爱华网如今看来，商业地产概念非常火爆，很多地产商均介入了商业地产，而且商业地产在金融危机过程中的影响不及商业住宅那么大。
为什么暴利的地产开发商也会纷纷介入商业地产呢？当然是因为利润比住宅还要高，产出周期短，投入资金少，投资的回报率是相当的惊人，比起暴利的住宅来说，商业地产更像是暴利他爹，赚得比住宅多得多。
如果是商业地产，拿华强北的铺位来说，月租是相当的惊人，我相信大多数人都有听说过赛格广告一小只有不足3平米的柜台最鼎盛时期喝茶费是40万左右，也就是说，如果你想从别人手中把这么小的地儿租过来的话，先交40万的转让费，然后，人家才权衡决定。其实这一点也不夸张，当然，这钱不是发展商赚，是私人下交易。赛格广场现在的铺金大约几百到几千/平米不等，我多次去调研的时候，柜台根本就不够，几家卖家站在一个只有不足4平米的柜台，后来才知道，大多数都是2家以上的商家，他们的租金按不同楼层，但最低都在3000元/半个柜台，均价达1500元/平米。
深圳赛格电子市场，是深圳赛格股份有限公司电子市场分公司（原名为：深圳赛格器材配套公司）于1988年3月创办，是中国第一家开放型电子生产资料市场。该场位于深圳深南中路与华强北路交汇处，附近一带是深圳电子零部件批发、零售的集中地。而珠三角对电子零部件的需求日增，亦有助赛格电子市场的发展。事实上，经过多次扩充发展，赛格电子市场是现在全国最大的电子产品、零部件批发中心，年交易额约300亿元人民币。
赛格电子市场总面积约为3万平方米，共7层商场。商场以专柜及铺位形式出租，现共有租户约1,500家。当中不少是来自广东以至其他省市的分销商及贸易商，也有部份是香港厂商或其相关公司的代表。有些商户在这里设立的销售点，除从事一般销售业务外，也为下游客户提供技术支援。此外，亦有一些小型供应商及贸易商设立的专柜，仅担当公司代表的功能。为解决付款、出具发票等问题，有些业者选择使用赛格电子市场提供的结算设施及服务。
赛格集团年报显示，赛格电子的年租金收入（约3亿）达到了赛格股份公司总体收入的20%多。
其实，在中国专业市场的形成是有其历史原因的，因为那时候交易的平台很少，政府会有意识的划个地方用来给他们交易，我曾经去过浙江余姚、温州、杭州、绍兴、江苏常州、南京、湖南长沙、邵东、广东广州、东莞、深圳、佛山、陕西西安、四川成都、北京、上海等地考察过很多的专业市场，这些地方都有全国著名的专业市场，如在浙江就有著名的义乌小商品城，是中国最大销售额最高的专业市场，绍兴的中国纺织城是中国第一大纺织城，余姚的中国橡塑城是中国第一大橡塑市场，邵东有中国最大的眼镜批发城，有中国最大的药材批发城……
李响曾在2001年一战成名，李响介入了东莞万江区一个商业地产的全程策划。2001年，全国各地的地产业欣欣向荣，房价开始向上升。深圳作为地产业的前沿阵地，活跃着一群地产商，当然也活跃着一群地产广告人。
李响介入该商业地产策划时，因为该项目之前为广州一家专业地产广告公司策划，他们除了投广告，设计标志，设计画册之外，似乎什么都不用懂就可以将地产搞定，因为那时的地产广告确实很好做，只需要了解地段，有好的户型，有园林似乎一切都不是问题，很快就销售完毕。但对于商业地产，地产广告公司没有接触过，原来以为很简单，但事实上才发现，原来根本不是一回事。
在非常危难之际，李响接手该项目的策划，投资商为台湾人，他们具有很强的商业眼光，他们发现商业地产在中国根本不成熟，有巨大的增长空间，他们直接从台湾引入概念，然后，在万江如今的华南MAIL旁边弄了一块地，然后，规划设计等等，筹备了1-2年时间，然后，01年时开工建设，将主体建筑完成时，广告投入不少，效果却几乎为0。而且，对于投资商来说，他们的董事长只是一个做鞋外贸的生产商，他们的副董长是台湾一建筑公司的，而他们的运营经理只是台湾某个商业项目的招商助理，可能说根本不懂东莞及大陆市场状况，也不懂得如何经营一家商业项目，就这样把自己推向一个失几之路。
