房子分配，更多是作为福利待遇的形式而出现。
全民所有制下，土地并非投入市场流通，而是通过政府支配、政府盖房子的形式体现。因此，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”便成为了当时福利分房的真实写照。人们并不担心没有房子住，住房也只是时间长短和面积大小的问题。
福利分房制度在1998年被房地产市场化改革所取代，企业无偿拿地为职工建房，也变成了房地产商通过挂牌拍卖，从政府手中拿地，缴纳土地出让金建房出售的方式所取代。当时的房市改革，也成为中央政府拉动内需的重要手段。
改革很快取得了成效，依靠房地产产业的拉动，中国经济走出低谷。统计显示，1997年房地产投资对GDP增长只有3.9%的贡献率，到了2004年却达到13%。房地产商的财富积累，已成为中国资本市场的传奇。
房地产市场的迅猛发展，土地资源也变得越来越稀缺，只能从政府手中拍卖的土地价格加速飙涨，房价进而上涨，2007年10月，北京市中心区房价达22000元/平方米，上海市静安区房价为34320元/平方米。
高房价下，中国石油称1万多名员工没有房子住，并非空穴来风。相比于福利分房分配方式，作为仍处在国有制内的央企，按照级别参与团购，并未发生太多改变。而变化的则是央企必须和房地产开发商做交易。
相比于对商品房有着刚性需求的单个购房者，以央企的名义和开发商谈判交易，无形中增加了购房者与开发商的议价能力。负责中国石油团购商品房的王琼表示，之所以取得低价，也是因为2005年谈判时开发商所拿土地便宜。
央企团购，由于需要和开发商谈判，其与福利分房时代，免费拿地给职工盖房仍存在着根本的区别，作为央企，同样也要遵循市场规律。报道称，国家海关总署在大望路上的团购住房，房价仅比市场价格低2000元。
如此看来，即便存在灰色交易的嫌疑，“央企团购”的方式，却更像是在走一条介于高房价与福利分房之间的“第三条道路”。
