爱华网一套连租金都收不齐的破旧物业，租价从2000块涨到4000块，而且还按时划入银行账户，这样的好事是房东们梦寐以求的。房屋理财公司到底做了什么？接手该物业的是广州双瑞房屋理财中心，据其总经理陈龙介绍，双瑞先是将五间房的水电改装，每户配置单独的水表和电表，然后将二、三楼重新粉刷一遍，对墙壁和地板做简单装修，根据需要为每间房新添了家具，并彻底解决了三楼屋顶漏水的问题。这些繁琐的事情全部由“房屋理财”公司负责操办，由业主承担的两万元翻新费用，只花了一年便从租金里扣清了。
创新的模式
双瑞房屋理财中心创立于2006年，是广州目前“房屋理财”市场做得比较成熟的一家。“房屋理财”有一个通俗的称呼是“房屋管家”或者“房屋银行”，业内人士对房屋理财业务的宣传，有一句口号是“存房如存钱”，意思就是将房子交给房屋理财公司管理，就相当于将钱存入了银行，获取稳定的储蓄收益。免佣金、收益稳定和无忧管理是这种新业务的主要卖点。
相对于传统中介公司，房屋理财公司的运作模式非常特别，房屋理财公司与业主签订合同后，开始以存房租赁和托管租赁两种方式来接管业主的房屋。其中，存房租赁是房屋理财的主要方式：合同一般为一年一签，房屋理财公司享受每年45天的免租期，无论房屋是否成功出租以及实际租价如何，房屋理财公司必须按照合同约定的租金，通过银行划账方式每个月如期支付给业主，并免费提供合同期内的全程管理，不收取中介费用。托管租赁则是业主委托房屋理财公司出租管理房产，双瑞的做法是，每年缴纳月租金的10%作为托管费，如果自带租户，则缴纳8%的托管费，托管费是从房屋找到租客后才产生。
在各种宣传场合，陈龙和其他的房屋理财公司负责人，都会有意无意地提到这种新模式对物业空置期的有效控制。“在广州的市场，个人出租的房屋空置期达到20%。很多业主不会感觉到这个时间长，因为房子是自己的。把房子存在双瑞，我们的做法是控制一年的空置期为12%”；吉源房屋管家，另一家同在广州的房屋理财公司，则对外宣称将空置期控制在10%之内。空置期越短，意味着有效租赁时间越长，进入业主账户的租金也就越多，这是稳定收益的手段之一。
为什么是45天？当然不仅是双瑞这样操作，全国其它房屋理财公司也是如此。陈龙对45天的免租期有自己的解释。双瑞成立之初，曾经测试过到底多少天才是免租期的合理时间。从房屋理财公司来说，这个时间当然是越长越好。但同样对业主来说，却是越短越好。找一个双方都能接受的时长是很重要的。如果业主将房子放在传统中介公司，少则一个星期，多的也可能拖上一个月才能租出去，按平均20天计算，再加中介公司收取的半个月佣金，共计35天。房屋理财公司的免租期为45天，较之多十天，这是出于房屋理财公司的风险分担及后期多种跟进服务的考虑。
租客买不买账也很关键。在新的房屋租赁模式中，免佣金的另一个含义是针对租户而言的。租客从房屋理财公司那里直接租赁房屋时，不再像从传统中介公司租赁时需要支付半个月佣金，当然一定数量的押金是必需的。将房屋多留在手中一天，房屋理财公司就面临多一分风险。而针对租户的免佣，无疑是急于寻找租客的房屋理财公司的杀手锏之一。毕竟作为租户，谁都不会情愿支付那多出来的半个月佣金。
有研究者认为，“房屋理财”这种模式正在改变整个房屋租赁行业的状况。传统中介公司在租赁市场中的“一锤子买卖”正遭受挑战，“房屋管家”作为租赁中介的新角色，以更全面的管理服务，引起业内关注。它也重新定义了业主与租户的关系，业主不再需要直接面对租户。业主只是把房子租给“房屋管家”，并收取十个半月的固定月租，至于租户是谁，实际租价多少，谁去收抄水表电表，这些大事小事都与业主不再有直接关联。
利润在哪里
在广州珠江新城华普广场十楼，双瑞公司总部就设在这里。办公室面积不大，目测估计在六十平方米左右，正是炎炎夏日的中午，公司大门却敞开着，感觉不到高级写字楼里空调吹出凉风的爽意。
从2006年公司创立至今，双瑞公司的发展规模由当初的仅此一个点扩张到现在的六个，涵盖广州越秀、番禺、荔湾、海珠、天河、白云等六个区；员工人数从最初的十来个增加到近百人。公司注册资本两百万元，第一、二年都在亏损。在陈龙的记忆里，最艰难的是公司初创时，“房屋理财”在广州是一个新生事物，业主不熟悉这种模式，也就不轻易将物业交给他们来做。一切从零开始，辛苦一年下来，也只有几百个客户，如果按照每个客户给公司带来1000元收益，总共不过几十万元，扣除公司正常运作的各种费用后是入不敷出，是否经营得下去曾是个问题。第二年客户数量翻了一番，2008年进入第三年，目前双瑞公司的客户数量已过万，公司也实现了盈利。
替业主收租、管理，免佣金出租……对于业主和租客，房屋理财公司以管家婆无微不至的角色出现在人们面前。那么，对于房屋理财公司来说，利润在哪里？换句话说，管家婆如何既做了好人，又赚到了钱？陈龙认为，这是一个微利行业，除了专业，还需要耐力。