李响在当时，也没有任何商业地产策划经验，而且，书店根本就没有相关的书籍，就连台湾的书也涉及很少。接手项目时，我深入的研究了地块，研究竞争对手，研究消费心理……
经过奋战，李响仅用了发展商不足2万元广告费，不到3个月，招商率却意外的高达80%以上，堪称商业地产界招商之奇迹。于是，各大报章刊载此案例文章，《一次漂亮的招商策划——哈客来数码广场策划纪实》作者/李桥林（百度搜索“一次漂亮的招商策划”仍然高达4000多篇），首先刊载在《经营者》杂志，然后，中国营销传播网，然后，被多家所谓的商业地产研究机构选录到《21世纪顶级商业地产策划》等多种商业地产策划书籍中，被作为业界最著名的策划案例在各种场合上进行解读与分享，更多是一些资料网将该文章编录收取网友费用，然后转卖给他们。
之后的2004年开始，N多的商业地产项目找到了我。第一个找到我的企业是惠州一家电子企业，老板为台湾人，知道哈客来数码广场项目的情况，当然也对该项目后来运作的情况有所了解，他准备在深圳南山投资一家电子电脑市场，但一点把握也没有。希望我们给他作前期的调研与论证，却因为前期策划费用等问题，最终该老板没有选择我，他的项目我继续关注，他的项目是被一家所谓的销售代理公司承接，帮助其策划了一个运动商场，并且帮他招好了租，如期开业了。只不过，租金收得很低，而且运作不到一年后，商场倒闭了，当我后来再联系该老板时，他表示，商业地产太难了，现在在惠州转做地产了。
后来，第二个接触我们的是东莞莞城某老城区的改造项目。然后是大连，北京，佛山等等。
但皆因为我只负责策划，不负责招商与运营，许多老板也从未认识到商业地产更需要策划的意义，所以我与很多项目的老板错失了创造新奇迹的机会。
而越来越多的销售代理公司介入了商业地产的策划与招商，他们只管招商入驻的企业，但根本不管到底应该如何定位，如何策划与如何运营，在招好商后立即撒，然后，追求自我利益最大化。所以，到最后，很多的投资方是血本无归，而销售代理公司却获取了暴利，因为行规是按一个月租金收取代理费的，呵呵，他们有办法叫商家交一年的租金，因为交的租金越多，免租期越久嘛。
李响在看到深圳地铁商场招租与规划时，就特别觉得失败会是必然，因为投资商始终被代理公司牵着鼻子走，代理商是追求利润最大化，因为代理商的利润是来自招商过程中的利润而非经营过程中所带来的利润。
我们从南方都市报报道来看，中信地铁商场又在重新招商，招商仍为代理公司？前景堪忧，因为至今为止，中信地铁已经运作了多年，投资商仍然没有搞清楚投资商要做哪些事情，能做哪些事情？这件事情能做成功吗？
商业地产的策划也不同于传统百货业，南方都市报采访某些专家的时候，他们认为香港地铁商城运作得相当成功，那原因很简单，一是因为香港的地方很小，必须向地下延伸，二是因为对于香港来说，是国际大都市，聚集了国际一流的规划设计与运营专家，他们自然可以做得很好。而商业地产在中国可谓相当的不成熟，没有直接可以依葫芦画瓢的榜样，所以，就有难度。
因为地铁商城也不同于传统的商城，一是深圳有无地下的习惯是一个方面，而重要的地下是否可以让消费人群有不同的感觉，这个非常重要。
在深圳，人行天桥比较多，人群习惯于走天桥，而不习惯于从地下通道。因为深圳人更喜欢接触自然与阳光。
但这并不等于地下就一定差，地下就得有地下的特色，地下的服务，纵观深圳地铁商业根本没有特色，再加上坐地铁消费人群的消费力有限，没能吸引到有车一簇，那当然只能是匆匆而过，没能实成消费力。
南方都市报记者深入走访了华强北、东门、中信、金光华、购物公园、世界之窗等几个规模较大的地铁商城，其经营现状与整体规划乏善可陈。
