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7月初的清晨，西双版纳景洪街头，人们尚未从热带雨林的魅惑中走出来，大规模的房地产开发已让这里的每一片绿叶几乎都落满尘土。 根据景洪市房地产信息网上显示，这个总人口仅有44万的县级市，目前在网上备案的楼盘已经超过250个。 大规模的房地产资金蜂拥而至，已让这个云南边锤小城有了与三亚并肩的“热度”。自万达150亿元重金投向西双版纳以来，雅居乐占地约2.7万亩，投资总额高达200亿元的旅游度假项目；中弘股份投资150亿元，在景洪市开发路南山旅游度假项目，占地10.12万亩；保利集团和华熙欲在景洪市投资80亿元开发嘎洒高端休闲养生项目；深圳市荣兴集团也要在景洪市投资80亿元，开发嘎洒旅游综合项目，占地超过10万亩。 西双版纳州招商局资料显示，西双版纳旅游地产投资额平均增速在云南省16个地州市中排名第一，开发热潮已经远超过大理、丽江和腾冲等地州。其中：云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司将投资100亿元建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑旅游度假开发有限公司在勐腊县投资200亿元打造勐仑旅游度假区；云南广晟投资100亿元，开发曼飞龙湖滨国际养生旅游度假新城项目；昱锦房地产开发有限责任公司投资100亿元，圈地7000亩打造勐龙东风旅游综合项目；中国平安与云南白药携手，投资150亿元打造国际温泉养生休闲度假项目，占地约2万亩。 西双版纳旅游地产开发已经升级到“百亿投资、万亩规模”阶段，大规模投资带来的是当地房地产市场的天量供应。相关数据显示，西双版纳2012年全年商品房成交面积达到131万平方米，大大超越开发旅游地产最著名的海南三亚的103万平方米。 景洪当地一楼盘项目负责人钱红雨表示，前几年景洪市的住宅均价一直在每平方米2000元左右徘徊，但世纪金源和万达项目的推出，直接将景洪的房价带入4000元大关。“西双版纳房价比起其他旅游城市仍相对较低，这是西双版纳楼市销售逆势增长的主要原因。”钱红雨表示，景洪市的住宅均价目前大多数在3500元/平方米至5000元/平方米之间，但与三亚等地动辄数万的房价相比，仍然是旅游地产投资的价值洼地。 而与价格快速上涨同步的是新增项目的不断上马，这导致开发商直接通过与旅行社共同合作开发客源的竞争。 当地统计局最新数据显示，2013年1~4月，纳入全州统计数据库的房地产开发项目有工作量的有262个，比2012年同期增加20个，其中新开工项目50个。 天量供应的背后，西双版纳的大部分开发商不得不面临的一个尴尬是：项目仍然举步维艰。景洪房产信息网数据显示，除了万达和世纪金源等几个大项目之外，不少项目多日都没有成交记录。 据不完全统计，目前这些在售的项目合计建筑面积已经超过1000万平方米，而过去三年西双版纳的年均楼市消化量在100万平方米左右。 “由于西双版纳很多旅游度假项目的整体规划和户型设计还停留在传统住宅阶段，同质化竞争也相当严重，作为度假产品的功能性缺失只能依靠拉客卖楼。”南兴地产机构的范小光表示，当地不少楼盘已经开始通过旅行社拉客卖楼，给予旅行社1%~2%的销售返佣方式。 与天量供应一起困扰身处西双版纳的旅游地产开发商们的问题，还包括高企的住宅空置率，有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。 在钱红雨看来，随着西双版纳的房价不断上涨，本地的购房者逐渐被挤出市场，外地购房者占据比率将越来越大，旅游地产的属性导致了当地住宅季节性的空置率高企。 “尽管房价同海南三亚等地相比仍有巨大差距，但一旦空置率高企必将影响购房者的信心，海南房地产开发也经历了大盘扎堆、楼价上涨、空置率高企，最后导致旅游地产泡沫加大，房价受挫等阶段，这是西双版纳房地产开发需要引以为戒的。”中原地产分析师张涛表示，相对云南其他区域来说，西双版纳的旅游地产开发模式升级已经刻不容缓。
