爱华网资产负债率 近期楼市高热，销售旺盛，房企们无不憋足了劲往上冲。 然而《中国经营报》记者注意到，急剧扩张使得部分房企的负债率快速攀升，近期房地产市场甚至出现上市房企向影子银行融资的案例。
业内认为，在未来调控尚未明朗，而国内流动性开始趋紧的背景下，谁在豪赌？ 难掩扩张冲动 急剧扩张的结果是导致房企现金流的萎缩。 借道影子银行 银行趋势是越来越集中于几个大型上市房企，即使是有海外背景的上市房企也未必受银行待见。 “最近确实有一家香港上市的房企向我们递交了借款申请。”近日，东莞一家民间金融机构的负责人林向东（化名）向记者表示。这是珠三角一家典型的影子银行，经营的业务包括私人借贷、各类型委托贷款等诸多业务，其共通性是利率远超银行同期贷款利率。 “（借款）年利率基本都在20%以上。”林向东告诉记者，这家总部在深圳的上市房企由于融资规模较大，利率可能有所下浮，“以往我们的客户主要都是中小型的房企，没想到大型房企也开始利用我们这条渠道。” 记者拿到一份盖有公司印章的借款申请书，显示该房企计划以粤东一个三线城市的项目土地做抵押，向该影子银行融资20亿元。该申请书如是陈述：“公司经营状况良好，管理能力较强……为扩大经营规模，做大做强公司，开发新的项目。但公司流动资金不足，根据公司目前的发展需求和今后一段时间的发展趋势，申请项目借款和流动资金五年期借款20亿元，一次性到位。” “具体细节我们还在商谈中，但（借款利率）肯定不会低于17%。”林向东向记者透露。而熟悉流程的业内人士推断，再加上一系列的居间费用，这笔民间贷款的利率或达到18%以上。 让人不解的是，虽然近十年房地产宏观调控不曾停歇，但上市房企一直都是银行的宠儿，香港上市的企业更是拥有海外的融资通道。再不济也还有信托融资、委托贷款等一系列的后续手段，为何需要借力民间资金的通道？ 记者从银行系统处了解到，尽管2013年楼市销售良好，但开发贷的发放一直非常紧张。广东建行的一位信贷员表示：“从6月开始出现‘钱荒’后，开发贷的额度就一直非常紧，即使顺利批复也不一定有额度放款，还要考察房企存款贡献度、股东背景等等因素。” 据悉，银行趋势是越来越集中于几个大型上市房企，即使是有海外背景的上市房企也未必受银行待见。 另一方面，虽然海外渠道一直为香港上市房企所青睐，但近期海外融资渠道也一直趋紧。“在海外发行的优先票据需要获得机构评级。”亚银国际首席分析师李大伟告诉记者。而海外投资者非常“势利”，往往是有独到经营模式，且经营、负债数据良好的公司才受到追捧，比如2013年一季度万科发行的海外债券票面利率低至2.625%。 但另一方面，一些经营数据不理想的公司利率则非常高，“往年有部分案例的融资利率高达13%以上。”李大伟表示。此外，由于近期境外资金回流美国的趋势明显，现在就更不是海外融资的好时机。 “相对于其他融资方式，我们非常灵活，即不限定资金使用方向，放款速度也快。”林向东认为，这也许是上述上市房企寻求与民间金融合作的考虑之一。 房企之所以急于圈钱，最重要的原因是土地扩张。与上述上市房企一样，今年上半年富力地产（2777.HK）先在上海虹桥拿下25万平方米的地块，随后又在长沙、贵阳、无锡等城市收下570万平方米的土地。统计数据显示，其上半年合计拿到780万平方米，金额高达127亿元。 而2012年全年，富力仅新增4块土地，总建筑面积为153.2万平方米。 无独有偶，在土地市场呼风唤雨的还有同样在香港上市的佳兆业（1638.HK）。2012年该公司的销售均价为6730元/平方米，但今年上半年其获取土地的平均成本就达到6935元/平方米。 2013年上半年，佳兆业同样大手笔扩张，在广州、上海等地造就了数块地王。中报显示佳兆业独自花了86.5亿元储备了125万平方米的土地，另外又与关联公司广州裕瑞以45.6亿元拿下广州南玻地块，值得一提的是，该项目仅地价就已经超出周边在售项目的均价。