就像一个魔咒，让这个伴随深圳地铁成长了四五年的地下商业依然像一个怪胎。管理无序、租金昂贵、业态杂乱、有人气无生意的弊病随处可见。而归结到深层的因素，则体现出深圳在地铁商业规划和人文气候的调节上的苍白无力。在不少经营者和物业管理专家看来，急功近利的心态“出卖”了深圳地铁商业的锦绣未来，隶属于无数小业主的商铺断送了与规范管理的缘分。除了物业归属、整体规划的“硬伤”外，消费习惯使然导致深圳人“地下情结”不足则是一大“内伤”。甚至一些城市商业研究专家对深圳直言不讳：像这类商业只能叫“地下商城”，而不能叫“地铁商城”。一些有识之士对此疾呼，深圳需要沉下心营造出真正属于深圳特点的地铁文化，而不仅仅是冷冰冰的交通工具。
1 管理乱
商家玩“轮流坐庄”
似乎深圳地铁商城的商家都像在玩“轮流坐庄”的游戏，合同到期或者还没有到期时，就迫不及待地撤出，然后像走马灯似的再换一批商家上场。
在购物公园站A出口，记者看到地铁商城大部分商铺处于关门停业状态。做女士时尚饰品生意的lily告诉记者，她是去年8月份签约进驻该商城的，但现在恨不得赶紧撤出，“签了一年的租赁合同，等合同一到期就马上撤出，这里人流是很旺盛，但几乎没有什么生意，因为那些都是匆匆过客，基本不停留。”lily说，其实之前有很多商户都已经换了，她算是较晚进驻的，要不是因为有押金被扣留着，早就走了。
中信地铁商城也失却了以往的光芒。记者踩点看到，前段时间还营业着的商铺均已关门，少数商铺挂着跳楼价大甩卖招牌还在营业着，也有少数商铺正在进行新一轮的装修，据了解是刚刚签约进驻的商户。
在停业的商铺中间，美联物业摆着一张台接受商户咨询租赁相关事宜，十分显眼。该中介机构工作人员林春花告诉记者，他们代理了该商城约1/3业主的招商业务，而另外的商铺则由金地置业和业主自己招商，“没有一个统一的招商，每个业主心中都有各自的如意小算盘，不可能统一定位与招商，这些物业已经不属于地铁商城，产权分散在100多位业主手上，导致管理上很混乱。”林春花称。
与此相联的是科学馆站A出口处的中信地铁商城。记者发现，这里正在招商阶段，几乎每一个商铺的门面上都贴着一张纸，上面要么写着业主自身的联系方式，要么写着某中介的联系方式，招商方式与主体都不一样，而究竟该怎么招商也没有统一的规划与管理，全凭各自业主的想法。
2 业态杂
地上地下互抢生意
如果你逛过华强北潮流前线地铁商城，一定会有这样一个概念：一楼与二楼商铺的所做的生意有很多是一样类型的，逛了其中一家，就没有必要再去逛相同业态的第二家了；打着潮流前线的定位与概念，很多商铺商品却并不潮流，甚至档次显得特别低与杂。
一个更为奇怪现象是，华强北本身就是IT电子产业的集中地，名声在外早已多年，开业时间不算长的潮流前线地铁商城很多商铺也将电子产品作为主打，大有抢生意之势，莫非在华强北除了做电子生意就没有其他生意可做了？在一些业内人士看来，同质化恶性竞争是华强北的一个通病，如今则扩散到地下。
当然，业态杂的问题并不只是华强北。东门老街站的地铁商城看起来“热闹万分”，商铺布置几乎没有很严格的区分与格局划分，并且有些还很“方便”，譬如卖牛仔裤商铺旁就是糖炒栗子、自制自烤蛋糕，“这样也很便捷啊，买衣服的同时还可以顺便吃吃东西。”阿强边给顾客称糖炒栗子边笑着回答说。
中信地铁商城因其旁边就是定位高端的大型shoppingm all，其整体装修与招商均属于较高档次，业态也算还不错，有美食、小吃、服饰、鞋子等商铺。但记者观察发现，因规划不够合理，商铺少得可怜，连所谓的美食坊里面也仅仅有到处都可看见的日本寿司、韩国泡菜、台湾小食等，没有什么特色。
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3 生意淡
