爱华网终于不用再排队等待分房了，终于不再把自己家的梦想与上级领导的眼色牢牢系在一起了。
█文/本刊记者 陈 力
1980年，商品房在新成立的特区深圳萌芽。时年47岁的宝安妇女黄水有做梦也没想到，自己竟然成为中国第一位商品房业主。一名普通中国居民能拥有一套自己的商品房，这还得益于以骆锦星等第一代深圳改革者们的“胆大妄为”。
第一个准商品房小区
1979年，44岁的骆锦星被任命为深圳市房地产管理局副局长，专管基础建设。他接到的第一个任务是“一年之内建立起2万平方米的干部宿舍”。当时深圳建市伊始，资金奇缺，对于深圳发展建设，邓小平的批示是：“中央没有钱，你们自己去搞，要杀出一条血路来！”
为钱头疼的骆锦星被一位香港朋友点醒：一河之隔的香港，其财政收益三成以上来自土地拍卖，能不能学习香港的做法呢？
骆锦星向当时的深圳市委书记张勋甫作了汇报。张勋甫很明白，直接拍卖土地在当时是违反宪法的。他和骆锦星商量：“看能不能走政策的边缘，像搞补偿贸易那样，我们出地，港资出资金、设备搞来料加工，我们收取加工费来‘抓钱’。”
按照这一方案，骆锦星和港商刘天就一拍即合，并很快在深圳大头苓划出1万平方米土地，兴建一个名叫东湖丽苑的小区，双方协议一旦竣工获利，中方占85%，刘天就的公司占15%。
1980年元旦，双方正式签约，项目尚未开工，设计图纸刚出来，2月中旬就开始在香港预售。第一批推出108套房，户型面积大约50～60平方米，均价为2730港元/平方米，和当时香港楼价相比，便宜了一半以上。而且一次性付款享受九五折优惠。为吸引购房者，还有一项非常吸引人的优惠政策：业主购买家电免税，并给予深圳市户口指标。
当时，黄水有的丈夫已到香港做了多年的建筑包工头，小有积蓄，正是看中能解决一家人深圳市户口的好处，他加入了排队申购的行列。在排队申购的5000多人中，黄水有的丈夫有幸获得第一个选房的机会，他选择了东湖丽苑1栋2单元的一套两居室房，面积为60多平方米，总价14万港元，这位极具责任感的男人在合同业主栏里填上了妻子黄水有的名字。
南方的试验田嫩芽萌动，北京的政治中心很快就送来春风。1980年4月2日，邓小平就住宅问题再次发表重要讲话，他指出：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”
邓小平的讲话虽然没有使用“住房商品化”的提法，但却涵盖了住房制度改革和今后我国住房政策的基本思路。从此，住房制度改革在各地逐步展开。6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。
似乎是与此相呼应，1980年8月，深圳东湖丽苑开工，1981年9月竣工交付，而黄水有一家这年在新居中欢度了中秋佳节。
同样感到喜悦的还有骆锦星等人，东湖丽苑第一期，中方获利400万港元，他不再为干部宿舍的建设经费发愁了。到东湖丽苑第二期结束，中方获利近千万港元。
虽然按照现在的观点来看，东湖丽苑还不能算是完全意义上的商品房，因为土地是政府划拨的，而不是拍卖的。但东湖丽苑的建成，在当时所产生的效应毫不逊色于稍后建成的深圳标志性建筑国贸大厦。用骆锦星的话说，东湖丽苑小区是一个“起点”：住房商品化的起点、按揭贷款的起点、物业管理的起点……
但在当时的环境下，深圳的做法必然会立刻招致种种批评。1983年有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射特区的“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风：“深圳发生了惊天卖国案”。作为“第一个吃螃蟹”的人，骆锦星也自然成了被攻击的目标。
但是，中共高层领导的认可给骆锦星“壮了胆”。1984年1月，邓小平来深圳视察的时候，特意登上了罗湖小区国际商业大厦的楼顶，随后彭真等中央领导都来看了，并且都对深圳这种方式表示了认可。
有了中共高层的认可，深圳的试验步伐也加快了。深圳官方也悄然进行土地资本化探索，按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。
根据统计，从1980年开始到1985年，深圳引进外资兴建的商品房项目39项，总投资达到40多亿元，获得了建设深圳的最初资金，也为中国住房改革趟出了一条切实可行的路子。
土地使用制度革命
骆锦星注定要成为中国商品房从萌芽到长成的见证人。
1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式在深圳有偿转让国有土地使用权。这次拍卖开启了新中国缔造后的第一次“土地革命”，也预示着新中国土地资本化探索之旅的开始。
拍卖共有44家企业竞投，限定开口底价为200万元，每口价5万元。时任深圳经济特区房地产公司总经理骆锦星代表深房集团参与竞投，最终以525万元的价格拿下了那块住宅用地。
1988年7月，深房公司在这块地上盖起了东晓花园，一共154套住宅。骆锦星回忆说：“卖的时候，当时市价可以卖到2000元，但拍卖时我承诺利润不超过国际惯例的15%，每平方米没有超过1600元，结果不到一小时就卖完。尽管如此低价，公司还是净挣了将近400万元。”
这种通过公开、公平、公正的拍卖获得的土地，才是完全意义上的商品房，因此东晓花园才是第一个商品住宅小区。但从东湖丽苑到东晓花园的发展历程，记录和浓缩的正是深圳乃至全国的房地产业从初建走向规范的历程。
