爱华网相当长一段时间以来，美国人从未见过如此萧条的房地产市场。众所周知，在一个供需平衡的市场上，商品的价格是稳定的，房地产也不会成为一个人们时常谈论的话题。然而，我们现在经历的是经过6年疯狂上涨之后的3年恐怖下跌。一切就如同一场拔河大战，一方认为市场终于找到了一个底部，而另一方则认为过多的待售房屋会将价格推至更低。 到2012年，我们可能会最终回到幸福的烦恼之中。运气好的话，对美国而言，3年时间应该足以实现经济复苏了，全国范围内的住房库存也会降至相对正常的水平。在这一点上，住房市场会回到它原来的老路上，房价不再被国家的情绪波动所掌控，也不再受全球信贷危机的影响，而是受制于当地问题，例如城区规划、移民和就业增长等。 价格又会如何呢？它们很可能在取消赎取权的重压下继续跌上一段时间，然后市场将肯定更接近于底部而非顶部。“我们预计价格将再跌一年，然后启稳，随后与收入一同上涨，”标准普尔首席经济学家大卫·怀斯说。穆迪旗下的经济网（Economy.com）预测，由数据专家Fiserv公司提供的标普/Case-Shiller 全美房价指数今年将下降约16%，然后触底启稳。根据全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）的数据，2008年第四季度全美房屋均价为18万美元，这意味着到2009年底，房屋均价将跌至15.2万美元，然后在2012年底回升到17.9万美元。 全部都是本地房地产 当然，全美房屋均价是人工设定的。这就是我们为什么要近距离审视以下7个市场的原因：奥马哈、西雅图、纽约州的萨拉托加温泉城、盐湖城、纳什维尔、得克萨斯州的奥斯汀和加州的默塞德。每个市场都呈现着不同的趋势，这将对全美的房屋销售和价格产生重大影响。
当地的就业增长是评估市场发展前景时的最重要因素之一。例如，奥马哈吸引了雅虎和谷歌这样的企业，虽然它错过了繁荣，但也同样避开了破产。随着城市就业率的增加，住房价格的前景看上去不错。在底特律，2003年到2008年间房价下降了1/3，而且很有可能在今后几年中随着汽车行业的衰落继续遭遇困境。人口变化具有同样的影响力。例如，盐湖城的年轻一代开始初次购房。曾经充满泡沫的西部市场一片哀鸿，凤凰城和拉斯韦加斯2008年的房价比2003年还要低，而此时盐湖城的房价却上涨了51 ％。 其他的重要因素甚至比上述因素更具地方性，如房屋距离最近的超市有多远。当买家很少注意错综复杂的赎回、短期销售等事宜而只关注学校的情况怎么样、邻居够不够安静、什么时候需要更换屋顶或砍掉那棵生病的树等生活琐事，这时我们才知道又回到了一个普通而单调的房地产市场了。 2004年拉姆波拉一家花55.6万美元在新泽西州欧拉戴尔买下一套房子，现在他们打算将其出售，因为他们要搬到洛杉矶地区，为其济科椰子汁运动饮料公司在美国西海岸设立一个分销中心。这套房子他们要价59.9万美元，在扣掉手续费和装修成本后，这个价格还是赔的。而房屋猎头们甚至对拉姆波拉夫妇和他们的两个女儿所钟爱的这所房子没有表现出丝毫兴趣。6月中旬，夫妇俩被迫将价格降至55.9万美元。“人们都说这是一幢美丽的房子，但是他们现在都很犹豫不定，”莫拉说。拉姆波拉一家可能会成为欧拉戴尔家园自1925年建成以来第一位赔钱的房东，而这一现象在全美国都存在。这是一幢经典的美国四角形房屋，有4个卧室。1972年，博纳维达一家以4.7万美元的价格将其出售给了里乔一家，这是首次被记录下来的交易价格。1997年，里乔一家又以28.5万美元的价格将其出售给了德·苏查一家。仅在7年后，苏查一家就以55.6万美元的价格把它卖给了拉姆波拉一家。“事实上，我们在一天内就买下了这幢房子，”莫拉笑着说，“马克用10分钟把房子看了个遍，我想这你做不到，因为他当时必须参加一个在皇后区召开的会议……我们对房屋现状很满意，只是一味在说：‘好极了！’” 好的一点是，拉姆波拉一家的损失可能会让某些首次购房者受益。从现在起到2012年，许多此前曾无力购房的家庭将开始拥有抄底的能力。根据当前的家庭收入和住房抵押贷款利率，全美房地产经纪人协会的房屋负担能力指数（National Association of Realtors‘ Housing Affordabicity Zndex）正在自1970年有记录以来的最高值附近徘徊。“总体来说，这是一个很好的购房时机。我认为没必要急于出手，只要在1年之内买房都为时不晚”经济学家理查德·卡瑟尔这样说道。 房屋建造者们正在帮助卖房者分担部分痛苦。在一般情况下，美国每年大约需要150万套新房子，以满足不断增长的人口和旧房拆迁的需求。在经济繁荣时期，建房者的建房速度超过了上述增速，但是现在他们每年建设的房屋数量不足50万套。减产将减少房屋的积压数量，并促使市场在2012年或更早时达到平衡状态。 依然暗淡的景象 最重要的是，据穆迪旗下的经济网分析，到2012年经济将会再次迅速增长。今年5月，该公司预计美国2009年的国内生产总值将萎缩3%，2010年将增长1.4%，2011年增长4.7％，到2012年将强劲上涨5.8%。它还预测，到2012年，美国的购房和建房速度将回到泡沫前的水平，不高也不低。 即使美国经济的表现与预测的相符，住房市场出现问题的可能性也依然存在。因为市场环境已经变得非同寻常，“根据过往的经验推断将要发生什么事，这种模式现在已经不复存在了，”穆迪旗下的经济网的资深经济学家赛莉娅·陈说。在一项对全球房地产市场的研究中，哈佛大学的经济学家凯尼斯·罗果夫和马里兰大学的经济学家卡门·雷纳特发现，在每次大的金融危机后，房屋价格平均要下跌6年时间。这会将美国经济见底的时间推至2012年或更晚些时候。 另一种风险是潜在买家将会退出房地产市场，不再相信房屋升值会给他们带来补偿。前美林证券经济学家、现任资产管理公司Gluskin Sheff & Associates首席经济学家的大卫·罗森伯格这样写道：“婴儿潮时期出生的人现在正处于这样一种阶段，那就是发现投资过度膨胀的房地产市场对于他们来说不是一种可以用于养老的资产，而是很大的累赘。”罗森伯格还担心，人口老龄化将会使人们不再需要建造于繁荣时期的那种大房子了。“高端市场将处于熊市阶段，”罗森伯格在接受采访时说道。 这么多与住房有关的问题很容易让人想到最坏的情况。但更有可能的情况是，市场先反弹一下，然后向下探底，之后才会慢慢开始增长。到2012年，像拉姆波拉这样的家庭也许会对拥有住房再次产生一种温暖和陶醉的感觉。 作者：彼得·科伊（Peter Coy）、马拉·德霍瓦内西安（Mara Der Hovanesian）、克里斯托弗·帕尔默里（Christopher Palmeri）和埃米·乔伊（Amy S. Choi）, 与塔拉·卡沃斯基（Tara Kalwarski） 翻译：田乐乐