人气成为尴尬咒语
有人气无生意，这是商家大忌。这个咒语如今让地铁商业的经营者们感同身受。在记者走访中发现，几乎所有的地铁商城里的商家均表示地铁生意难做，有些甚至连租金都快交不起了。
地铁购物公园站地面商圈有大型购物中心cocopark以及成熟的写字楼、住宅区、酒吧街等，而且该站还是地铁与公交的中转站，人流旺盛自不必说，但位于地铁A出口旁的地铁商城似乎与周边的旺盛景象绝缘。记者看到，商城冷冷清清，大部分商铺处于关门状态，而开门营业着的商铺也没有什么人气，店主要么玩着手机，要么在网上玩游戏。
“这里的人气是很旺盛，但都是匆匆过客，基本不停留。我今天坐了一天，就做了十几块钱生意，每个月租金要6000多元，你说我怎么活。”开时尚饰品店的sasa表示，要不是当时没有了解清楚就租赁了该处商铺，我是绝对不会来这做生意的。
在华强北潮流前线地铁商城，人流更加旺盛。记者发现，很多商铺的老板基本处于闲聊状态，偶尔会有一两个人进到店里也懒得招呼，“现在很难赚钱，更别说怎么做大做强了，能维持日常运转，交完租金、水电等，所剩无几了，主要是靠以前的老客户帮衬。”位于二楼售卖运动服饰为主的某商铺老板娘告诉记者，她的商铺位置偏一点，租金也相对便宜，一楼同样面积的租金要比她的贵一倍。
而在东门与中信地铁商城记者得到几乎相同的回答。“东门以卖便宜的商品为主，主要靠量取胜，而现在也是勉强维持；中信地铁商城则因近期的停业整顿很多商铺关门大吉，更别谈做生意了。”
焦点探讨
急功近利
地铁商铺不该售卖给小业主，应统一管理？
没有一个整体的前期市场，商城规划与招商目标，则很难在营业后获得好的收益效果，而产权不统一，则是不能统一管理的根源。
华联地铁商城邹雪梅总监认为，“不管是地面商城，还是地铁商城，都要有一个统一的经营与招商，不能够卖，卖了之后很难协调与控制，那么多业主各自有各自的利益考虑与想法，无法统一，而且在对外宣传与推广时也不能有清晰的概念给到消费者。”
据记者了解，中信地铁商城之所以停业整顿，是因为三年返租时间到期，各业主收回商铺重新招商。这些商铺的重新招商基本上处于各自为政状态，部分商铺业主自行招商，有些则是委托给中介机构代理招商。“物业管理属于中信地铁商城，而具体的整体定位规划与招商等工作则不再参与。”中信地铁商城相关负责人称。
实际上，华强北、东门、购物公园等地铁商铺都存在类似问题。在行家看来，深圳地铁商城大部分商铺都被卖断，很难有统一的规划与管理。“定位挺乱，华强北是电子城概念，而地下商城的营销模式落后，管理不到位，其楼上楼下的商铺有很多重叠，实际上浪费了商铺资源。”华强北商会会长黄建跃向记者坦言，实际上地下商城的营业面积不需要大，但配套的思路要做好，把规模缩小，把品牌规划起来。
“金光华地铁商铺则属于金光华物业完全所有，所以在商业业态与地面商圈能有较好的互动与互补，能够有较为清晰的定位与招商，经营效益明显优于其他地段的地铁商城。”邹雪梅如是说。
造血不足 地铁商城缺乏主题创新能力？
事实上，从各个地铁商城商户不断地进进出出可以看到，各个商城也在围绕着其自身的主题定位在不断地选择着合适的商户。
华强北商会会长黄建跃进一步告诉记者，华强北地铁商城定位于潮流前线，其商户也在不断地往该方向靠拢，“开业初期，该商城为了尽快让商户进驻，以较低的价格吸引到华强北做电子生意的商家进驻，后期经过不断调整与筛选，逐步往‘潮’的概念发展。”
在深圳市世方物业咨询有限公司总经理张平看来，主题化经营模式是深圳地铁商城最薄弱的环节，他认为地铁商城应以便利性业态与主题化作为重点才是出路。“便利性业态主要是满足消费者乘坐地铁时购物的方便，而主题化则是给予消费者清晰的概念，直接明了地告知，不同消费人群自然会对号入座，前来消费。”
