爱华网活动策划：李和裕
第一演播室
中国证券网
活动策划：李和裕
主持/整理：李和裕
嘉宾：世邦魏理仕上海投资部董事 周永胜
上周传出消息，有关设立房地产投资信托基金（REITs）的方案已经获得国务院批复，只要确立其实施细则，此方案便可出台。据悉，10月初，相关部门开始征求REITs方案的意见稿，并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕，获得了国务院的批复，具体实施方案可能在年底或者明年出台。业内认为，设立REITs有利于拓展房地产商的融资渠道，减小房地产商对银行信贷的依赖。本周，我们邀请业内人士与大家就这一话题进行交流。
集小钱办大事
主持人：REITs的性质、功能和操作流程大概是怎样的？
周永胜：房地产投资信托基金属于不动产证券化的一种，即房地产商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。事实上，我们曾在国内协助一些信托公司做过类似REITs的信托产品，但相比正式的REITs，这些信托产品不上市流通，缺乏流动性，只能以项目一期二期接力式地募集资金，来满足项目长期经营的资金需求。同时，所能够募集资金的份额及其资金规模都有很大限制。也就是说，相比较之下，REITs在流动性、资金规模、资金的长期性上都会更强，更符合商业房地产长期持续经营的资金需要。
而从目标物业选择来看，REITs总是选择成熟物业，也就是能获得稳定的现金流即稳定的租金收入的物业打包上市。因此，优质的商场成为首选，写字楼、酒店等商业物业也可以；同时，打包资产有规模要求，入门门槛最低几亿元人民币，大的可以达十几亿几十亿。从我国香港、新加坡、美国等成熟的REITs市场看，资产包中的商业物业的出租率一般要求80%-90%，其实就是基本满租；年收益率一般在7%-8%，还要扣除1.5%-2%的税收、管理费等成本，这样，年租金回报率平均在6%左右。
从流程上看，发行REITs需要对打包物业进行资产评估定价，通过审批、发行推广给投资者。REITs的投资者也会包括一些机构，如保险公司、退休基金、企业年金等机构投资，但REITs总体来说是解决了中小投资者投资大型商业物业的市场通道问题，也就是集小钱办大事。中小投资者获得了长期稳定的投资渠道和投资回报，大型商业物业解决了长期经营所需要的稳定的大规模资金需求。可谓各取所需，皆大欢喜。
市场兴趣盎然
主持人：据您所知，市场对REITs感兴趣吗？
周永胜：市场等了很久了。事实上，业界一直想做REITs，只是因为政策阻碍。虽然目前宏观经济形势不算景气，但如果REITs上马，我们并不担心会冷场，因为有效需求已经很大。一方面，房地产商融资意愿强烈，银行贷款受到控制、预售回款放慢、上市融资节奏放慢等多种因素作用下，房地产商资金链日益紧张，不少企业已从境外基金、国内基金、信托产品上挖掘融资渠道，而且愿意承受的融资成本比REITs高得多。而REITs能够提供给房地产商更稳定的长期资金支持。所以，一旦REITs被放行，相信乐意参与的企业尤其是商业地产开发商会如雨后春笋般冒出来。
其实一些大企业已经早就动起来了。那些拥有大量商业物业的开发商尤其希望借REITs政策东风，能够率先推出REITs产品；还有一些拥有大量商业物业的业主，如百货集团等也在等待推出REITs产品；另有一些金融机构已经在积极寻找和储备合适的商业地产物业，就等政策放闸后，将资产打包发行REITs。
另一方面，REITs比我前面提到的类似REITs的信托产品发行更高效、更简化、管理更规范，是一个很好的吸引中小投资者投资大型商业物业的通道，所以，我们也相信REITs面市后能吸引到各方投资者，尤其是大量的偏好长期稳定收益的中小投资者。
勿忘加强监管
主持人：REITs这一新的融资渠道会对商业物业市场产生影响吗？在国内推行还有哪些关键问题需要解决？
周永胜：融资新渠道应能调动起中小投资者和房地产商对商业物业的投资热情，带动商业物业市场扩张，正所谓各取所需，生逢其时。事实上，正是因为资金问题，国内不少商业物业由于缺乏长期稳定的资金支持，短期化行为很严重，缺乏长期、专业、优质的运营和管理，包括大型物业分拆出售导致产权分散，与商业物业所要求的规模化、专业化相距甚远，直接的结果是投资收益率大打折扣，也严重影响了投资者的信心和热情。
所以，从资金和物业相匹配的角度上讲，我认为REITs能促进商业物业市场的稳定健康发展。长期稳定的大规模的REITs资金与商业物业相结合，投资者可以委托专业机构提供更专业化的经营和管理，开发商也可以更加乐意投入更多资源运作好手中的商业物业，使其长期产生稳定收益和升值。REITs所投资的商业物业的租金在不同阶段会有所变化，但总体来说是稳中有升的，也就是说REITs的风险往往是比较低的。
在这个节骨眼上政府重提REITs，也和扩大内需、拉动投资的政策方向吻合。当然，管理层需要正确认识到REITs的功能和利益，同时要构建起完善的法律框架，并加强监管，以推进REITs市场的持续性发展。
