爱华网“若将‘香港模式’模糊定义为保障性住房与商品房比例为3：7，那么或许在‘新加坡模式’中，这个比例可以翻转为7：3.”SOHO中国董事长潘石屹判断说，在“9000亿”一揽子保障房计划出台之后，可能直接引导中国房地产市场从“香港模式”向“新加坡模式”转变。这与之前万通集团董事长冯仑的预估类似。
现在市值位列上市公司前几位的开发商大都以开发中低档住宅擅长，可是随着“新加坡模式”的日益明显，市场格局的改变将最终传导为大开发商开发模式的逆转：“中国城市住房自有率已经超过了80％。而其他20％，保障房就可以将其覆盖了。如果再限制家庭购买第二套住房，不仅居住条件无法得到改善，而且需求受到抑制，市场就会持续萎缩，继而带来行业情况大的调整。”
对此，有专家认为上述估计太过极端：“即使未来三年真的实现200万廉租房和400万经济适用房的增量，也只占全部住房开发面积的1/3左右，还远远谈不上改变目前中国房地产开发模式。未来保障依然只是从属地位，商品房仍是主导。”
“新加坡模式”将带来行业阵痛
“9000亿元的投入，700万套保障房，这是巨大的供应。普通住宅市场基本被保障房占领了，仅存的普通住宅在成本方面也无法与保障房站在同一起跑线上。”潘石屹接受本报记者采访时表示。
目前市场上对于9000亿开发出的保障住房可能占整个商品房开发比例的说法不一，有观点称40％，也有观点称50％，最高的估计为70％。潘石屹认为“9000亿”所带来的最终影响，就是从“香港模式”向“新加坡模式”的转变，此间普通商品房开发商的开发空间必将受到挤压。
从北京市房地产交易管理网显示的数字来看：目前可售住宅期房11万套，未签约现房住宅为3.32万套。对此，潘石屹称“这是一个正常的库存数量。去年北京成交一手商品房14.9万套。从房地产交易网的数据来看，在过去几年时间库存消化期基本都在一年左右。但如果政府再每年推出10万套保障房，市场供求关系的平衡就被打破了，不仅是数量上，还会在房价上反映出来。但这仅限于普通住宅。”
“行业格局大的调整带来开发模式的调整。”潘石屹对《第一财经日报》表示。因为目前看来，新加坡也没有大的私人性质开发商，因为政府拿走了房地产住宅市场中最大比例的一块市场，其他的开发商更多的是进行酒店、写字楼或是服务式公寓的开发，这些项目都不足以作为一家开发商成长为大型开发商的土壤。
“大型开发商如万科与碧桂园，都是在城郊大规模圈地进行住宅开发，可能一次性圈地几百平方公里，进行几万套甚至更多房源的开发。现在看来，这种方式基本会消失。因为这与政府目前的政策方向是背离的，政府不会对类似土地进行地价赔偿，类似的房源在保障房市场逐步完善之后，会缺少竞争力和生存空间。”
“市场的力量是巨大的，不能适应市场变化的开发商将被淘汰。目前住宅市场将出现巨大变化，这个变化主要是来自于政府大量保障性住房的供应。”潘石屹说。
关键是降低房价？
“9000亿保障住房投入计划，不会对未来房地产格局产生非常实质的改变，但其高调宣传，配合宏观经济形势，对目前房地产业直接影响就是对房价形成直接打压，众多原本计划购买商品房的消费者会持续观望，商品房销售量仍将低迷难振，必然有一批开发商不得不降价。”复旦大学管理学院产业经济学系副教授陈杰接受本报记者专访时坦言。
“商品房的房价两三年内都难以有力反弹。”陈杰认为这是比房地产格局发生逆转更可怕的现实情况所在。
“在中国，旧区改造一般都是通过吸引开发商搞拆迁盖新楼来融资，但目前楼市低迷，很难吸引开发商的资金。保障性住房投资收益低甚至是负的，从银行贷款融资也很难操作。所以我对这9000亿到底怎么准备筹资还是很疑惑。”陈杰说。
根据已有的统计，2007年全年全国各地用于廉租住房建设的资金仅为93.8亿元，且已经超过历史总和，主要来自住房公积金增值收益，其他渠道投入极少。1996年到2007年全国经济适用房投资额累计为5900亿元，今年前3季度各地新开工经济适用住房85万套，完成投资860亿元。到年底预计将超过120万套。
“保障住房，顾名思义，就只能针对最低和中低收入人群，最困难最需要帮助的那些人，不应该超过20％。如果大多数人都挤到保障体系中，就无所谓保障性了。”陈杰称。他计算所得出的结果是：按照目前的投资计划，保障性住房3年内投入将超过过去11年的总和。
“解决中国住房的出路绝对不是提高住房保障比重，而是要把商品房房价降下来，降到大多数人可承受的水平。或者说‘冻结’房价一直到平均收入升上去，达到跟现有房价相匹配。”陈杰说。
