爱华网《投资者报》研究员 周俊 经过2008至2009年之交的小幅回调之后，北京房价在今年下半年又开始了一轮脱缰式的回升，意料之中，各界呼吁政府调控房价之声不绝于耳。 但是，我们对前10个月的北京房地产投资、销售以及未来需求情况进行了理性分析，分析结果表明，由于在未来相当长时间内北京房地产市场面临的供需关系紧张，北京房价上涨之路远未结束。 供需关系首次逆转 从前10个月的情况看，北京房地产市场出现了有统计数据以来的首次供需关系逆转，其特征是商品房和住宅销售面积都超过了竣工面积，这意味着动态的供不应求，北京房地产市场正在快速地进行去库存化过程。 前10个月，北京商品房销售面积达到1758万平方米，但房屋竣工面积只有1390万方平米，竣工面积/销售面积这一比例降到79%，这是北京房地产市场有统计相关数据以来的新低，也是首次降到1以下，这意味着北京商品房市场明显的动态供不应求。 同时，住宅市场的销售面积前10个月也达到1432万平方米，这已经是去年全年的1.4倍，较2007年同期还要增长了6.2%。而前10个月北京住宅竣工面积只有906.5万平方米，竣工销售面积比只有0.63，这同样是有统计以来的新低。
广州、上海、深圳等一线城市的经验告诉我们，当一个城市出现供需逆转后，房价将在短期内出现大幅上涨。 由此可见，今年北京房地产出现的供需逆转对未来房价走势的意义是显而易见的，即至少在未来两年内，受供给不足的影响，北京房价出现一轮大幅快速上涨的概率非常大。 再从另一个角度看供需关系，前10个月，北京房屋新开工面积只有1358万平方米，也只有商品房销售面积的77%，较上年同期下降了20.5%。住宅新开工面积848万平方米，为住宅销售面积的59%，同比下降25.6%。 由于房屋建设期一般在3个季度左右，由此推算，至少到明年第三季度，受目前开工不足的影响，北京房地产市场供给偏紧的状态将得到延续，这是房价难现拐点而继续上涨的动因。而从今年10月的情况看，开工面积同比环比有明显增长，如果这一现象可以持续，那么，到明年三季度后北京房地产市场出现缓慢回调的可能性较大。 以上，是我们对北京房价短期走势的看法，那么，在中长期呢？ 高校毕业生撑起10年需求 一般意义上，房地产市场所谓的刚性需求来自两个方面，一为首次自住购房，二为改善型自住购房。 根据我爱我家、21世纪不动产等相关机构的分析和调查结果，目前，北京房地产市场的商品房总交易量中，改善型自住购房的比重大约在1/4左右，由于投资型购房的比重也在1/4左右，因此，首次自住购房占刚性需求购房总量的比重约在75%左右。 一般来讲，改善型购房需求具有较高的稳定性和连续性，而首次自住购房则与城市新增劳动人口密切相关。 由于成人本专科、在职高等教育、网络本专科等其他形式的高等教育毕业生并不具备明确的在京首次购房需求，因此，我们仅对北京高等教育院校普通本专科和研究生人数进行分析，评估其中的首次自住购房需求。 2009年7月，北京普通高校的专、本、研三类毕业生总人数达到20.6万人，这是北京市该项统计数据首次突破20万，同比增长了7.3%。而对高校毕业班人数的统计结果表明，到2010年7月，上述三类毕业生人数将继续大幅提高到22.8万人，增幅将达到11%。 与此同时，北京高校虽然扩招幅度不及2004年之前，但招生人数仍保持增长态势，2008~2009学年度，北京普通高校对专、本、研三类学生的招生总人数达到22.5万人，小幅增长了1.7%。在校人数为77.14万人，同比增长了2.14%。 照此推算，在未来3~5年内，北京普通高校上述三类学生每年的毕业生人数都将在20万人以上。 保守地假设，每年的毕业生中有50%的学生有购房需求，按照目前北京2009年房地产市场认购商品住宅套均面积115平方米计算，这部分刚性需求将达到每年1150万平方米，这将是北京2008全年住宅销售面积的1.1倍，今年前10个月住宅销售面积的80%。 高校毕业生一般在毕业3~5年后才具备购房经济实力，由此，在可以预见的3~10年内，这部分毕业生将存在强大有效的刚性购房需求。 就未来一两年来看，由于2004~2006年北京高校上述三类毕业生人数正值快速增长期，这三年每年毕业生也超过15万，年均增速超过20%，这也构成未来一两年的购房力量。 因此，在未来10年内，北京庞大的大学毕业生将存在强大的刚性购房需求。甚至，这一统计还未包括那些中等职业教育的毕业生，他们也存在一定的购房需求。 刚性需求与供给从根本上决定房价走势，而对房价的预期又决定投资性购房需求并相互作用。已经形成共识的是，北京城区土地供应将越来越少，未来供给的增长只能是郊区。由于远郊区配套设施难以达到商品房开发标准，因此，郊区供给的增长也将是平稳的。 综上所述，无论是收紧贷款还是取消优惠政策，都是对北京房地产市场的短期外部因素，无法撼动房价上涨的大趋势。尽管在明年末将出现房价回调的概率较大，但是，两年内北京房价快速上涨的趋势不会改变。而放眼10年，北京房价将在以毕业大学生为主要刚性需求的作用下保持持续的上涨。