据易居中国的一份不完全统计显示，截至8月31日，佳兆业全国的拿地金额已达到159亿元，而今年上半年佳兆业的营业收入不过70.16亿元。 急剧扩张的结果导致了房企现金流的萎缩，财报显示，佳兆业2012年上半年经营活动产生了2.05亿元的现金流，2013年同期则为-16.82亿元。这显示该公司必须借助其他融资来支付扩张的经营活动。2012年年中，佳兆业的资产负债率为73.71%，到今年同期已上升到78.78%。 富力也是如此，半年报显示，该公司的净负债率达到100.9%，环比去年年末增加了14个百分点。对此，国泰君安分析师余立峰表示，净负债率提升是因为公司借款的增长幅度大于销售回款的增长比例。而富力管理层则表示，负债增长是在“预料之中”，随着销售回款加快，预期年末可以有所改善。 8月29日，富力宣布在国内发行本金总额不超过60亿元人民币的境内公司债券，债券期限5~10年。据悉，这笔公司债主要用于补充公司营运资金、取代部分银行借贷及优化公司财务结构。 而业内人士分析，这或是一次“借新还旧”的融资安排。2009年与2011年，富力分别发行了两次总额超过80亿元人民币的优先票据，而这两笔票据均在2014年到期。 业内人士认为，在海外融资窗口逐渐关闭，而证监会有意放宽国内融资的背景下，富力选择将此次债务规划安排选择在国内进行。但前提是，此次债券的发行必须得到证监会的首肯。 举债暗藏风险 宏观数据显示，国内流动性压力较大。更让房企担忧的是，银行对消费者的房贷有越来越紧的趋势。 值得注意的是，并非所有的房企都选择举债扩张。中报显示，万科、华侨城、金科、金地四家房企的资产负债率合计为77.83%，环比增长了1.42%，但是在剔除预收款后，资产负债率为45.84%，较年初下降了1.12%。同样在香港上市的恒大地产，其净负债率由2012年年末的84.2%下降至2013年年中的58.4%。 重点房企之所以可以降低负债率，与2013年上半年良好的销售情况关系密切。数据显示，一线城市房价同比涨幅达到18.8%，北上广都再现了“日光盘”。碧桂园总裁莫斌就表示，碧桂园2013年一直坚持所谓“新盘开售789”的策略，也就是第一次推出的时候有80%的推货量，一周去化率（一定时段的销售率）达到70%，一月内达到90%。 在房价高涨的同时，地价也不断被抬高。9月北京农展馆地块凭借7.3万元/平方米的楼面价成为全国单价地王，苏、杭、沪都有地王面市，这都使开发商担心将会有更严格的调控政策出台。 近日有消息称，住建部约谈了7个房价上涨较高的城市，住建部督察组将在10月抵达地方严查限购、限贷的执行情况。而业内人士认为在三中全会前，或有新一轮调控政策出台。 不过在记者采访的开发商中，普遍对于新一轮调控较为乐观，认为出现“一刀切”式调控的机会比较小，而且会更着眼于市场化的调控。 “现在我们最担心的是流动性问题。”国内一家龙头房企的总裁助理表示，宏观数据显示M1与M2两者的差值近三个月逐步下降，反映出国内流动性压力较大。 更让房企担忧的是，银行对消费者的房贷有越来越紧的趋势。记者咨询了广东十余家银行，全部表示首套房贷已取消优惠利率，而且普遍利率有所上浮。一些中小股份制银行更是表示已暂停房贷受理。民生银行、平安银行都表示已经没有信用额度，何时恢复办理房贷业务暂不清楚。 与此相对，二套房房贷则更为困难，有些银行甚至要求贷款利率上浮20%。即便通过了审核，银行发放了同贷书，放款时间也难以保证。“运气好的话今年年底前能拿到款，运气不好的话可能要到明年。”国有银行的一位信贷负责人如是表示。 对此，中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌曾表示，流动性除了会影响房企融资，也会影响房企的销售回款，从而绷紧开发商的资金链。 举债扩张的房企是否已经预留出足够的腾挪空间？这是来自业内共同的疑问。
