爱华网在对房改10年反思之后，“保障性住房”被提到了前所未有的高度，“重市场轻保障”的住房模式正在面临根本性转变。
以增长来看中国房地产，则中国房地产的增长速度在相当一段时期是最快，史无前例性的，其成就必须肯定。
文/本刊记者 陈建光
谁也没料到，一个IT小子会意外地搅乱了2005年房地产市场的开局，并预示着此后房地产调控的指南针从单一的为市场经济服务，转向经济民生并重，而调控功能也从防止地产投资泡沫，转向抑制房价过快增长，保障老百姓的居住权。
2005年：抑制房价上涨
于凌罡，30岁出头，联想集团大型计算机维修的工程师，天庭饱满有如李嘉诚、王石，一直有自己的房子，而且不需要还贷，似乎找不到与房地产市场叫劲的直接诱因，但却在2005年初以“中国个人集资建房第一人”而突然名扬天下。
这是一位颇具理想主义色彩，试图挡住房价上涨这辆“风车”的地产界堂·吉诃德。
于凌罡最早是1999年在网易上组织大家建房子，但并没有一鸣惊人。到2003年12月1号再一次发起合作建房时，得到很多人支持，因为房价上涨刚刚启动。但到了2004年，房价涨幅突然从3.9%一下子猛增到15.2%，于凌罡于是一夜成名。上海、温州、深圳等地个人集资建房的民间组织相继自发成立，“成本价、让开发商靠边站”成为他们吸引公众最有力的口号。2005年2月初，个人集资建房模式更惊动了建设部，进而成为“两会”上的一大热点。
虽然来势汹汹，但是于凌罡们似乎注定不会成功。至今，他们并没有拿到一块地皮开展实质的操作，而于凌罡也已几近沉寂，龟缩于北京北四环路附近一栋普通的住宅楼里。
于凌罡PK房地产商，结局不言自明，但从宏观政策上看，于凌罡的出现却是一个转折点。
这一年，除了“整顿土地市场”的政策更为严格外，新颁布政策中十有八九是为了调控房价，或者以此为目标开展的政策。而发布政策之多，频率之密集，前所未见。
2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)，强调“把房价提高到政治高度……控制不力，要追究有关责任人责任”。
5月11日，国家七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“新国八条”)，其内容细化到“改善商品房结构，保证中低价位和中小户型住房的有效供应、运用税收等经济手段调控房地产市场”等具体规则，并把它“作为当前加强宏观调控的一项重要任务”。
新“国八条”公布后，各地政府才较真起来。2005年6月16日，北京市建委发布了一系列规定，如禁止商品住房预购人将未竣工的预售商品房再行转让，推行网上签约联机备案制度等以加强住房交易管理。这些规则后来相继被各地政府引用。
密集的政策出台，效果如何呢？
2005年第一季度，房价上涨幅度还高达12.5%。在第二季度政策效果初显，涨幅略有下降，为10.1%，而一到三季度涨幅为8.8%。但是从局部地区看，房价涨势依然惊人，北京的涨幅还高居20%，甚至5月份价格同比增幅达到29.5%。
2006年：土地财政与暴利之争
2005年的新旧“国八条”虽然只是部分抑制了房价涨幅，没有让老百姓满意，但是却推倒了该行业最大的黑马顺驰地产。
在“控制土地信贷规模”的指引下，银根紧缩，疯狂跑马圈地的顺驰欠政府的土地款遭遇支付压力，传言其苏州公司账上最少的一个月只有几十万元。而上市遇阻，从大摩融资失利，顺驰最终不得不于2007年10月31日廉价卖给路劲基建。
顺驰的终结丝毫没影响到房地产市场的信心。2006年房价依然涨势惊人：北京1～2月份房价同比增长17.3%，广州楼价以10%的增速稳步前行，5月深圳市房价同比上涨35.46%，关内房价首次冲破万元大关。
开发商获取的暴利成为众矢之的。杭州市建委称：开发商利润为自有资金的100%以上。而2005年国家税务总局的调查发现，在各种涉税问题中，房地产业占了90%。
为了表达对房价上涨的不满，4月17日，《中国青年报》提出“房奴”的概念，将房贷族月供占收入50%以上称为“房奴”。紧接着，深圳市民邹涛在论坛上发表了《关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》。这一纸檄文在网上迅速传播，不到半个月，“不买房行动”参与人数已达16317人，其中深圳地区为11264人，一个“不买房联盟”在网上出现。然而，“不买房运动”的激烈与愤慨很快被随后而来的国六条和九部委新政冲淡。