可以看得到的可能的利润是，45天的免租期内的租金。从签合同拿到房子到将房子租出去，房屋理财公司们在努力打一个时间差。很简单，越早一天租出去，公司也就可以拿到越多一天的租金。但这是一个非常不确定的利润点，毕竟拿到房子立马就能租出去的机会是有限的。而且，有小范围调查显示，对于房屋理财公司的免佣金租房，大多数租房者并未听说过。事实上，尽管有了周全的考虑，超过45天仍未找到租客的房子仍不乏有。
相比于传统中介的“一锤子买卖”，“房屋理财”的一大业务特色是，将物业拿来长期经营，而不是一旦租出去就不管了。经营的目的当然关键在于赚取更大利润。实际上，业主与房屋理财公司的合同中约定的租价，往往与房屋后来的实际租价有差距，如何赚取这个差价，便是房屋理财公司经营的重点之一。一个通常的做法是，在商谈合同阶段，房屋理财公司会尽量与业主达成一个相对低的估价，再以高价出租给租户，但是支付给业主的租金只是合同中商定的租价。差价部分便是房屋理财公司获得的利润。
为了有个更高的出租价格，房屋理财公司在接手房屋后，会对房屋状况做一些改善。例如说，吉屋(即不带家具)的房子，出租价格可能在每月800元，房屋理财公司会根据租户的需求，配置一些家私家具，租价可能就上涨好几百块。这个利润是房屋理财公司所得。这种吉屋配家私的服务，在双瑞的业务中较为普遍。双瑞在各个点都设有家具家私仓库，其中最大的仓库是在番禺区，从沙发、床到空调、电视，一应俱全。
有不少业务是从毛坯房阶段开始的。一位业主在中山大学附近投资了一套小复式用作出租，拿到房子钥匙后，这位业主便找了一家房屋理财公司。房屋理财公司凭借本身对租赁市场的专业把握，对房屋装修、家私配备等都给出详细建议。在与业主达成共识后，房屋理财公司全程负责了从材料采集、装修施工到家具家私采购等。如果业主资金不够，还可以与房屋理财公司签订合同，让公司代为垫付，垫付的费用从以后的租金中扣除。
作为一种新的业务模式，在创新中寻找利润点是陈龙他们正在做的。近年来，各种银行理财产品非常火热，房屋理财公司也瞄准了这块市场。凭借与银行在租赁业务上的合作平台，一种新的关于金融服务的尝试正在酝酿中。陈龙介绍，银行理财产品的目标客户群与拥有出租物业、经济条件较好的业主是吻合的。双瑞正在与合作的中国工商银行筹划共享客户资源，由双瑞替业主向银行申请贵宾账号，银行可将理财、保险等产品通过这一渠道传达给业主们，双瑞从中收取一定的中介费用。
风险及未来
“房屋理财”服务在外国盛行已久。国内市场上，自从贵州省贵阳市于2000年5月9日在全国率先推出“房屋银行”这种全新的房屋租赁模式之后，国内北京、上海等几个城市也逐渐兴起，但在广州市场上尚为新鲜。
事实上，早在2001年时广州也曾出现过“房屋管家”公司，但很快销声匿迹。直到目前，在广州有影响力开展“房屋理财”服务的业者也只有双瑞房屋理财和吉源房屋管家等少数几家公司。据业内人士分析，这与现有中介市场相对较为成熟完善有关。广州市房地产市场是全国最具活力的市场之一，尤其是二手市场近年稳步增长。
今年3月，传统中介满堂红宣布正式推出“房屋管家”全新租赁服务，区别于双瑞和吉源的业务模式的是，满堂红主要向“房屋托管”业主收取不高于月租金5%的房屋管理费。对于传统实力中介加入战团，几家房屋理财公司都在不同场合表示过，更多公司参与这个市场的竞争，可以使更多人关注“房屋托管”市场，有助于做大市场份额。
话虽如此说，一个不可否认的事实是，房屋理财公司要想在租赁市场分一杯羹，追根溯源还是要从传统中介手中争夺业主资源。一个业主毕竟不需要两家功能趋同的中介，而在目前房地产市场不景气的状况下，资源争夺战势必更为激烈。如何与传统大鳄决战是房屋理财公司不可绕开的战略考虑。
但是除了强调新模式的优势，陈龙更愿意谈的是与中介公司的合作。双瑞的经营方式是不设门店，在广州的几大区只设有专人管理。为了借力中介公司的门店渠道，通常来说，除了自身的宣传渠道，双瑞会将已签合同的房源交由各大中介公司出租，并与中介公司达成口头合同，内容方向大致为多长时间内租出去等。中介公司和双瑞之间并不产生任何费用，但中介公司会向租户收取半个月的中介费。
也有不愿意露面的业内人士认为，双瑞与中介公司的这种合作方式，虽然可以在一定程度上有助于将物业顺利尽早租出去，缩短空置期，减少亏损的风险。但是，如果从长远来看，会弱化“免佣金”对租户的吸引力。如果不完善自身的租赁渠道，依附于传统中介的结果，有可能是被吸纳新业务模式的传统中介所吞没。
这种新的租赁模式，以为业主提供稳定收益、完善管理服务为特色，但也正是为了实现这样的目的，房屋理财公司承担着更多的潜在风险。不可避免的事情会有很多，比如说45天免租期过去了，房子仍滞留在手中；承诺租赁一年的租户中途提前退租，可能还逃掉当月租金；租客恶意拖欠租金；房屋管理成本控制不当等等。对于一个微利行业来说，这些都成为是否能顺利盈利的薄弱环节。而对于市场容量，陈龙个人并未十分乐观，他的预计是，广州房屋理财市场的蛋糕只够一两家公司来分享，这个市场没法容纳更多同业者。
