写字楼市场调查报告 北京写字楼、住宅、商铺市场(二季)报告



  宏观经济和政策概览

  2008年北京市国民经济持续快速发展,全年实现地区生产总值突破10,488亿元,比上年增长9%。其中三大产业对国民生产总值的贡献率分别为1.1%、25.7%和73.2%。人均生产总值突破60,000元,达到63,029 元。

  2008 年北京市对外经济继续保持平稳增长。全年进出口总额2,718.5亿美元,比上年增长40.8%,增幅比上年提高18.7个百分点。全年新设立外商直接投资项目1,897 个,比上年下降12.9%。实际利用外资金额60.8 亿美元,增长20.1%,增幅比上年提高8.8 个百分点。

  北京市政府在本季正式落实了多项主要商业区的扩建工程。金融街西扩首期工程将在年内启动,面积约44万平方米,计划投资33亿元,预计带动100亿社会投资。CBD东扩的地理范围正式明确,新增面积约3平方公里,仅公共基础设施建设投资就达70多亿。

  近期主要投资活动

  中化方兴以40.6亿元竞得广渠路15号地,规划建筑面积28万平方米,预计将建成高档综合项目。

  成都中泽置业以19.6亿元取得奥运村乡住宅地块,规划建筑面积14.88万平方米。

  市场概览

  供应——

  2009年第2季度,共有5个写字楼项目入市:金融街中心、居然大厦、来福士广场、中海广场,以及丰树大厦。新增供应量约为27.8万平方米,甲级写字楼市场的总存量因而达到600.3 万平方米。

  需求——

  受到全球经济停滞的影响,北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。近期累积性需求的下降,各区域吸纳量持续偏低,迫使业主不得不继续降低报价。尤其是在市场供应相对比较饱和的区域,新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。季度性下降最多的区域为CBD 和东长安街/建国门,分别下降了9.83%和4.79%。

  展望——

  考虑到目前市场的大量供应,以及萧条的市场环境,预计2009年下半年的甲级写字楼市场依旧不容乐观。

  至于明年市场能否全面复苏,主要取决于市场对全球经济的发展以及国内经济展望。虽然目前大家普遍对中国经济的预期都是保持积极乐观的;但在国际市场,特别是在发达经济国家,主要还是在应对经济危机,致使投资活动萎缩,经济复苏的预期较低。

  市场活动

  瑞士信贷第一波士顿在金融街中心租用3,500平方米。

  花旗集团在复星国际中心租用1,400平方米。

  市场概览

  供应——

  与上季度甚少项目开盘相比,2009年第2季度新入市的高端住宅项目明显增加,新项目包括:位于三里屯的工三、北四环的远洋万和城,以及太阳宫的太阳公元等。

  需求——

  与上季度相比,本季度的高端住宅租赁市场在保持稳定的同时,呈现了上升的趋势。整体平均租金从138.4 元/平方米/月,升至139.7 元/平方米/月,增长了近1%;空置率则从24.8%降至23.3%,下降了1.5 个百分点。

  至于高端住宅销售市场,也呈现出回暖现象。整体高端销售市场的平均价格约为每平方米29,676元,比上季度上升了11.8%。

  展望——

  考虑到跨国企业的减薪减员计划很难在较短时间内改变,以及综合考虑整个国际经济形势的影响,高端租赁市场,尤其是酒店服务式公寓市场,租金在短期内不会有快速增长;而出租公寓和别墅,则会保持比较平稳的态势。

  对于销售市场而言,如果成交量在一段时期内仍保持上升的趋势,将会加强开发商对项目调价的信心,因此我们预计未来高端住宅售价将会稳步上升。

  市场活动

  6月底,朝阳区广渠路15号地被中化方兴以40.6亿元竞得,规划建筑面积280,121平方米。这是今年以来北京市场最为引人注目的一宗住宅用地交易。

 写字楼市场调查报告 北京写字楼、住宅、商铺市场(二季)报告

  市场概览

  供应——

  本季度新开业的项目增多,主要有:国瑞崇外购物中心,13万平方米;来福士广场,3 万平方米;以及悠唐生活广场,11 万平方米。

  需求——

  随着经济复苏迹象的出现,以及政府扩大刺激内需计划的推行,消费者信心出现回升,推动零售业消费市场增幅不断上升。另外,从本季度的新供应来看,中高档次的项目兼具,也可以说明不同定位的零售商对北京的商业市场都持有积极的信心。

  目前,越来越多的开发商选择自持项目,只租不售。一面是考虑到市场销售环境的风险,但还有重要的一点,就是其意识到了保持统一产权,产生稳定的现金流,对项目经营以及企业发展的重要性。

  展望——

  随着金融危机的深入和持续,零售商需要不断地根据市场环境对品牌进行经营策略的调整,以期能在市场竞争中占得先机。另外,从项目层面来说,如何突出项目特色,提高服务质量,也是提升项目综合竞争实力所需要考虑的因素。

  近期人们对中国经济的预期发展比较乐观,社会消费品零售总额也在保持上涨,我们相信未来半年的商铺市场将会很快恢复到平稳增长的态势,租金和入住率都将会有一定程度的提升。

  市场活动

  优衣库在朝阳区悠唐生活广场租用400 平方米。

  Zara在东城区来福士广场租用1,000 平方米。

  

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