而在记者走访中也发现，大部分的地铁商城在主题创新能力方面远远不够，很多同质化或者完全不搭的业态类型拼凑在一起，靠消费者自己去发现。
其实每一个商业业态从其开始到成熟，都有一个商家轮换的过程。中原地产商业铺营运总监潘芝华认为，像东门前期、潮流前线前期等，刚开始进驻的商家没有经验，需要一个调整的过程；中信地铁商城前期以服饰为主，后面业态也有一个改变，引进美食、小吃等。
内伤作祟 深圳人缺乏“地下情结”？
除了上述物业归属、整体规划的“硬伤”外，深圳人的地下情结不够则是一大“内伤”。在记者随机调查的10名不同年龄层与工作的消费者中，仅有1位高中生表示有经常去地铁商城逛，而其他人则都是匆匆而过，不会特意到地铁商城购买商品。
“地铁商城的商品给人的概念就是便宜，对其商品质量与实用性没有信心，还是习惯到传统的地面商场消费。”在外贸公司上班的李杨告诉记者，地铁商城没有逛街的环境，给不了购物的心情，而且因为其店铺很小，本身地下就比较压抑，没有地面商场的那种空间感与视觉享受。高中生小张则表示会经常跟同学去东门与华强北的地铁商城消费，“我们的消费能力有限，对便宜但又稍微精致的商品会更感兴趣，这些商城里面的商品种类也挺丰富，能淘到心仪的商品。”
而在中原地产商业铺营运总监潘芝华看来，主要还是目前的大环境不能引导市民的消费习惯，地铁线路的开通才短短几年，而不同定位的购物商场不断冒出，在消费者的概念中，到购物商场消费是主流与习惯。
根基尚浅 深圳地铁文化崛起有待时日？
“深圳地铁开通时间才短短几年，线路也不长，关内与关外没有形成联动。”潘芝华称，地铁还没有成为主要的交通工具，特别是关外完全没有覆盖，没有将其便利性与快捷的特点体现出来，还需要很长的时间。
目前的地铁网络还不完善，等到2011年后，地铁真正成为深圳人出行首选的交通工具，地下行走习惯养成后，地铁商业必定会兴旺起来，地铁网络整个成熟之后，邹雪梅表示，任何一种商业都需要时间培育，不可能一蹴而就。
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕则表示，与北京、上海、广州或者国外相比，应该说深圳还没有什么地铁文化，“目前地铁的里程还远远不够，地下出行没有成为主流，导致地铁不能成为一种文化空间而受到关注。”高海燕说，他自己在北京就特别喜欢坐地铁，特别喜欢北京地铁的书报摊，很丰富，“书报摊的存在本身就是一种交流的过程，也是文化流动过程；在国外，乘坐地铁购买书刊已经是一种习惯动作。”他认为，在观念上应当把地铁空间作为一种公共空间去营造，同时地铁管理本身也需要多一些宽容，譬如可以让流浪歌手、涂鸦、餐饮等代表不同文化元素存在，假以时日才能真正营造出属于深圳特点的地铁文化，而不仅仅是没有表情特点的、冷冰冰的交通工具。
个案素描
蔡澜美食坊的衰弱之路
喜欢美食的消费者相信对于当年红极一时的蔡澜美食坊仍记忆尤新。业界普遍认为，该品牌的进驻能够给予中信地铁商城注入一针强心剂，丰富业态模式，带动相关人流与消费。
而近日记者走访发现，地铁商场二层的蔡澜美食坊已显萧条疲态，多家食肆关门或勉强维持。业内人士分析称，其定位与初衷想法都非常不错，但因为该地铁商城本身的商业业态不够丰富与给予人流支持，加上其本身在外层美好概念的包装下，没有引进特别甚至是独特风味的餐饮企业，导致其渐渐衰落，“将商业区地铁上盖的物业，以及地铁和商业区之间的过道走廊成功开发成为商业餐饮区域，这种巧妙的空间利用思维发掘了过道空间的商业潜力，非常值得称道。美食大家蔡澜代言，为本来空间界限不清的地铁过道空间划分了界限，都属于非常棒的创意与想法。”
据记者观察，对中信地铁本身的结构与特点没有了解清楚，也是蔡澜美食坊衰落的主要原因。港置地产工商铺区域总监王琪表示，一个商业模式的成功不仅仅要其内部首先有特色，还要与其同地段的其他商业业态形成互动互补，唱独角戏的年代早已远去，唯有整合才是出路。