5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对房地产市场提出了六条有针对性的措施，被媒体称为“国六条”。“国六条”提出要从住房供应结构，信息披露制度，税收、信贷、土地政策的调节作用等角度抑制房价上涨。5月29日下午，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台。新政一出即震动全国楼市，开发商不得不连夜开会商议对策，市场再次进入观望期。
就在政府和民众将高房价的所有矛头对准开发商猛轰之际，开发商们不再沉默。素以敢言著称的任志强将房价暴涨的因由直接归为土地“招拍挂”制度：
一般情况下，城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金。2005年全国财政收入为31627.98亿元，当年土地出让价款为5505.15亿元，相当于财政收入的17.4%，如此巨大的资金不受人大和财政预算控制，其中猫腻谁能说清？
土地财政的病根浮出水面。
虽然政策频频，但是房价上涨依然故我。统计显示，2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。与此同时，全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%。
2007年：“秋老虎”的末日狂奔
“上帝欲使人亡，必先使其狂”。2007年如同“秋老虎”，虽然酷热难耐，但已近疯狂的末端，只是公众浑然不觉。
2007年，引领全国房价上涨的是深圳房价，同比涨幅连续5个月维持在10%的高位，半年涨幅超过50%。捂盘行为成为楼市明规则。华业玫瑰郡、汤臣一品等多个楼盘因延迟开盘登上政府黑名单。
另一方面，中国地王之争达到高潮。8月24日，上海黄浦163号街坊地块被南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元人民币的价格拿下，楼面地价高达66930元/平方米，创造了新的地王记录。而把地王现象推上高潮的人物却是一个年仅26岁的女首富——碧桂园女东家杨惠妍。
同期，还有另一个女人也享誉互联网——“史上最牛钉子户”吴苹：在一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟——在断水断电的情形下，吴苹夫妇坚守了三年。2007年4月2日，在媒体关注(尤其是互联网)和政府介入之后，吴苹终于拿到天价补偿金同意拆迁。
这是“一个伟大的标志性事件”，它是在《物权法》颁布的背景下产生的。辗转5年，8次提交审议，2007年3月16日《物权法》终于在两会通过。《物权法》既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止招致最多议论的民法草案。它的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，意义深远。
在疯狂的房价与地王现象背后，潜在隐患开始显现。
首先是网友将“宏调”戏称为“空调”，政府非常尴尬，不得不继续下重手，以缓解民意的压力。2007年因此被称为“执行年”。
1月16日晚，国家税务总局突然下发《土地增值税暂行条例》，规定转让房地产应当缴纳土地增值税，税率为30%~60%不等。
2007年也是央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内9次上调存款准备金率，准备金率已经创历史新高。历年来多次加息已经给购房人带来不小的压力，大大打击了老百姓的购房欲望和投机需求，房地产受到的影响巨大。
其次在国内融资遇阻的当口，国内外上市成为房企的新追求。除了上市，吸引外资参股和私募融资成为另一根救命稻草。但是却遭到政府的强烈限制，多管齐下，新“限外令”不再为限房价而限外资，而是全面限制外资涉足房地产业。
最具标志性的转变在于，在打击房企投资过热的同时，强化“保障性住房”的政策首次明确写入政策性文件中。温家宝总理8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即 “24号文”。24号文的发布被视为是房地产改革思路的根本转变：在对房改10年反思之后，“保障性住房”被提到了前所未有的高度，目前“重市场轻保障”的住房模式有望得到根本性转变。
