爱华网国外禁止房缺介入手术 未禁止企业介入一级开发 土储中心否认收权
采访·撰文/汪洋 一则报道将北京市土地整理储备中心（以下简称：土储中心）推向了风口浪尖。 10月26日，一则关于北京土地市场正经历一场重大变革的新闻报道在网上广为传播。报道中说“5年内，北京土地一级开发将全部收归政府”。 “这两天不断有开发企业打电话或亲自来访，问我们到底怎么回事，这给我们带来了不少负面影响。这个说法不准确，有失偏颇。”土储中心办公室工作人员在接受《数字商业时代》采访时说。 上述工作人员介绍，目前北京的实际情况是土地一级开发中以市区土地储备机构为主体的比较多，比例大约是70%左右，但并没有禁止企业从事土地一级开发。现在一级开发主要的模式还是政府主导的市场化运作，也没有规定5年内收归政府。只要企业愿意做一级开发，可以申请，只要是符合条件，符合政策规定的，并且后面考虑到具体、妥善的措施、方案，都是可以做的。 其实，坊间一直不断有土地一级开发收权的传闻。2007年，北京市场曾盛传北京市政府考虑收回土地一级开发权，改由一个或几个大型国有企业统一进行，此说法遭到时任北京市国土局局长安家盛的否认。 之所以不断有这种收权传闻，与土地一级开发难度过大，企业积极性不高有关。主要是企业自己做一级开发难度比较大，因为涉及整体拆迁等诸多问题。土储中心资料显示，近三年以来，一级开发招标呈现下降趋势。2007年达到14例，2008年则减少到9例，而今年截止到目前，仅只有1例是招标一级开发商。 除了企业自己做一级开发难度比较大之外，利润低、无利可图也是开发企业一个重要的考量因素。中国人民大学公共管理学院曲卫东副教授认为，土地一级开发收权的重要原因可能是企业不愿意做。通常而言，企业做一级开发的动力是希望能通过做一级开发来帮助他们获取土地，但是现在土地都是公开拍卖的，对他们拿地并没有帮助，因此，动力不足。此外，土地一级开发的利润不高，根据招标确定的原则，进行土地一级开发的企业利润率不得高于8%。 公开信息显示，截至10月底已经有13家银行给土储中心巨额授信1510亿元，专款用于一级土地的开发。有媒体报道称，土储中心正在逐步将土地一级开发权收归政府，这其中除了有控制土地出让速度、维护地价的考虑之外，也似乎难以避开贷款政策风向变化、避免资金直接划拨给交易对手的原因。 不过，对于“未来五年内，北京土地一级开发全归政府”的说法，业界的反应似乎没有想象中那么大，多位开发商都表示这在其意料之中，“今年仅1例一级开发招标便说明了问题”。潘石屹更是乐观地表示，这一“土地一级开发全归政府”措施对房地产行业的影响是积极的，因为“可以让二级市场更公平、更透明”。潘认为，对房地产市场的影响，重要的是一级开发后土地能否满足市场对房屋的需求。 土地一级开发 所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。
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