他城借鉴
“只租不售”，开发商拥有绝对统一管理权
据记者了解，国内目前有北京、天津、上海、广州、深圳、南京和香港等为数不多的几个城市开通地铁，具备成功地铁商业经验的城市更是寥寥无几。
比邻深圳的购物天堂香港拥有地铁商铺运作的成功经验，港铁被认为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。业内人士介绍，香港地铁网络沿线分布着30多个购物中心，占香港购物中心的60%，地铁的便捷使跨区消费成为普遍现象。其中一个成功经验是地铁和上盖物业实行联合开发的模式，集地产开发、商业物业开发与商业经营于一身。值得一提的是，与深圳截然不同，目前香港地铁商业基本上都采取“只租不售”模式，香港开发商拥有绝对的统一管理权，首先考虑的是如何在短时期内吸引商场进驻，把商场做旺。据观察，香港地铁上盖商业都有着鲜明主题，通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细选，对于过时或不适合的商家进行淘汰，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商aihuau.com业物业、租客和顾客三赢的局面。
除香港外，另一个值得深圳参考的模板是上海。据介绍，目前上海已经成形的大型地铁商圈有徐家汇、人民广场、中山公园和新上海商业城。这些站点已经建立起地上、地下相结合的商业地产市场。此外，上海南站在原有6万平方米商贸面积的基础上，继续向南北两个地块拓展。而未来重点的发展区域有浦东新区的东方路站、卢湾区的打浦桥区域，以及黄浦区的老西门板块，而人民广场和徐家汇也将随着轨道交通站点增多，继续扩大规模。
按照上海申通地铁资产经营管理公司有关人士的经验介绍，轨道商业规模在不断扩大的同时，其商业经营模式也在不断优化，并注重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接。上海的轨道商铺从此前的便利店为主导经营模式，到现在根据各自特点精确定位，上海的“轨交商业”走了十个年头。 不过，据记者观察，上海地铁商业存在问题，比如地铁商城的规划欠合理，经营项目雷同，功能定位不明确。
李响支招
作为曾经的商业地产策划先锋，李响认为，第一是投资商的观念问题，无论是卖还是租，其实，只要能帮业主赚到钱，统一规划与统一招租是相对简单的，而且也能做到。
投资商必须转变思路，商业地产运营得好了，结果是暴利中的暴利，但如果经营不好，是巨亏的。
第二，投资一商业地产需要5年左右的战略目光
第一年是业态规划、设计、筹备事项及招商
第二年是持续招商、开业及初步运营
第三年是持续招商、调整、运营、熬过困难并积极筹划一些与消费者互动的活动
第四年走过冬天，开始顺利进入一种相对稳定的状态，固化一些运营手段，如定期的活动（什么文化节啦，感恩活动啦等等）接着调整，探寻一套可持续发展之路
第五年，进入赢利最好的春天，并且可持续下一个五年，当然要积极筹备5年应战计划。
第三，要尊重专业，聘请外脑，而非叫外脑帮你完成任务
专业的代理公司只会在招商阶段做得不错，但运营等方面，他是不会给到投资商真正有效的解决方案，既然如此，专业的职化团队很重要，他们去做执行，而外脑就是顾问帮你献计献策，这样才能更长久。
对于专业，要相信，对于市场的研究与把握，外脑更专业，对于业态的把握与形式，我们有更多的发言权，要在市场中进行突围我们有我们的利器，并不是有经商头脑的人都可以抓住本质的，所以，社会分工是合理的，不要到最后失败之后才来探讨源头是错的这样低级的问题。
