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到2008年，市场越发关注财务状况每况愈下的两大住宅金融机构——房利美和房地美。尽管它们经年来屡屡犯错，但还不算是美国房产泡沫的始作俑者。而2008年夏，它们受接管却触发了世界性的金融恐慌。 房利美和房地美只是21世纪头10年次债热的一个缩影，真正祸首应该是私有放贷人。在2004～2007年次债热的高点，私有放贷人持有次债和次优债总和的75%（见图1-7），11而具政府性质的房利美和房地美，联邦房地产管理局只持有余下的25%。 2006年，私有次债和次优债总量达到耸人听闻的6000亿美元，要知道，6000亿是美国人银行信用卡的额度总和。相比之下，政府性质的贷款人只在同年放出了1000亿美元。甚至在2007年，房市已开始动摇时，私有贷款人还发了总和为3000亿美元的次债和次优债。 正是这些举动造成了房利美和房地美占房贷份额急剧萎缩的结果。2002年年初，两家机构发行和担保次债量占总量的54%。到2006年夏，份额跌到了40%（见图1-8）。市场份额走低也无形中打击了外界对房利美、房地美制造房市泡沫的质疑。实际上因果正好相反，是房产泡沫令两房式微。图 1-7 非政府性质的房贷份额（%）资料来源：Equifax,Moody’s Analytics.图 1-8 房贷份额（%）资料来源：Federal Reserve Board Flow of Funds,Moody’s Analytics. 当然，房利美和房地美也并未以先见之明来做全线收缩次债的决策；而是在监管部门要它们承认会计违规后才开始收手。况且，房利美和房地美也并非贪婪的私有贷款人的对手，证券化可以使私有贷款人提供给房贷人绝对优惠的低利率以及令人难以置信的条款。2006年，隶属私有贷款人的近半贷款无需任何首付和申请资料。即使国会部署了激进的提升低收入和少数民族家庭自有住房的目标，房利美、房地美也并未参与其间。 在金融恐慌中两房扮演了重要角色。随着2007年情况恶化，私有次债有所收敛，两房却试图重新上位。彼时会计作假的记忆已模糊，而政策制定人又把解决房市问题的重担寄托在两房身上。实际上两房的发贷总额在2008年达到巅峰1600亿美元，而被监管部门托管也恰恰在同一年。可见两房是在错误时间杀回房市。 以行业标准来衡量，两房贷款的坏账率仍然处于低位，但坏账数目在攀升，并且开始危及并不充裕的资本储备。普通商业银行每1美元资本金要设10美元准备金，而两房的比率高达1：70。因为房贷是面向最高信用级别的借款人，所以监管部门并未苛求两房的准备金率与普通标准看齐。可如今放宽了贷款标准，不幸两房的储备就入不敷出了。 投资者担心两房朝不保夕，两房股价应声落地，外借成本随之高企。决策人仍需两房回稳房市，而两房却难以放宽房贷额度。没办法，只有提高贷款利率。 2008年7月，财政部长亨利·保尔森（Henry Paulson）旨在增强投资者信心，再次重申并提高了房利美和房地美的贷款额度。而投资者的受用是短暂的，然后继续深信两房在走不归之路。2008年9月初，在财政部的支持下，联邦住房金融局正式接管房利美和房地美，把它们收归国有。12人们说两房带“政府背景”，原因是其原先公私混杂，而今它们彻底收归联邦政府。房利美和房地美的债权人得以保全，而股东却颗粒无收。