一系列组合拳打出之后，政府终于将一直坚挺的楼市硬生生打入冷宫。11月18日，深圳全市新房仅成交68套。连续多月飙升的高房价开始有价无市，已经被逼得走投无路的潜在买家进入观望状态……此轮风暴，倒下的第一个多米诺骨牌是号称“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估公司，它在楼市颓势中资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑。
然而中国楼市真正的波澜源于地产领袖王石的“拐点论”。2007年12月13日下午，在清华大学紫光国际交流中心召开的一个研究大会上，王石承认楼市已出现拐点，这遭到了国资委经济研究中心主任王忠明的驳斥，以及另一位地产大佬潘石屹的反对。
但就在国内地产依然沉浸在高烧将退未退，趋势未明之际，没想到一场局外的“台风”将从未下跌过的中国房地产彻底冷冻起来了。
2007年6月，美国次级房贷危机全面爆发并迅速蔓延，此后国内主要银行纷纷收紧房贷，房企资金困境更甚以往。
2008年至今：纠结的地产利益链
2008年后，自2004年以来的房价飙涨终于再没有成为政府、房企和老百姓的博弈场所。但事情却转向了相反的一面，他们因房价下跌又开始了新一轮的死磕。
自“拐点论”后，万科就不断开展降价促销，但没想到这却引起老业主的强烈不满。2008年下半年以来，包括中海城、东亚上北中心、阿尔法社区、龙湖花盛香醍等十几个楼盘，都是在降价后和老业主发生了集体退房纠纷。而一个名为“我要退房网”的网站也悄然于9月份成立，为业主们提供信息交流平台。
最不好过的当然要数开发商了。一向“财大气粗”的他们不得不承认“我们从来没有这样缺过钱！”恒大地产集团宣布将IPO计划推迟，流动资金严重不足。6月份，全国工商联住宅产业商会在上海紧急召开座谈会，齐声呼吁政府“救市”。
本意想抑制房价上涨的政府，在房价真的下跌后却并不乐见，经历了初期的沉默之后，终于忍不住出手救市了。西安市政府于9月初率先出台措施，对西安市民购买商品住房给予财政补贴。此后南京、上海、沈阳、厦门等18城市相继出台购房补贴措施。紧接着，9月15日、10月8日和10月29日，中国人民银行三次宣布下调贷款基准利率，同期，最低首付款比例也调整为20%，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。11月5日，国务院常务会议在促进经济增长的10条具体措施中明确提出要加快建设保障性安居工程和取消对商业银行的信贷规模限制等松绑和扶持政策。
政府，特别是地方政府为何要积极主动地救楼市，除了应对金融危机之外，一个直接的理由就是“土地流拍”带来的财政紧张：与2007年开发商频频天价拿地相比，2008年的土地市场却急转直下。年初，位于东四环内的大体量明星地块遭遇意外流拍。这是2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内位置的地块首次出现流拍。北京市国土局相关负责人表示，上半年北京1700公顷的住宅用地计划仅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。
未来：还有多少可出的牌？
未来，只要土地财政依然是地方政府的主要财源，土地供应完全被政府垄断，城市化进程还在加速推进，那么高房价和开发商暴利必然还会困扰中国老百姓相当长一段时间。那么政府是否还有新的举措平抑房价上涨呢？
物业税将可能成为抑制房价的撒手锏。坊间曾预测称物业税正式征收可能在2008年，而物业税一旦开征，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求，特别是投资性需求，将在一定程度上起到抑制作用。但是2008年的房地产冬天来临，使物业税几乎遭人忘记，只是一旦房价再次飞涨，必然又会被公众提起。
小产权房对楼市是一个巨大的变量。2007年6月18日，建设部发布购买新建商品房的风险提示，提醒城市居民不要购买不受法律保护的“小产权房”。这一建议立刻引发媒体广泛关注和讨论。
廉租房是否会步经济适用房后尘。在政府保障性住房体系中，经济适用房一直是主力军，但是却遭到广泛质疑。从2009年各地政策来看，廉租房似乎将成为未来保障性住房的新方向，如果它真能打破经适房腐败的内部魔障，那么对抑制房价上涨必然会发挥重要的作用。
一边是民生，一边是宏观经济，还要兼顾地方财政，政府在房企和老百姓中折冲樽俎，试图寻找一条“兼顾公平与效率”的稳健道路，但是在资本、体制和市场规则面前，微妙的平衡需要高超的技巧，也许需要等待中国的城市化接近成熟，住宅供需达到一定均衡的时候方能看到尽头。