这一次土地使用权拍卖，直接促成了《宪法》的修改，随着深圳土地使用权的有偿有期转让，国内第一次把土地由资源变为资产，作为商品可以买卖。从更深远意义看，其在相当程度上促进了社会主义市场经济的发展。在这个基础上，深圳率先实行经营性土地的“招、拍、挂”，使得房地产市场全面建立，实现了土地的有效利用和土地价值的真实回归。土地的禁锢终于完全放开。
但不巧的是，在这一年严重的通货膨胀袭击了中国，通货膨胀率一度高达18.5%。因此启动的国民经济治理整顿，让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。
海南地产泡沫
1988年8月23日，海南建省，各路资金和各色人马纷纷涌入海南淘金，而主战场都指向了新兴的房地产行业。当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。正是这种狂热的利益驱动，一场房地产泡沫在大多数人没有回过味来之前就突然破灭。
通过各种渠道涌入海南房地产的资金，既有来自四大国有银行的，也有大型国有企业的，还有乡镇企业和民营企业的。而野心勃勃的“地产英雄们”，包括我们熟知的潘石屹、冯仑、易小迪等人，还有后来亏损3000万元发誓再也不碰房地产的李书福，而更多的人在被地产泡沫吞噬后，名字已经被人们所淡忘。
一组数据可以说明当时泡沫膨胀的过程：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米；1991年为1400元/平方米；1992年猛涨至5000元/平方米；1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。而海口市地价1991年最高为98万元／亩；到1993年涨至最高位为680万元／亩。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了2万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人都在玩“击鼓传花”的古老游戏：比如第一家用100万元拿下了一块标价1000万元的土地；倒手一卖，第二家用150万元购入了这块标价1500万元的土地；到第三个买家，已经可以用200万元买下这块标价到2000万元的土地。最终，一家传一家，接盘者必然是要偿还一大笔的贷款，银行也因此留下了黑洞。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。
这个游戏玩到最高峰的1992年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。
一个偶然发现，将玩家潘石屹从美梦中惊醒。1992年8月，为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以5斤橘子和1条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。他与包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，携资撤回北京发展。
1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。
这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。这场地产泡沫给海南带来的影响是巨大的，直到2006年下半年，元气大伤的海南房地产才开始出现缓慢的恢复性增长，但成交量依然有限。
城镇住房改革正式启动
从1990年到1998年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。
1994年7月，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度正式改革之路。
从上世纪90年代中期开始，房地产业的专家们都感觉到在房地产开发过程中，银行只能够贷开发，不能够贷消费，是我国房地产发展的一个短腿。他们看到在国外，个人住房抵押贷款，在整个房屋市场形成中起到的杠杆作用是巨大的。于是专家们纷纷通过不同的途径向中央建议，要把住房抵押贷款引到中国来。
这些意见引起了国家的重视，当时在1997年金融风暴以后，国家也想方设法推动经济。当然推动经济，直接驱动消费还不容易，包括民营企业都不允许投资，只能靠国家投资拉动经济。如何能够启动民间消费呢？
1997年11月的一天，朱镕基来到深圳视察工作，时任万科总经理的王石受命进行企业汇报。王石认为，2～3年内，住宅产业不可能成为支柱产业。
“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基问。“不能。”王石的回答很干脆。“如果金融市场开放呢？”“不能。”“消费信贷放开，还不行？”“两年内不行。”“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
当时，中国已经实行了近50年的福利分房，房改酝酿了10多年，也在天津、烟台等城市搞试点。朱镕基此前在多个场合表示，要把住房建设作为新的经济增长点。
而房改具有里程碑意义的文件则是1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始进入买房市场。
